의정부지방법원 2026타경70873. 경기도 양주시 옥정동에 있는 'e편한세상 옥정 에듀써밋' 1812동 801호, 전용 84.9848㎡ 아파트입니다. 2018년 사용승인을 받은 1,160세대 단지이며 대상 호수는 22층 건물의 8층에 있습니다. 소유자 이희찬은 2018년 8월 9일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 당시 거래가액은 314,460,148원입니다.

등기부를 살펴보면 소유권이전과 같은 날 하나은행이 채권최고액 220,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 가든캐피탈대부 명의의 근저당권이 6건 추가됐습니다. 하나은행을 포함한 전체 7건의 근저당 채권최고액 합계는 500,000,000원입니다. 여기에 삼성카드 가압류와 경매개시결정 2건이 이어집니다. 등기는 복잡해 보이지만, 핵심은 2018년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 어떻게 소멸하는가입니다.

다만 이번 사건에서 응찰자가 먼저 확인해야 하는 것은 가격입니다. 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 높고, 최신 거래가격도 웃도는 신건이기 때문입니다. 등기상 소멸할 채권이 많다는 사실이 곧바로 저렴한 매수 기회를 뜻하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 7건, 기준은 하나

말소기준권리는 2018.08.09 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며, 매각 시 소멸하는 담보권입니다. 2021년 이후 가든캐피탈대부가 설정한 근저당 6건 역시 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 2025년 삼성카드 가압류와 2026년 경매개시결정 등기도 같은 구조입니다.

임차인·점유 관계 — 등기와 별도로 확인

신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인으로 확인된 사람도 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 소유자 직접 거주나 점유관계의 완전한 안전성을 확정할 수는 없습니다.

대항력은 단순한 점유 사실만으로 확정되지 않습니다. 주민등록 전입 시점, 점유개시 시점 및 임대차관계를 함께 검토해야 합니다. 특히 2018.08.09 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 발견되는 경우에는 별도의 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 확인되는 자료만으로 특정 임차인의 대항력이나 우선변제권을 인정할 근거는 없습니다. 반대로 그 가능성을 완전히 배제할 근거도 확인되지 않았으므로, 매각물건명세서와 현황조사서를 통한 점유관계 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거

같은 단지인 e편한세상옥정에듀써밋의 동일 면적대(전용 약 84.98㎡) 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 거래는 12건, 평균 거래가격은 468,625,000원입니다. 아래 거래 사례는 2026년 6~9월에 집중되어 있어 신건 가격의 경쟁력을 판단하는 데 유용합니다.

최근 실거래 가격대는 440,000,000~478,000,000원입니다. 현재 최저가 476,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%로, 평균보다 7,375,000원 높습니다. 최신 거래 474,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다.

더 직접적인 비교도 가능합니다. 이 물건은 8층인데, 2026년 7월 같은 면적대 7층 거래가격이 464,000,000원이었습니다. 현재 신건 최저가는 해당 거래보다 12,000,000원 높습니다. 물론 층 외에도 향·조망·내부 상태가 가격에 영향을 주므로 이 차이가 그대로 과대평가액이라는 뜻은 아닙니다. 그러나 신건에 별도의 가격 할인 효과가 없다는 점은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 7,160,000원, 채권자 총 예상배당액은 468,840,000원입니다. 채권최고액 등을 기준으로 집계한 배당대상 청구액 506,243,447원 대비 37,403,447원이 미배당으로 남습니다.

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권잔액, 이자, 집행비용, 당해세, 우선변제권 등으로 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.

유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당 변화

유찰이 발생하면 최저매각가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 반면 확인된 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 유지됩니다. 아래는 회차별 가정값을 비교한 표입니다.

1회 유찰 시 가정가격은 380,800,000원, 2회 유찰 시 304,640,000원입니다. 이는 현재 최근 12개월 평균보다 낮은 가격구간입니다. 하지만 유찰은 확정된 일정이 아니고, 다음 회차의 최저가가 실제로 이 수준으로 결정된다는 보장도 없습니다. 입찰 시점의 최신 매각기일과 최저가를 재확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 소재 옥빛초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.05.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화전·도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지입니다. 단지 내 포장도로가 있고 인접 공도와 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 성장관리권역과 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있으며, 세부 이용규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,351,000원/㎡입니다. 단지 토지면적은 70,253.8㎡이며, 이를 해당 호수의 단독 토지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 1,160세대 아파트단지이고 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격이 440,000,000~478,000,000원으로 분포하는 만큼 층·향·내부 상태에 따라 적정 매도가격이 달라질 수 있습니다. 특히 8층 대상물건은 중간층 거래를 함께 비교해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 476,000,000원은 최근 12개월 평균 468,625,000원보다 높습니다. 입찰 상한을 결정할 때 평균뿐 아니라 최신 거래 474,000,000원, 같은 면적대 7층 거래 464,000,000원도 함께 비교하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자와 전입 시점을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 2018.08.09 하나은행 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 검토하세요. 발견된다면 예상 인수액 0원 전제를 그대로 유지해서는 안 됩니다.
• 근저당·가압류 말소 확인. 하나은행 근저당 1건, 가든캐피탈대부 근저당 6건, 삼성카드 가압류의 매각 후 소멸을 확인하고, 과거 질권 해지·말소등기 내역도 원본과 대조하세요.
• 경매 중복개시 확인. 2026타경70873 외에도 하나은행 신청에 따른 2026타경304 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 병합·중복경매 진행상황과 실제 매각절차를 확인하세요.
• 배당액과 채권잔액 구분. 근저당 채권최고액 합계는 500,000,000원이지만 실제 채권잔액과 동일하지는 않습니다. 예상배당상 미배당 37,403,447원 역시 곧바로 매수인 부담이 되는 금액은 아닙니다.
• 명도 및 관리비. 실제 거주자 확인 후 인도 절차를 검토하고, 공용부분 체납관리비가 있는지도 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 입찰기일·보증금. 2026.10.22 매각기일 및 법원이 공고하는 입찰보증금 조건을 확인하고, 매각기일 변경·취하·정지 여부를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 양호, 신건 가격은 보류”

이 물건은 담보권 개수가 많다는 점이 첫인상을 복잡하게 만들지만, 말소기준권리는 2018년 하나은행 근저당으로 명료합니다. 이후 가든캐피탈대부 근저당 6건과 삼성카드 가압류 등이 매각으로 소멸하므로, 현재 확인된 등기상 인수금액은 0원입니다. 채권자 미배당이 발생해도 이를 매수인의 채무인수로 연결해서는 안 됩니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 476,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 468,625,000원보다 높고, 최신 거래 474,000,000원도 초과합니다. 최근 시세 이상인 가격에 입찰하면서 저렴한 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 입찰가를 감정가보다 더 높이는 경우 가격 부담은 커집니다.

또한 임대관계가 미상이므로 소멸하는 등기권리만 보고 점유 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 실질적인 매수인 부담을 확정하려면 실제 점유자와 전입·임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.

종합 판단은 C등급(52점). 권리 소멸 구조와 예상 인수액은 긍정적이지만, 신건 가격이 최근 실거래 평균 및 최신 거래보다 높고 점유관계도 미확인이라는 점에서 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이번 물건의 관건은 권리의 개수보다 실제 점유관계와 응찰가격입니다.