서울남부지방법원 2026타경4305. 서울 영등포구 대림동의 대림동문영칸타빌레아파트 101동 704호입니다. 지하철 2·7호선 대림역 남측 인근에 위치한 전용 120.18㎡형 아파트로, 철근콘크리트조 19층 건물의 7층에 자리하고 있습니다. 소유자는 이순자이며, 2011년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2012년 4월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 물건은 과거 여러 금융기관의 근저당권과 대부업체 담보권이 반복해서 설정·말소된 이력이 있습니다. 그러나 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2015년 5월 14일 설정된 한국외환은행 근저당권입니다. 이후 설정된 고컴퍼니대부 근저당권과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거의 가압류와 전세권도 이미 등기상 말소되어 있습니다.

따라서 남아 있는 등기상 담보권 자체보다는 실제 점유관계와 낙찰가격이 입찰 판단의 핵심입니다. 최저매각가 7.81억 원은 최근 거래 평균뿐 아니라 가장 최근 거래가격인 7.40억 원도 웃돕니다. 권리 구조가 비교적 단순하다는 이유만으로 지금 가격을 매력적으로 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 한국외환은행 근저당

2012년 한국씨티은행, 한화손해보험, 2013년 흥국생명보험, 2014년 농협손해보험, 2019년 지인파이낸스대부, 2023년 피플펀드컴퍼니 및 2024년 하나로대부 등과 관련한 과거 담보권은 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 서민금융진흥원과 에스비아이저축은행의 가압류, 과거 오케이플러스대부의 경매개시결정도 말소되었습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 7.375억, 신건 최저가 7.81억

대림동문영칸타빌레아파트는 133세대 규모이며, 비교 가능한 전용 120.18㎡ 실거래가 확인됩니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 706,000,000원이지만, 신건 가격 판단에는 최근 12개월 거래 평균 737,500,000원과 2026년 6월 최신 거래 740,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 실거래는 730,000,000~740,000,000원 범위에 모여 있습니다. 2021년 1층 거래가 580,000,000원을 포함하면 전체 평균은 706,000,000원으로 낮아지지만, 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로는 최근 거래들이 더 적절합니다.

현재 최저가 781,000,000원은 최근 평균의 105.9%이며, 최신 거래보다 41,000,000원 높습니다. 2026년 최근 거래가 2021년 거래보다 높은 수준을 형성하면서 최근·과거 거래 비교 추세가 +27.2%인 점은 긍정적입니다. 다만 이것은 상승 추세를 보여주는 지표이지, 현재 최저가가 싸다는 근거는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)

감정가와 동일한 781,000,000원에 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 10,210,000원을 제외한 뒤 근저당권 채권최고액 기준으로 711,500,000원을 전액 배당하고 소유자에게 59,290,000원이 남는 계산입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 유찰에 따라 최저매각가가 낮아지면 시세 대비 할인 여력이 생길 수 있습니다. 다만 배당재원이 줄어드는 만큼 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다.

1회 유찰 시 최저매각가가 624,800,000원, 2회 유찰 시 499,840,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 현재 확인된 등기상 권리구조에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.

주의할 점은 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 1회 유찰 시 채권 미배당 95,348,000원, 2회 유찰 시 219,058,400원이 발생하는 것으로 계산되지만, 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 단, 별도 대항력 임차인이 확인되면 임차보증금 인수 문제는 새롭게 분석해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 소재 지하철 2·7호선 대림역 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 대림역이 있어 대중교통 접근 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 2001년 8월 18일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 및 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 아파트 부지는 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 서측 도림천로에 접해 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,999,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정요항표상 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 확인되며, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 외국인 등 대상 별도 지정 내역도 있습니다. 경매 취득의 허가 적용·예외 여부와 향후 처분 제한은 입찰 전 관할기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전용 120.18㎡ 실거래가 최근에도 확인되며 최근 12개월 거래는 7.30억~7.40억에 분포합니다. 다만 133세대 규모로 표본이 4건에 불과하므로 호별 층·향·상태를 반영하지 않은 평균만으로 정확한 매도가를 단정하기 어렵습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 실내 유지보수 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 706,000,000원보다 최근 12개월 평균 737,500,000원 및 최신 거래 740,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가가 최근 평균의 105.9%에 해당하므로, 가격이 낮아지는 회차별 시나리오를 검토하되 유찰을 확정적으로 가정하지 않아야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 확인. 을구 13번과 24번 근저당권, 24-1번 질권 및 갑구 9번 경매개시결정의 현황을 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
• 배당과 청구액 구분. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당액이 실제 채권 잔액과 같다고 단정하지 말아야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 가능 시기, 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 사전에 조사해야 합니다.
• 토지이용규제. 토지거래허가구역 지정 내용과 경매 취득에 대한 적용 여부를 최신 규정 및 관할기관 안내로 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.22 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수는 0원, 가격은 아직 보류”

서울남부지방법원 2026타경4305는 말소기준권리와 후순위 담보권의 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 한국외환은행 근저당과 고컴퍼니대부 근저당은 매각으로 정리되고, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유·임대차관계까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 737,500,000원, 가장 최근 거래가 740,000,000원인데 신건 최저가는 781,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 +27.2%로 상승했다는 점을 고려하더라도 지금 가격은 최근 시세 이상의 금액입니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0회로 집계되어 있어, 다른 물건과 마찬가지로 유찰이 반복될 것이라고 단정해서도 안 됩니다. 따라서 무조건 유찰을 기다리는 전략보다는, 실제 매각 진행과 최근 거래, 점유상태를 계속 대조하면서 자신의 입찰가격 상한을 정하는 것이 중요합니다.

결론은 ‘등기상 권리구조 양호, 점유관계 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족’입니다. 현 최저가에는 최근 실거래 대비 할인 여력이 없으므로 입찰은 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.