의정부지방법원 2026타경70864. 양주시 회정동 양주회정범양아파트 203동 1602호, 전용 84.71㎡ 아파트입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부에서 가장 중요한 권리는 2023년 10월 16일 등기된 장영덕의 주택임차권입니다. 임차보증금이 300,000,000원으로 감정가 229,000,000원보다 큽니다.
일반적인 대항력 인수형 경매라면 이 숫자 하나로 투자 판단이 크게 달라집니다. 낙찰가격이 내려가도 미배당 보증금 인수액이 커져 실질 취득부담은 보증금 수준에서 쉽게 줄어들지 않기 때문입니다. 하지만 이번 사건은 보증기관의 확약이 있어 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자이며, 배당이 전액 이루어지지 않더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용된다면 낙찰자의 실질 보증금 인수부담은 0원입니다. 다만 등기상 선순위 임차권 자체가 존재하므로 입찰 전 확약서 원본과 매각조건 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 369 양주회정범양아파트 203동 16층 1602호 도로명주소: 경기도 양주시 평화로1570번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.71㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 내부 이용상태 | 방 4 · 화장실 2 · 거실 · 주방 및 식당 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 이승구 (2019.08.26 소유권이전 등기 · 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 장영덕 · 300,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 사용승인일 | 2003.07.09 |
| 단지 규모 | 883세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 등기에는 국민은행·하나은행·인천산림조합·흥국생명·현대스위스저축은행·교보생명·삼성생명·오에스비저축은행 등의 근저당권과 압류·가압류가 나타납니다. 그러나 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현 경매에서 실질적으로 집중해야 할 권리는 장영덕의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 기준이 되는 현재 경매개시결정은 2026.04.22 접수된 갑구 14번입니다. 다만 임차인의 전입·확정일자 및 임차권등기는 이보다 앞서므로, 경매개시결정이 먼저였던 것처럼 선순위 임차권을 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 있다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 장영덕 제1602호 전부 · 주거 |
2021.10.01 2021.10.01 |
300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 확약으로 인수 해소 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 장영덕의 임차보증금반환채권 양수인·우선변제권 승계자입니다. 보증금 300,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 장영덕 (1명) |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.07.31 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.10.01 / 2021.10.01 |
| 확정일자 | 2021.10.01 |
| 임차권등기 | 2023.10.16 · 을구 24번 |
| 임차보증금 | 300,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.16 |
| 대항력 | 있음 · 경매개시결정보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 우선변제권 승계 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 제출일 | 2026.08.04 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 유효 전제) |
따라서 해당 확약이 매수인에게 유효하게 적용되는 것을 전제로, 장영덕 관련 미배당 보증금은 매수인 인수 0원으로 평가합니다. 우선변제권 행사와 대항력 포기는 구별해야 하며, 배당 부족분이 있다고 해서 곧바로 매수인 인수가 발생하는 것은 아닙니다.
이 경우 명목 취득부담은 304,006,000원에 달해 최근 실거래 평균을 크게 웃돌게 됩니다. 그러나 본건은 위 확약에 의해 이 인수위험이 해소되는 구조이므로, 확약 유효 시 취득가격 비교는 최저매각가 229,000,000원을 기준으로 합니다.
확약의 효력은 장영덕의 임차보증금반환채권과 그에 따른 대항력·임차권등기에 관한 것입니다. 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 포기시키는 확약은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 장영덕 1명이지만, 별도 점유자나 독립된 권리가 있는지 최종 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질 인수 0원이어도 신건은 비싸다
같은 단지 양주회정범양아파트의 전용 84.71㎡·84.96㎡ 평형대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12건 평균은 225,083,333원, 최신 거래는 2026년 10월의 238,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.96㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2026.09 | 84.71㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 19 | 248,000,000원 |
| 2026.09 | 84.71㎡ | 16 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 10 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 평균 | 84㎡대 | 12건 | 225,083,333원 |
실거래 최저는 180,000,000원, 최고는 253,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 신건 최저가 229,000,000원은 최신 거래 238,000,000원보다는 낮지만, 최근 12건 평균 225,083,333원보다 3,916,667원 높습니다. 같은 전용 84.71㎡의 16층 거래가 225,000,000원인 사례도 있어 해당 물건의 16층이라는 층수만으로 신건 감정가에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
이번 사건에서 확약이 유효하다면 실질 취득부담은 낙찰가격을 중심으로 판단할 수 있습니다. 그러나 인수액이 0원이라는 점과 시세보다 저렴하다는 점은 전혀 다른 문제입니다. 최저가가 최근 평균의 101.7%이므로 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 장영덕 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 4,006,000원과 임차보증금 우선변제액 224,994,000원으로 매각대금 229,000,000원이 소진되는 가정입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인이므로 신청채권 300,000,000원을 별도 임차보증금처럼 중복 계산해서는 안 됩니다. 배당표상 신청채권자 별도 배당액은 0원으로 표시되어 있으며, 실제 배당과 승계권리의 처리는 최종 서류를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수위험 — 유찰돼도 보증금 문제는 따로 본다
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 본건의 회차별 예상 수치는 그 위험을 분명하게 보여줍니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 동의 확약이 유효할 때에는 이 미배당액을 실질 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 229,000,000원 | 75,006,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 183,200,000원 | 120,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 146,560,000원 | 156,291,840원 | 0원 |
즉 낙찰가가 떨어져도 실질 부담이 보증금 300,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 구조입니다. 이 경우 최근 12건 실거래 평균 225,083,333원보다 현저히 높아 가격 메리트가 없습니다.
이 경우 유찰은 실제 취득가격을 낮추는 효과가 있습니다. 그러나 제시된 회차는 가격 시나리오이며, 유찰이나 해당 금액으로의 낙찰이 확정된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 회정동 회정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물의 16층입니다. 2003.07.09 사용승인되었으며 승강기·난방·주차장·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 교육환경 상대보호구역 및 중점경관관리구역과 관련된 제한이 있습니다. 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 883세대 단지이며 같은 평형대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 180,000,000원부터 253,000,000원까지 차이가 커 실제 매도 시 층·향·상태와 시장가격을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.04 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 반드시 대조하고, 조건이나 효력상 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 24번 장영덕의 주택임차권등기는 원칙상 선순위 인수위험이 있는 권리입니다. 확약에 따른 말소가 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 장영덕이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 보증금 300,000,000원을 양쪽에서 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 현황 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태와 별도 점유자의 존재 여부는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 권리상 인수액과 인도·명도비용은 구별해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 신건 최저가 229,000,000원은 최근 평균 225,083,333원보다 높습니다. 최신 거래 238,000,000원만을 근거로 신건이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
- 유찰 가능성과 경쟁. 단지 평균 유찰은 0.7회입니다. 가격 인하 시나리오를 검토하되 유찰을 전제로 단정하지 말고 매각기일의 경쟁 가능성도 고려해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분과 기타 부담을 관리주체에 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 확약서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 3억의 공포보다, 확약의 효력과 가격을 보라”
이 물건의 권리분석은 단순한 선순위 임차권 인수형으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 장영덕의 보증금 300,000,000원은 낙찰가를 초과하고, 신건 기준 예상 미배당액 75,006,000원이 있습니다. 확약이 없다면 실질 취득부담이 보증금 3억 원 부근에 묶여 시세보다 훨씬 비싼 물건입니다.
그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 장영덕 관련 인수액은 실질 0원으로 해소됩니다. 따라서 가장 중요한 선결조건은 확약서의 효력과 말소 가능성을 입찰 전에 확인하는 일입니다.
가격은 별도로 판단해야 합니다. 최저가 229,000,000원은 최근 실거래 평균 225,083,333원의 101.7%이고, 개별 거래가격의 편차도 큽니다. 권리상 큰 위험이 확약으로 해소된다고 해도 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
결론은 ‘확약 확인을 조건으로 권리위험 해소 가능, 신건 가격 매력은 제한적’입니다. 단지 평균 유찰 0.7회라는 점에서 무조건 유찰을 기다리는 전략도 확실하지 않습니다. 확약 유효성, 점유 현황, 최근 거래를 확인한 뒤 시세 대비 충분한 가격 여유가 확보되는지에 따라 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
