의정부지방법원 2026타경130. 양주시 은현면 용암리에 위치한 공장·사무실·창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사바이오플러스이며, 하나은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 토지면적은 3,878㎡이고, 감정평가상 건물은 공장·사무실·창고와 창고용 건물들로 이용 중입니다. 일반 주거용 경매가 아니라 산업용 부동산의 권리와 사용 가능성을 함께 분석해야 하는 물건입니다.

등기상 말소기준은 2020.10.20 하나은행 근저당권입니다. 후순위 근저당과 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 2022.05.11 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 건물에는 임차인 2명의 점유도 확인됩니다. 등기부의 담보권만 정리된다는 사실로 안전한 낙찰이라고 판단할 수 없는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 구분지상권은 인수

2020.10.20 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 하나은행 을구 2번 근저당권과 이후 설정된 을구 5번·6번 근저당권, 신용보증기금의 가압류, 양주시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 권영원의 을구 3번 근저당권은 2021.09.29 이미 말소됐습니다.

여기서 구분해야 할 것은 건물 등기부의 담보권과 토지에 별도로 설정된 인수권리입니다. 건물 등기부상 을구 3번 근저당은 이미 말소된 권리이고, 명세서에 표시된 목록 1의 을구 3번 구분지상권은 별도의 토지 등기권리입니다. 순위번호가 같아 보여도 서로 같은 권리로 해석하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 미확정

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 클린케어와 주식회사 디스페이스씨의 2명입니다. 다만 각 임차인의 보증금, 사업자등록을 통한 대항요건 구비 여부 및 그 시점, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 유무와 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.

현황조사 기준. 실제 임차인 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 대항력·우선변제 배지는 권리 확정이 아니라 현재 판단 가능한 상태를 표시합니다.

매수인 금전 인수액을 확인하기 위해서는 임대차계약서, 보증금 지급자료, 사업자등록 및 확정일자 관련 자료, 배당요구 여부, 실제 점유 구역과 계약 당사자 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상으로 기재된 감정평가사항과 현황조사에서 확인된 임차인 2명의 점유관계도 함께 대조해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 38억이 곧 시장가격은 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,814,237,930원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 실제 거래사례와 비교한 시장가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가나 향후 유찰 가격만을 근거로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다.

이번 감정에는 공장·창고 건물과 토지, 일부 제시외 건물, 전원개발사업구역 저촉 등 일반 아파트와 전혀 다른 가치요인이 작용합니다. 특히 구분지상권이 존속하고 임차인의 보증금 인수 가능성도 열려 있는 만큼, 단순 낙찰금액이 아니라 토지 이용 제한과 실제 인수의무를 반영한 취득비용으로 판단해야 합니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 확정된 후속 매각기일이 아닙니다. 채권 미배당은 배당받지 못하는 채권액을 뜻하며, 그 전액이 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다. 예상배당상 금전 인수액 0원과 별개로 구분지상권 존속 및 임차인 관련 인수위험은 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,814,237,930원 가정)

현재 회차의 가정 매각가에서는 근저당권과 가압류 관련 채권이 추정표상 전액 배당되고 소유자에게 227,695,551원이 남는 구조입니다. 하나은행 근저당권 배당 추정액은 각 등기의 채권최고액을 기준으로 반영됐습니다. 그러나 신청채권자의 경매 청구금액은 826,062,794원으로, 채권최고액과 실제 확정 채권액은 구분해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세, 압류 관련 조세채권의 실제 배당, 임차인의 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 양주시 압류의 실제 조세채권액 및 법정기일 확인이 필요합니다. 공동담보 관계도 배당 검증 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용사항 기준)

• 입지. 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 용암2리 마을회관 남동측 근거리입니다. 주변은 공장·창고시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 공장용지 3,878㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 252,500원/㎡입니다.
• 건물 이용. 기호(3)은 공장·사무실·창고, 기호(4)·(5)는 창고로 이용 중입니다. 일반철골구조 건물로 사용승인일은 2020.09.21이며 상하수도시설과 위생설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형, 은현56)과 성장관리권역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 향후 공장 운영과 업종 변경, 증축 등의 허용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 전원개발사업구역. 기호(1) 토지 중 832㎡, 기호(2) 토지 중 189㎡가 전원개발사업구역에 해당합니다. 구분지상권 설정 부분과 연계된 규제이며, 실제 이용 가능한 범위는 관련 도면으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주택과 달리 공장·창고 및 토지는 매수 수요가 특정 업종과 사업 목적에 좌우됩니다. 구분지상권 인수, 이용 제한, 복수 임차인의 점유관계까지 고려하면 재매각 및 활용에 제약이 생길 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 정량적 환금성 평가에는 한계가 있습니다.

⑥ 매각조건 — 시설물의 포함과 제외를 구분해야 한다

공부상 건물과 실제 시설의 차이는 처분·담보·증축 및 향후 활용 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 특히 태양광설비는 건물 지붕 위에 존재하지만 매각에서 제외되는 타인 소유 추정 시설이므로, 소유권·설치계약·출입 및 유지관리 관계를 확인해야 합니다.

구분지상권 역시 등기상 존재만 확인하는 것으로 충분하지 않습니다. 설정 목적, 지상·지하 공간의 사용범위, 시설 유지관리 권한, 건축 제한의 내용과 실제 사업장 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다. 감정가에 제한사항이 반영돼 있다고 해도 사업자별 사용 가능성이 동일하다는 의미는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 대조. 목록 1의 을구 3번 및 목록 2의 을구 8번 구분지상권설정등기, 설정계약, 관련 도면과 전원개발사업구역 저촉 범위를 확인합니다. 매수인이 부담할 권리의 내용과 사용 제약을 구체적으로 파악해야 합니다.
• 임차인 2명 권리 검증. 주식회사 클린케어와 주식회사 디스페이스씨의 임대차계약서, 실제 보증금, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태에서는 금전 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 점유 및 인도 계획. 클린케어의 326.6㎡ 점유 부분, 디스페이스씨의 다동 점유 부분과 나머지 소유자 사용 구역을 구분해야 합니다. 인도 협의, 시설 및 동산 처리 등 실제 사용 개시까지의 절차를 검토해야 합니다.
• 태양광설비·컨테이너 확인. 매각에서 제외되는 설비의 소유권과 사용계약, 철거·유지관리 관련 권한 및 비용부담을 확인해야 합니다.
• 제시외 3-2 검토. 건축물대장상 증축 등재와 등기부 미등재 상태를 대조하고, 소유권 보존 및 향후 처분·금융 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 조세채권 및 배당 검증. 양주시 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 및 임차인의 우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 제시된 배당표의 소유자 잔여액은 확정금액이 아닙니다.
• 공동담보 검토. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2020-1251호, 제2020-1252호, 제2023-810호가 기재돼 있습니다. 각 공동담보 대상과 채권액·배당 관계를 검토해야 합니다.
• 공장 운영 적합성. 계획관리지역 및 성장관리계획구역의 제한, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역 관련 제한을 확인하고, 목적 업종의 적법한 운영 가능성을 점검해야 합니다.
• 현장 상태 및 추가 비용. 건물 구조, 설비, 공장 사용 상태, 제외 시설, 관리·수선 비용 및 세금 등을 확인하고 낙찰대금 이외의 실제 취득비용을 산정해야 합니다.
• 가격 적정성 검증. 산업용 부동산의 실거래사례와 임대수익, 구분지상권 제한을 반영한 활용가치를 검토하기 전에는 감정가나 유찰률만으로 가격상 이익을 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “담보권 소멸 ≠ 깨끗한 소유권”

이 사건의 핵심은 채권액이나 유찰률이 아니라 매수 후에도 남는 권리와 실제 사용 가능성입니다. 하나은행을 비롯한 후순위 담보권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 토지의 구분지상권은 매수인에게 인수됩니다. 현황조사상 실제 임차인 2명의 보증금과 대항력도 아직 확인되지 않았습니다.

감정가와 최저매각가는 모두 3,814,237,930원이며, 현재 신건 가격이 시장가격보다 유리하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 게다가 매각 제외 태양광설비·컨테이너, 등기 미등재 증축 부분, 전원개발사업구역 저촉 등 추가 검토사항이 겹쳐 있습니다.

따라서 이 물건은 등기상 담보권 정리만으로 응찰할 수 있는 안전형 경매가 아닙니다. 구분지상권의 실제 제약을 확정하고, 두 임차인의 임대차 인수 여부와 보증금을 검증하며, 시설물의 소유관계와 적정 시장가치를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다. 종합 D등급 — 권리 인수 및 사용 제약 해소 전에는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.