의정부지방법원 2026타경288. 의정부역 서측 인근 센트럴타워 12층 1201호입니다. 현재 소유자는 주식회사풍천투자개발이며, 2014년 1월 28일 거래가액 500,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울약사신용협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2015년 1월 20일 동일 채권자의 390,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.
그 뒤 의정부시 압류 등이 이어졌고, 서울약사신용협동조합이 신청한 임의경매는 등기상 2024년과 2025년에 각각 취하된 이력이 있습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026년 6월 18일입니다. 이번 경매의 청구금액은 270,270,093원으로 표시됩니다. 여기서 중요한 점은 청구금액, 채권최고액, 실제 채권잔액은 서로 다른 개념이라는 것입니다.
현재 전입일자가 확인된 두 점유자 모두 2014년 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일자만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 상가·숙박시설의 대항요건과 점유관계는 주택 전입일자만으로 완결되지 않습니다. 특히 실제 영업 여부, 사업자등록, 임대차계약, 부분 점유 및 인도 범위에 대한 별도 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 494 센트럴타워 12층 1201호 도로명주소: 경기도 의정부시 시민로 80 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 공부상 고시원 / 현황 근린생활시설(숙박업소·레지던스) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 8층, 지상 17층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사풍천투자개발 (2014.01.28 소유권이전, 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 | 1,134,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,134,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 서울약사신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 270,270,093원 |
| 말소기준권리 | 2014.01.28 · 을구 10번 · 서울약사신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 을구 10번 520,000,000원 / 을구 12번 390,000,000원 |
| 임차·점유 현황 | 김세연, 주식회사 플러스82 · 실제 확인 대상 2명 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 등기 확인일 | 2026.10.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검증
이번 사건의 말소기준권리는 2014년 1월 28일 설정된 서울약사신용협동조합의 을구 10번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 12번 근저당권과 의정부시 압류, 현재 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거의 압류, 가압류, 소유권이전청구권가등기 및 경매개시결정 중 다수는 이미 말소됐습니다. 특히 2014년 1월 9일 접수된 조성진 명의 소유권이전청구권가등기는 같은 해 1월 28일 말소됐으므로, 현재 존속하는 선순위 가등기로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명, 선순위 대항력 확인 안 됨
현황조사상 확인되는 임차·점유 대상은 김세연과 주식회사 플러스82, 실제 2명입니다. 보증기관이 대위변제 후 임차보증금 채권을 중복 신고한 사례가 아니라 각각 별도의 점유 대상으로 파악됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김세연 353.0400㎡ |
2025.06.16 |
50,000,000원 월 3,000,000원 |
선순위 대항력 없음
기재 전입일이 말소기준보다 늦음
|
미확인
확정일자·배당요구 확인 필요
|
원칙상 인수 없음
상가 임대차 대항요건 별도 확인
|
|
주식회사 플러스82 141.4900㎡ |
2024.02.14 |
보증금 미상 차임 미상 |
별도 확인 필요
기재 전입일은 후순위, 사업자등록 등 미확인
|
미확인
확정일자·배당요구 확인 필요
|
조건부 미확정
사업자등록·점유개시·계약 내용 확인
|
김세연의 전입일은 2025년 6월 16일이며, 보증금 50,000,000원, 월 차임 3,000,000원이 확인됩니다. 2014년 말소기준 근저당보다 늦은 전입이므로 이 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 확정일자는 추가 검증 대상입니다.
주식회사 플러스82는 2024년 2월 14일 전입일자가 확인되지만 보증금과 차임이 확정되지 않았습니다. 해당 전입일 역시 말소기준 근저당보다 늦습니다. 다만 법인 점유와 근린시설 이용이라는 특성을 감안하면 상가건물 임대차의 사업자등록, 실제 인도일, 임차범위 및 계약 승계 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 알려지지 않은 상태에서 인수액을 임의로 계산할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 1,134,000,000원이 적정가라는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,134,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로, 현재 회차에서는 감정가 100%에 입찰이 시작됩니다.
그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래로 쉽게 비교하기 어려운 근린시설·레지던스 운영 물건입니다. 최근 12개월 유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않았으므로 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,134,000,000원 | 0원 | 210,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 907,200,000원 | 14,272,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 725,760,000원 | 193,897,600원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아집니다. 동시에 근저당권자가 배당받지 못하는 금액은 커질 수 있습니다. 하지만 후순위 근저당의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 반영되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,740,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 서울약사신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 서울약사신용협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 210,260,000원 |
| 매각대금 합계 | — | 1,134,000,000원 |
집행비용 13,740,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액과 배당액이 일치한다는 뜻은 아닙니다. 국세·지방세 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권 1호선 의정부역 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·상업시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 일반 노선버스 정류장, 경전철 의정부역 및 수도권 1호선 의정부역이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물 구조. 지하 8층·지상 17층의 철골철근콘크리트 건물입니다. 기본 위생·급배수·화재 탐지·소화전·승강기·지하 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 현황 용도. 1201호는 공부상 고시원이나 실제로는 근린생활시설(숙박업소·레지던스)으로 이용되고 있습니다. 용도에 따른 적법한 운영 가능 여부와 인허가, 소방·피난 요건을 확인해야 합니다.
- 토지 및 도로. 7필지 일단의 근린생활시설 부지이며 북측 약 40m, 서측 약 30m, 남측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 1,024.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 7,799,000원/㎡. 이는 토지 관련 지표로, 해당 집합건물 1201호의 시장 매매가격과 동일한 의미는 아닙니다.
- 환금성. 역세권 상업시설이라는 접근상 장점이 있지만 고시원·레지던스 이용 형태는 매수층과 금융 활용 범위가 일반 주거시설과 다를 수 있습니다. 현재 가격의 환금성 또는 매각 가능 금액을 확정할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 범위 대조. 경매 목적물이 1201호에 한정되는지, 감정평가서의 1201호·1305호 기재와 감정가 1,134,000,000원의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 김세연. 보증금 50,000,000원, 월 차임 3,000,000원, 2025.06.16 전입 내용과 실제 계약서·점유 범위·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 주식회사 플러스82. 미확인 보증금·차임, 사업자등록, 임차 개시 시점, 실제 점유면적, 상가건물 임대차 대항요건을 확인해야 합니다.
- 레지던스 운영. 공부상 고시원과 현황 숙박업소의 차이를 관할 행정기관의 용도·인허가·소방 관련 사항으로 점검해야 합니다.
- 세금·압류. 의정부시 및 국세 관련 압류 이력, 당해세·교부청구 내역과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 서울약사신용협동조합의 520,000,000원·390,000,000원 채권최고액과 실제 채권잔액, 공동담보 해제 내역을 구별해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 유사 근린시설·고시원·레지던스의 최근 거래사례와 임대수익, 운영비용 및 공실 여부를 검증해야 합니다. 감정가를 시세로 대체하지 않아야 합니다.
- 관리비·시설 부담. 공용부분 체납관리비, 설비 수선, 레지던스 관련 시설·운영 계약, 기타 인도 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 배당요구 및 매각기일 변동 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 안전한 취득은 다르다”
센트럴타워 1201호는 등기상 권리 흐름만 놓고 보면 2014년 서울약사신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 경매입니다. 두 점유자의 기재 전입일도 모두 말소기준일 이후이며, 현재 예상배당상 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 이를 곧바로 투자 적합 판정으로 연결하기는 어렵습니다. 주식회사 플러스82의 임대차 금액과 대항요건이 확정되지 않았고, 김세연을 포함한 실제 점유·명도 관계도 검증해야 합니다. 국세·지방세 압류, 공동담보 근저당, 반복된 경매개시·취하 이력까지 존재합니다.
더 중요한 것은 가격과 용도입니다. 이 건물은 일반 아파트가 아닌 근린시설·레지던스이며, 공부상 고시원이라는 점과 현황 사용의 차이가 있습니다. 현재 최저가 1,134,000,000원을 최근 실거래와 대조할 수 없으므로, 저렴한 매물이라는 결론을 내릴 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 시장가치와 영업수익을 검증해야 합니다.
최종 판단은 신중한 검토가 필요한 C등급. 말소기준권리의 구조는 비교적 명확하지만, 확인되지 않은 임대차와 특수 용도, 세금 및 가격 검증 문제가 남아 있기 때문입니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 그것만으로 입찰할 물건은 아닙니다.
