인천지방법원 2025타경5129. 경기도 김포시 구래동의 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층 1016호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정가와 최저매각가는 모두 166,000,000원입니다. 소유자는 정선이, 경매 신청채권자는 하나은행입니다. 하나은행은 2022년 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 경기신용보증재단과 하나캐피탈의 가압류가 발생했습니다. 하나은행은 2025.12.04 임의경매를 신청했으며, 신청 청구금액은 149,666,748원입니다.

권리관계에서 주목할 부분은 별도로 등기된 이승진의 임차권입니다. 임차보증금은 3,000,000원이고, 전입신고일은 2025.08.07입니다. 이는 2022.06.24 말소기준권리보다 늦으므로 해당 임차권은 대항력 없는 후순위 권리로 판단됩니다. 매각으로 임차권등기가 소멸하는 구조라는 점은 유리하지만, 실제 점유 여부와 주거 사용의 적법성은 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

최초 소유권은 우리자산신탁주식회사 명의로 보존등기됐다가, 2022.06.24 정선이에게 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 경기신용보증재단의 가압류 14,375,000원, 하나캐피탈의 가압류 29,096,407원, 하나은행의 임의경매개시결정 및 이승진의 임차권등기가 이어졌습니다.

② 임차권 분석 — 보증금 3,000,000원, 대항력 없음

이승진의 임대차계약일과 점유개시일은 2024.12.09, 전입신고일은 2025.08.07입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2022.06.24보다 모두 늦으므로, 해당 임차인은 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다. 임차권등기는 2026.04.09에 설정됐으며, 배당요구 사실도 확인됩니다.

확정일자는 없으며 우선변제권 인정 여부는 별도로 확정되지 않았습니다. 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 분석되는 만큼, 보증금 3,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인이 실제로 점유 중인지, 인도가 원활하게 이뤄질 수 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 최종 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

매각가 166,000,000원에서 추정 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 하나은행의 신청 청구액 149,666,748원은 이 예상배당액으로 충족되지만, 채권최고액 기준 배당 모형에서는 다른 후순위 채권자까지 전액 배당되지 못합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 배당 부족

현재 신건의 최저매각가는 166,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 한 차례 유찰하면 132,800,000원, 두 차례 유찰하면 106,240,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 미배당은 각각 93,330,607원, 119,518,767원으로 증가합니다.

이때 중요한 점은 낙찰가가 내려가는 것과 가격 경쟁력이 생기는 것이 같은 의미는 아니라는 사실입니다. 지식산업센터의 경우 실제 임대 수요, 허용 업종, 관리비, 공실 가능성 및 환금성을 따져야 합니다. 132,800,000원 또는 106,240,000원이 되더라도 적정 시세와 비교하지 않으면 저가 낙찰인지 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1016호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등으로 마감됐으며 승강기, 위생설비, 소화전, 화재탐지 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 임차권은 주거 사용으로 기록돼 있어 현장 이용 실태 및 적법한 사용 용도 확인이 중요합니다.
• 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 약 20~25m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 장방형에 가까운 토지로 지식산업센터, 창고 및 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 및 철도보호지구 등이 확인됩니다. 공공공지 저촉 등 토지이용 제한사항도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 개별 시세를 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 매수 수요층 및 이용 목적이 다릅니다. 해당 건물의 매매 사례와 임대 수요를 직접 확인해야 하며, 신건 감정가만으로 환금성이 충분하다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 디원시티 시그니처의 동일 또는 유사 호실 매매 사례를 조사하고, 166,000,000원이라는 신건 가격이 실제 거래 가능한 수준인지 확인하세요.
• 허용 용도. 지식산업센터의 공장 용도로 어떤 사업·업종이 입주 가능한지, 향후 직접 사용 또는 임대에 제약이 없는지 확인하세요.
• 임차인 점유. 이승진의 임차권등기와 현황조사, 실제 점유 상황을 대조하고 명도 가능성 및 점유 이전 비용을 검토하세요.
• 주거 사용 여부. 공부상 공장과 주거 임차권 기재의 불일치가 실제 용도 위반이나 원상회복 문제로 이어질 수 있는지 확인하세요.
• 자금 계획. 신건 166,000,000원 및 유찰 시나리오의 가격에 더해 취득 관련 세금, 금융비용, 관리비 및 명도 비용을 별도 검토하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 미납 여부를 확인하고, 낙찰 후 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 파악하세요.
• 배당과 권리 구분. 예상 미배당 60,595,407원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 배당은 채권 확정액 및 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각 진행 상태를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격 검증은 별개”

이 물건은 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 이승진의 3,000,000원 임차보증금도 매수인 인수액으로 산정되지 않습니다. 등기상 인수 위험을 크게 우려할 상황은 아니지만, 이 물건을 단순히 권리가 깨끗한 경매로만 평가해서는 안 됩니다.

예상배당을 보면 신건에서도 60,595,407원의 미배당이 발생하고, 한두 차례 유찰될 경우 미배당 규모는 더욱 커집니다. 이는 후순위 채권자들의 배당 부족 문제이며, 낙찰자의 추가 채무는 아닙니다. 따라서 핵심 판단 기준은 채권자 미배당액이 아니라 실제로 얼마에 매수해 어떤 용도로 사용하거나 임대할 수 있는지입니다.

특히 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도와 주거 임차권등기의 관계를 검토해야 하며, 임대내역과 매매 시세도 확인해야 합니다. 지금은 감정가 166,000,000원이 적정한지 검증할 근거가 충분하지 않습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 사용·환금성 판단은 보류. 실거래와 이용 실태를 확인한 뒤 응찰 여부와 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.