인천지방법원 2025타경33179. 경기도 김포시 걸포동 한강메트로자이2단지 219동 605호 아파트입니다. 전용면적은 84.9199㎡, 36층 건물의 6층에 자리합니다. 이 사건의 핵심은 근저당권이 이미 말소된 뒤 가압류를 기초로 강제경매가 진행되었다는 점입니다. 농협은행의 288,000,000원 근저당권은 2022.07.11 해지로 말소됐으며, 현재 말소기준권리는 2024.12.04 접수된 주식회사지에이개발 가압류입니다.
가격 구조는 분명합니다. 감정가 742,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 519,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12건의 실거래 평균 653,000,000원보다 낮고, 최신 거래가 680,000,000원과 비교해도 차이가 있습니다. 다만 실거래 표본에는 고층 거래가 포함되어 있으므로, 6층인 대상 호수의 가치가 평균과 정확히 일치한다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 걸포동 1591 한강메트로자이2단지 제219동 제6층 제605호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 걸포2로 74 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9199㎡ · 지상 36층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 유진영 (등기상 지분 2분의 1씩 취득) |
| 감정가 | 742,000,000원 |
| 최저매각가 | 519,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사지에이개발 |
| 경매 청구액 | 374,324,756원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 입주 / 단지규모 | 2020.07.14 · 2,456세대 |
| 임대관계 | 미상 (현장 및 점유 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
이 사건에서는 2024.12.04 갑구 7번 가압류를 말소기준권리로 봅니다. 그 이전의 농협은행 근저당권은 이미 말소되었고, 이후 접수된 삼성카드·롯데카드 가압류, 주식회사지에이개발의 강제경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
또한 2025.09.08 접수된 김포시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리이지만, 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 등기의 말소 여부와 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12건 평균의 79.5%
한강메트로자이2단지의 전용 84㎡대 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 10월까지의 거래가 포함되어 있으며, 대상 물건의 전용면적 84.9199㎡와 유사한 평형을 기준으로 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.97㎡ | 30 | 680,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 30 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 17 | 655,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20 | 655,000,000원 |
| 2026.08 | 84.23㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 84.46㎡ | 10 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 669,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 32 | 657,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 23 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.23㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 28 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 최근 평균 | 84㎡대 | 12건 | 653,000,000원 |
최근 실거래 범위는 590,000,000원~680,000,000원입니다. 최근 12건 평균은 653,000,000원이고, 최신 거래는 2026.10 / 680,000,000원입니다. 현재 최저가 519,400,000원은 최근 평균의 79.5%이므로, 최근 거래 수준에 비해 가격상 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,594,000원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 주식회사지에이개발 | 2,105,516,056원 | 511,806,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 33,770,611원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 주식회사지에이개발 | — | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 10,091,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주어진 배당 시나리오의 단순 추정치입니다. 강제경매개시결정은 갑구 7번 가압류의 본압류 전환으로, 별도 신규 채권액을 중복 합산하지 않습니다. 김포시 압류 관련 조세채권의 우선순위, 실제 집행비용 및 임차인 우선변제 등은 확정 배당과 다를 수 있습니다.
예상 매각대금 519,400,000원에서 집행비용 7,594,000원을 제외하면 가압류 채권 배당 가능액은 511,806,000원으로 산정됩니다. 총 산정 채권액 2,149,377,680원 대비 미배당 1,637,571,680원이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 519,400,000원 | 511,806,000원 | 1,637,571,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 363,580,000원 | 357,689,880원 | 1,791,687,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 254,505,999원 | 250,142,915원 | 1,899,234,765원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 현재 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 것이며, 선순위 임차인이 별도로 확인되면 달라질 수 있습니다. 다음 회차 가격은 유찰 시나리오일 뿐 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 걸포동 소재 김포나진초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 걸포북변역이 있습니다. 남측 김포대로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 건물. 2020.07.14 준공된 2,456세대 단지로, 철근콘크리트구조 36층 건물 내 6층 아파트입니다. 전기·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공항 관련 고도·장애물 제한, 교육환경 보호구역, 군사시설 관련 보호구역, 철도보호지구 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 거래가가 590,000,000원부터 680,000,000원까지 분포합니다. 층·향·상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 등재된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료를 대조하고, 점유자의 신분과 임차보증금 및 대항력 가능성을 확인하세요.
- 말소기준권리. 2024.12.04 주식회사지에이개발 가압류가 기준입니다. 그 이전 권리와 이미 말소된 농협은행 근저당권의 상태를 원본 등기로 재확인하세요.
- 조세채권. 김포시 압류의 조세채권액·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 단순 배당표만으로 실제 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가는 실거래 평균의 79.5%이지만, 6층이라는 점과 거래 표본의 층별 차이, 취득세·명도비·수리비·금융비용을 반영해 총취득원가를 계산하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유관계와 인도 가능성을 조사하고, 미납 관리비 및 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 매각물건명세서 변경사항과 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리 확인이 최종 관문”
한강메트로자이2단지 219동 605호는 감정가 742,000,000원에서 1회 유찰되어 519,400,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12건 평균 653,000,000원 대비 79.5%로, 신건 감정가 수준보다 가격 접근성이 확실히 개선됐습니다.
권리 구조도 등기만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 주식회사지에이개발 가압류가 말소기준입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 조세채권의 배당 영향도 남아 있으므로 이를 완전히 무위험한 물건으로 평가할 수는 없습니다.
결론은 조건부 긍정입니다. 최근 시세 대비 최저가가 낮아 가격 측면에서 검토할 만하지만, 실제 임차관계와 점유상태, 조세채권을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있어도 확인되지 않은 권리를 가격 차이만으로 상쇄할 수는 없습니다.
