서울남부지방법원 2026타경4220. 서울 강서구 등촌동 그레이스힐 제13층 제1405호입니다. 경매상 용도는 근린시설이지만, 감정평가상 공부 용도는 교육연구시설(노인복지주택)입니다. 일반 아파트와 같은 용도로 보거나 자유로운 입주·전매가 가능하다고 전제하면 안 되는 물건입니다.

현재 소유자는 고진호이며, 2024.10.14 소유권이전등기가 접수됐습니다. 등기상 이전 원인은 2019.11.14 강제경매로 인한 매각입니다. 이전 압류·가압류는 일괄 말소됐지만, 2013.01.31 등기된 홍은애의 전세권은 별도로 남아 있습니다. 이 전세권을 기초로 홍은애가 2026.04.22 임의경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권과 압류, 그리고 구분지상권

권리분석상 가장 오래된 핵심 부담은 2013.01.31 등기된 홍은애의 전세권입니다. 그보다 후순위인 2022.03.14 성남시 압류를 기준으로 보면 선순위 권리지만, 현재 진행 중인 경매의 신청채권자가 바로 전세권자 홍은애라는 점이 중요합니다.

등기에는 2024.10.14자로 2022년 성남시 압류와 2023년 부천시 압류를 포함한 다수 권리의 말소가 기재되어 있습니다. 따라서 해당 압류를 현재 존속하는 말소기준권리로 단정하기 어렵습니다. 반면 홍은애의 전세권은 말소내역에 포함되지 않았습니다.

② 점유자·전세권 분석 — 이름부터 확인해야 한다

현황조사에는 홍은얘가 2009.11.30 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 반면 등기부 전세권자는 홍은애입니다. 두 사람의 표기가 다르기 때문에 현재 자료만으로 동일인이라고 확정할 수 없습니다.

실제 점유 신고는 1명이며, 전세권자 홍은애가 별도로 등기되어 있습니다. 두 사람의 동일인 여부가 확인되지 않은 상태에서 독립된 보증금이 두 건 존재한다고 합산하는 것도 적절하지 않습니다.

현황조사상 실제 점유 신고 1명. 전세권자와 점유자의 동일인 여부, 주택임차차계약 성립 여부, 확정일자 및 보증금은 별도 확인사항입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 판단되는 권리는 없습니다.

③ 실제 취득비용 — 낙찰가와 배당부족액은 다르다

감정가와 최저매각가는 모두 396,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 무권리 공실처럼 낙찰대금만 확인하고 총취득비용을 확정할 수 없습니다.

전세권자의 채권금액은 409,724,000원으로 최저가보다 큽니다. 현재 예상배당 계산에서는 집행비용을 공제하고 전세권자에게 389,656,000원이 배당되며, 20,068,000원의 미배당액이 발생합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 현황조사상 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않으므로, 등기된 전세금 409,724,000원을 곧바로 그 점유자의 임차보증금으로 확정해 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 396,000,000원 가정)

집행비용 6,344,000원은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 미배당액이 변동될 수 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 법적으로 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만 보고 판단하면 위험

표면적인 최저매각가는 유찰될수록 내려갑니다. 동시에 전세권자의 미배당액은 20,068,000원 → 98,159,200원 → 160,632,160원으로 증가합니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니지만, 별도로 존속하는 보증금 반환채무가 확인된다면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 유석초등학교 북서측 인근으로, 업무시설·아파트단지·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재합니다.
• 건물. 2006.11.15 사용승인된 지하 3층·지상 15층 건물로 위생급배수설비, 승강기, 커뮤니티시설, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 준공업지역에 소재하며 북동측 약 30m 도로와 접합니다. 토지 공시지가 기준금액은 9,779,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용상 제한이 존재합니다. 도시철도 9호선 관련 저촉사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지는 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 물리적 상태와 권리상 제한은 구별해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 공부상 교육연구시설(노인복지주택)로, 입소자격 제한이 명시되어 있습니다. 매수·입주 가능 대상과 사용 가능 범위를 확인해야 하므로 일반 주택과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 홍은애가 경매신청채권자이자 전세권자라는 점을 중심으로 전세권의 매각 소멸 여부와 전세금 반환채무 처리 관계를 확인하세요.
• 점유자 동일성. 현황조사상 홍은얘와 등기부상 홍은애가 동일인인지 확인하고, 각각 별도의 계약상 권리를 주장하는지 살펴야 합니다.
• 임대차의 성립과 대항력. 2009.11.30 전입신고 외에 계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 보증금 인수를 확정하지 마세요.
• 미배당금과 인수금 구별. 20,068,000원은 현 회차의 예상 채권 미회수액입니다. 실제 매수인 인수채무 여부는 별도로 확정해야 합니다.
• 토지 구분지상권. 토지 을구 9번 구분지상권은 매각 후 인수된다고 명시되어 있으므로 권리 범위, 존속 내용, 토지 및 건물 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 과거 경매·말소 이력. 2024.10.14 압류·가압류 말소와 현재 남아 있는 전세권·경매개시결정의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 검증하세요.
• 노인복지주택 자격. 노인복지법 제33조의2 관련 입소자격과 실제 취득·사용 가능 범위를 확인하세요. 일반 아파트로 취급해 응찰해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 동일 건물에서 실제로 거래 가능한 용도·권리상태가 유사한 사례를 확인한 뒤 낙찰대금과 인수비용을 합산해 비교하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유관계, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성 등을 별도로 조사하세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 집합건축물대장, 토지 등기 및 관련 권리설정 문서와 법원 사건기록을 최종 대조하세요.

맺으며 — “전세권 미배당 ≠ 자동 인수, 그러나 안전도 확정되지 않았다”

이 사건의 핵심은 전세권 409,724,000원입니다. 감정가 396,000,000원보다 전세금이 크고, 전세권자 홍은애가 직접 임의경매를 신청했습니다. 따라서 단순히 선순위 전세권이라는 이유로 전세금 전액을 인수한다고 보거나, 반대로 예상배당 계산상 인수액이 0원이라는 이유로 권리가 깨끗하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

전세권은 신청·배당관계에 따른 소멸 여부를 검토해야 하며, 홍은얘의 선행 전입에 기초한 독립적인 대항력 임차권 존재 여부는 여전히 미확정입니다. 또한 토지 구분지상권은 명시적으로 인수되고, 노인복지주택의 입소자격 제한이 취득과 환금성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

최근 비교 실거래를 근거로 한 가격상 우위도 확인되지 않았습니다. 특히 별도 대항력 보증금 인수가 확정되는 경우에는 유찰로 낮아진 낙찰가가 실제 취득비용의 감소를 의미하지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 입찰 보류·권리 정밀확인 우선으로 판단합니다. 최저가보다 먼저 확인할 것은 누가 어떤 권리로 점유하고 있으며, 매각 뒤 무엇이 남는가입니다.