의정부지방법원 2026타경253. 양주시 장흥면 일영리 소재 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 공부상 건물 용도는 근린생활시설 및 창고지만 현재는 굿당·기도터로 이용되는 특수한 물건입니다. 건물 소유자는 주식회사이프디자인이며, 2024년 7월 강제경매 매각으로 공유자 전원의 지분을 취득했습니다. 이후 동서천농업협동조합 명의의 채권최고액 702,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026년 5월 이혜경의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 소멸 여부만 보면 비교적 단순해 보입니다. 하지만 이 물건은 권리가 사라져도 물건의 물리적·행정적 문제가 사라지는 것은 아니라는 점이 중요합니다. 불법증축, 기존 점유자, 매각 제외 물건, 건축물의 실제 이용 형태를 모두 확인해야 매수 이후 부담을 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 429-2 도로명주소: 경기도 양주시 장흥면 호국로73번길 135-27 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 창고 · 현황 일영 용신암(굿당 기도터) |
| 토지 현황 | 면적 780.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 1991.11.13 사용승인 · A동 2층, B동·C동 단층, D동 등 감정요항표상 구조 기재 |
| 소유자 | 주식회사이프디자인 (2024.07.25 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 858,066,230원 / 858,066,230원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이혜경 / 20,700,115원 |
| 말소기준 검토 | 2024.07.25 동서천농업협동조합 근저당권 (을구 11번) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 비닐하우스 및 컨테이너 등 일부 제시외 물건 제외 |
| 위반건축물 | 불법증축 659.19㎡ 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 과거 경매 이력
등기부상 과거에는 여러 공유자와 압류·가압류·경매개시결정이 얽혀 있었습니다. 그러나 2024.07.25 강제경매 매각으로 주식회사이프디자인이 소유권을 취득하면서 당시의 주요 압류, 가압류 및 근저당권 등이 말소됐습니다.
특히 2022.01.17 양주시의 김영수 지분 압류는 2022.07.27 해제에 따른 말소등기가 존재합니다. 따라서 이를 현 경매의 존속하는 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 현 소유자 취득 이후 설정된 2024.07.25 동서천농업협동조합 근저당권을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 기초한 임차 신고는 2건입니다. 두 신고 모두 기재된 전입일이 2024.07.25 근저당권 설정일보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 이혜련이 양쪽 신고에 등장하므로 두 건을 서로 독립적인 임차인 2명으로 단정할 수는 없습니다.
| 임차 신고인 | 점유 / 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엘앤에스테크 주식회사, 이혜련 현황조사 |
1층 2026.02.03 |
50,000,000원 700,000원/월 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 미확인 |
예상 0원 승계 신고 아님 |
| 이혜련 현황조사·매각물건명세서 |
위치 특정 필요 2026.01.21 |
50,000,000원 1,100,000원/월 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 미확인 |
예상 0원 승계 신고 아님 |
신고 2건의 기재 보증금은 각각 50,000,000원입니다. 다만 이혜련이 중복 기재돼 있어 동일 계약·공동점유인지 별도 계약인지 확정되지 않았습니다. 따라서 단순 합산한 100,000,000원을 확정적인 실보증금 총액으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 8.58억, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 858,066,230원입니다. 예상 권리인수액이 0원이라면 이 가격에 낙찰받는 경우 권리인수를 포함한 실질취득 기준금액도 858,066,230원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 불법증축 시정비용과 기타 부대비용은 별도입니다.
이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 직접 비교하기 어려운 근린시설·토지 복합물건입니다. 인근 유사 근린시설과 토지의 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 더구나 위반건축물과 실제 이용 상태가 감정가 및 향후 환금성에 미치는 영향을 별도로 평가해야 합니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권 미배당 | 매수인 권리인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 858,066,230원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 686,452,984원 | 45,511,661원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 549,162,387원 | 181,429,352원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 시나리오 분석값입니다. 향후 실제 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 858,066,230원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,980,662원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 동서천농업협동조합 | 702,000,000원 | 702,000,000원 |
| 2. 갑구 23번 경매신청 · 이혜경 | 20,700,115원 | 20,700,115원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 124,385,453원 |
| 합계 | — | 858,066,230원 |
현재 최저가 수준에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 근저당권자 및 경매신청 채권자의 청구금액이 모두 배당되며, 소유자에게도 124,385,453원이 남는 계산입니다. 단, 근저당권은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 702,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제금 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순위와 금액, 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 장흥면 일영리 일영교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 남측 근거리에 버스정류장이 있으나, 노선과 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 토지. 780.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 358,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·자연녹지지역에 걸쳐 있으며 성장관리계획구역, 성장관리권역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지별 경계와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 이용 상태. 공부상 근린생활시설 및 창고지만 현황은 일영 용신암으로 이용 중입니다. 향후 다른 업종으로 전환할 경우 용도변경 및 건축법상 적법성 검토가 필요합니다.
- 건축물 구조. A동은 세멘벽돌조 스라브 지붕을 기본으로 2층 판넬조 증축 부분이 있고, B동 목조 기와지붕, C동 경량판넬조, D동 세멘벽돌조 등 여러 형태의 건축물로 구성돼 있습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 불법증축 659.19㎡가 등재돼 있습니다. 철거·시정명령·이행강제금 발생 가능성과 합법화 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 수 있는 특수 이용 물건입니다. 위반건축물 및 점유관계가 금융조달과 재매각에 불리하게 작용할 가능성이 있어 보수적인 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022년 양주시 압류는 말소 이력이 있으므로 현 경매의 선순위 권리로 잘못 판단하지 않아야 합니다. 2024.07.25 근저당 설정과 토지·건물 등기 전부를 대조해야 합니다.
- 불법증축 659.19㎡ 실사. 건축물대장의 위반 부분이 현장 어느 건물과 위치에 해당하는지 특정하고, 시정 가능성과 소요비용을 확인해야 합니다.
- 실제 이용 적법성. 굿당·기도터의 현재 용도와 허가 상태를 점검하고, 기존 용도로 사용을 계속할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 이혜련 관계 확인. 등기부 관계인과 임차 신고인의 동일인 여부, 임대차계약의 실재, 보증금 지급내역 및 점유 개시 경위를 확인해야 합니다.
- 임차 신고 중복 확인. 엘앤에스테크 주식회사와 이혜련의 계약 당사자 관계, 두 보증금 신고의 독립성, 1층 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 상가임대차 및 배당요구. 사업자등록·점유·확정일자·배당요구와 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액 0원은 이러한 사항의 최종 법률 검토를 대신하지 않습니다.
- 매각 제외 시설물. 비닐하우스와 컨테이너의 소유관계, 사용권한 및 철거·이동 책임을 확인해야 합니다.
- 토지 범위. 건물 근저당 공동담보에 일영리 429-2와 429-19가 등장하므로, 현 경매의 일괄매각 대상 토지 및 지분·경계를 원본 목록으로 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 유사 근린시설·토지의 실거래 사례와 감정가를 비교하고, 시정비용·명도비용을 반영한 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 물건은 표면적으로 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차 신고 역시 말소기준 이후 전입으로 분류돼 예상 권리인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 이 장점만으로 입찰 판단을 끝낼 수 없습니다.
가장 큰 문제는 불법증축 659.19㎡, 굿당·기도터라는 특수 이용 상태, 매각 제외 제시외 시설물, 그리고 과거 등기부 관계인과 연결되는 임차 신고입니다. 이 위험은 일반적인 담보권 소멸 분석으로 해소되지 않습니다.
현재 최저매각가 858,066,230원은 감정가 100%인 신건 가격이며, 해당 가격이 시장가치보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 유찰이 진행돼 최저가격이 내려가더라도 위반건축물·점유·환금성 문제는 그대로 남을 수 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 현장·공법·점유 실사 우선입니다. 법률상 소멸 가능성이 높은 권리와, 매수 이후 실제로 부담해야 할 관리·시정·명도 문제를 분리해서 분석해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 얼마나 낮아지는지가 아니라, 낙찰 후 적법하게 사용할 수 있는 부동산의 실제 가치가 얼마인지에 있습니다.
