의정부지방법원 2026타경70223. 경기도 양주시 덕계동의 주원하이빌 101동 201호, 전용 44.52㎡의 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 소유자 조석훈은 2021.12.23. 거래가액 173,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

등기부를 살펴보면 일반적인 근저당 경매와는 다른 구조가 드러납니다. 2023.05.30. 등기된 김승덕의 주택임차권이 2026.02.05. 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 임차보증금은 173,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하면서 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

따라서 표면적인 선순위 임차권만 보고 인수액을 확정해서도 안 되고, 반대로 확약 하나만 보고 모든 점유 위험이 없어졌다고 단정해서도 안 됩니다. 권리분석의 핵심은 확약의 적용 대상과 효력 확인, 가격분석의 핵심은 급격히 낮아진 최근 실거래가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계

이 사건에서 중요한 등기는 을구 1번 김승덕의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.20., 확정일자는 2021.03.30., 전입 및 점유개시일은 2021.04.12.입니다. 모두 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 1.73억 보증금의 실제 인수 여부

확인되는 실명 임차인은 김승덕 1명입니다. 이와 별도로 임차권자로 기재된 미상 정보가 있어 동일 임차권의 중복 기재인지, 별도 점유·임차관계인지를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사는 실제 거주 임차인을 추가하는 존재가 아니라 김승덕의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 보증금 173,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래가 중요하다

주원하이빌(101동)은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 44㎡대 거래 9건의 전체 평균은 165,444,444원이지만, 여기에는 2021년 고가 거래가 상당수 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 2건의 평균 134,500,000원과 최신 거래가격 135,000,000원을 우선해야 합니다.

전체 거래 평균 165,444,444원만 보면 최저가 161,000,000원이 약간 저렴해 보입니다. 전체 평균 대비 비율도 97.3%입니다. 하지만 이 숫자는 현재 시장가격을 제대로 설명하지 못합니다.

최근 거래는 134,000,000원과 135,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균은 134,500,000원이고, 과거 거래 대비 가격 추세는 -22.8%입니다. 감정가 161,000,000원은 최근 평균보다 26,500,000원 높으며, 최신 거래가격보다도 26,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

위 배당표는 주어진 우선변제 배당 추정치를 적용한 모의 계산입니다. 주택도시보증공사는 김승덕의 보증금반환채권 양수인이므로 해당 채권과 신청채권 173,000,000원을 별개의 독립 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 귀속 및 순위는 채권양수·승계 서류와 배당표에 따라 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 변화

확약이 없는 일반적인 선순위 임차권이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제로 위 시나리오에서도 룰상 인수액은 15,054,000원에서 72,202,560원까지 증가합니다. 최저가만 내려갔다고 실질 취득비용이 그만큼 줄어드는 것이 아닙니다.

하지만 김승덕 임차권에 대한 대항력 포기 및 말소 확약이 유효하게 적용된다면 이 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 따라서 확약 대상 권리에 한해 유찰에 따른 낙찰가 하락이 취득비용 절감으로 연결될 수 있습니다. 다만 미상 임차정보에 대해서는 동일한 결론을 적용할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 덕계동 덕산초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층 201호입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지에 소재하며, 남측에 폭 약 8m 도로가 접합니다. 토지 지목은 대이고, 공시지가는 598,100원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 단지로, 2021년 거래가격과 2026년 거래가격의 격차가 큽니다. 최근 거래 추세 -22.8%, 경매 평균 유찰 3.8회를 감안하면 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인에 제한이 있었으며, 외부 관찰과 집합건축물대장 도면 등을 토대로 평가했습니다. 실제 내부 구조·상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.17.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상 채권을 확인하세요.
• 임차관계 중복 여부 확인. 김승덕과 별도로 기재된 미상 임차권자가 동일 임차관계인지, 독립적인 점유자가 존재하는지 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 대조하세요.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기의 말소 동의가 실제 점유자의 인도 완료를 자동으로 의미하지는 않습니다. 현장 점유상태와 명도 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.02.18. 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간·임대사업자 지위·매각 이후 관련 의무의 처리 및 말소 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 최근 시세 중심의 응찰가. 과거 전체 평균 165,444,444원이 아니라 최근 평균 134,500,000원과 최신 거래 135,000,000원을 중심으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 유찰 후 시나리오. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원입니다. 확약의 효력을 확인한 후 각 회차의 실질 취득비용과 시세를 다시 비교하세요.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 법정 우선채권이 있는지 확인하고 취득세·등기비용·수리비 등 부대비용을 별도로 반영하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권양수 관련 서류와 실제 배당관계를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소가 곧 저가 매수는 아니다”

이 사건은 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 무조건 피해야 하는 물건은 아닙니다. 김승덕의 보증금은 173,000,000원으로 최저가보다 높지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 주된 인수 위험이 실질적으로 해소되기 때문입니다. 다만 미상 임차정보가 별도 권리인지, 민간임대주택등기에 따른 의무가 남는지는 끝까지 확인해야 합니다.

반면 가격에는 뚜렷한 경고 신호가 있습니다. 과거 거래는 1.7억원대였지만 2026년 실거래는 1.34억~1.35억원 수준으로 내려왔습니다. 최근 가격 추세는 -22.8%, 신건 최저가의 최근 시세 대비 비율은 119.7%입니다. 여기에 12세대 소규모 단지, 평균 3.8회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다.

결론은 신건 입찰 보류, 확약과 미상 임차관계 검증 후 유찰 가격에서 재검토입니다. 확약에 따른 인수 해소는 긍정적이지만, 현재 최저가에는 충분한 가격 안전마진이 없습니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권에 대한 확약 효력을 확인하고, 하락한 최근 실거래가격에 맞춰 실제 매수비용을 통제하는 데 있습니다.