의정부지방법원 2026타경70439. 의정부시 민락동 탑석드림캐슬아파트 405동 704호, 전용면적 59.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 362,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 오석근은 2020년 12월 3일 거래가 280,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리관계의 출발점은 2022년 12월 21일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액 110,000,000원인 이 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전등기되었습니다. 그 뒤 현대해상화재보험주식회사의 근저당권과 여러 가압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정이 이어졌습니다. 등기상 금전채권 관련 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유 문제는 별개입니다. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가서는 임대관계를 미상으로 기록했습니다. 따라서 현장 점유자와 전입세대, 매각물건명세서를 대조한 후 입찰해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 을구 7번 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞서 설정됐던 국민은행, 우리은행, 삼성생명보험 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022년 12월 21일 설정된 농협은행 근저당권입니다.

2026년 3월 24일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었지만, 새로운 선순위 담보권이 생긴 것은 아닙니다. 기존 을구 7번 근저당권의 권리자가 바뀐 것이므로 원래 설정일을 기준으로 판단합니다.

이후 설정된 현대해상화재보험 근저당권 48,000,000원과 오유미·케이비국민카드·농협은행·신한카드의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 오유미의 강제경매개시결정은 기존 갑구 6번 가압류의 본압류 이행과 관련되어 있어 별도의 채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 8,000,000원 높다

탑석드림캐슬 동일 면적 전용 59.42㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 평균은 354,000,000원이며, 2026년 9월 최신 거래는 360,000,000원입니다.

동일 면적 거래가격은 340,000,000원~369,000,000원에 분포합니다. 신건 최저가인 362,000,000원은 최근 평균 354,000,000원보다 8,000,000원 높고, 최신 거래 360,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다.

특히 대상 물건과 같은 7층 실거래는 2026년 4월 364,000,000원, 5월 350,000,000원, 7월 345,000,000원입니다. 동일 층 거래에서도 가격 차이가 확인되므로 감정가만으로 적정 매수가를 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

감정가에 낙찰된다는 가정의 배당 추정입니다. 집행비용 5,868,000원을 제외한 채권자 배당재원은 356,132,000원입니다. 총 채권액 468,907,883원 대비 112,775,883원의 미배당이 예상됩니다.

위 표는 제시된 채권최고액·청구액 및 집행비용 추정치를 적용한 계산 예시입니다. 실제 채권 잔액, 배당순위, 배당요구, 조세채권 및 다른 경매사건과의 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권 이전을 반영한 실제 배당권자 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 확대

1회 유찰하면 최저가가 289,600,000원, 2회 유찰하면 231,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 현재 신건보다 가격 경쟁력이 높아지지만, 채권자 미배당액은 커집니다.

매수인 인수액은 제시된 각 시나리오에서 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 확인된 권리관계를 전제로 한 것으로, 미확인 점유관계에 따른 부담이나 취득 부대비용이 없다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 민락동 부용초등학교 남서측 인근입니다. 주위에 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 탑석역이 있어 대중교통 여건이 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2002.06.18 사용승인된 철근콘크리트벽식조 아파트로, 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 아파트단지 북서측 도로를 통해 출입하며 도로 상태는 무난합니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역·송산지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지 지표. 공시지가 1,651,000원/㎡이며, 지목은 대지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 735세대 아파트단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 340,000,000원부터 369,000,000원까지 가격 편차가 있으므로 개별 호수의 상태와 층을 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 신건 최저가 362,000,000원은 최근 평균보다 8,000,000원 높습니다. 동일 층 거래사례와 내부 상태를 반영해 보수적으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 말소기준 확인. 을구 7번 근저당권의 설정일은 2022.12.21입니다. 한국주택금융공사로의 이전등기 및 채권양도 내역을 함께 확인하세요.
• 중복채권 확인. 갑구 6번 오유미 가압류와 갑구 9번 본압류 이행, 현대해상화재보험의 근저당 및 임의경매 청구가 실제 배당에서 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·현황조사서·매각물건명세서·현장방문으로 점유자와 대항력 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 명도 협의·인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 289,600,000원, 2회 유찰 시 231,680,000원 가정을 기준으로 자금계획과 목표가격을 미리 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실거래 원본을 매각기일 전에 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

탑석드림캐슬 405동 704호는 말소기준이 명확하고 등기상 인수액이 0원으로 분석되는 아파트입니다. 후순위 근저당과 가압류가 많지만 매각으로 소멸할 예정이며, 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 남는다는 이유만으로 낙찰자가 이를 승계하지는 않습니다.

다만 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인 없이 완전한 무위험 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 또한 신건 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균 354,000,000원의 102.3%이며 최신 거래 360,000,000원보다도 높습니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 따라서 현재 가격에서 서둘러 응찰할 이유는 약하고, 점유관계를 확인한 뒤 유찰 여부와 거래가격을 함께 검토하는 전략이 적절합니다. 결론은 “등기상 권리는 합격, 점유 확인 필요, 신건 가격은 보류”입니다.