의정부지방법원 2026타경70899. 의정부시 의정부동 대봉빌라 에이동 303호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 황순정이 2018년 3월 21일 거래가 88,500,000원에 소유권을 취득한 물건으로, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 102,452,054원입니다.

이번 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 확약서입니다. 현재 유효하게 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024년 6월 11일 설정되었고, 전입신고일이 2022년 5월 30일로 말소기준인 2024년 7월 29일보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이며 확정일자도 있어, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 권리입니다.

그러나 서울보증보험이 해당 보증금반환채권을 양수하고 우선변제권을 승계하면서, 전액 배당받지 못해도 대항력을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이로 인해 주된 임차권의 잔액 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 다만 그 확약이 다른 점유자에게까지 적용되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준은 2024년 7월 29일 신용보증기금 가압류입니다. 그 이후의 김예진 가압류, 의정부시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기되었으므로, 확약이 없다면 매수인 인수 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.

② 임차인 및 점유관계 — 실제 점유자와 승계권자를 구분

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 분류된 권리자이며, 보증금 100,000,000원을 별도의 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차·점유자로 별도 기재된 인원은 1명('한국토')입니다. 다만 이 표기가 한국토지주택공사와 동일한 관계를 지칭하는지는 추가 확인이 필요합니다.

한국토지주택공사의 100,000,000원은 승계·대위 관계상 별도의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 한국토의 보증금은 확인되지 않아 추가 보증금 규모를 추정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 1.20억 신건을 싸다고 볼 수 없는 이유

대봉빌라(479-3)의 확인 가능한 비교 거래는 2022년 2건입니다. 비교 사례의 면적은 45.77㎡로, 대상의 비교 기준 면적 47.8㎡와 완전히 같지는 않습니다. 따라서 평균 가격을 현재의 확정적인 시세로 해석해서는 안 됩니다.

최저매각가 120,000,000원은 거래평균 117,250,000원보다 2,750,000원 높고, 평균 대비 102.3%입니다. 최신 확인 거래인 2022년 6월의 129,500,000원보다 낮기는 하지만, 거래 시점이 오래되었고 표본이 2건뿐이므로 이 차이를 즉시 수익 여력으로 평가하기 어렵습니다.

만약 1회 유찰 시 최저가가 96,000,000원으로, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 낮아진다고 해도 단순히 그 금액만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주된 임차권은 확약으로 인수 위험이 해소되지만, 미상 점유자의 별도 권리 유무와 실제 명도 가능성이 먼저 확인되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

제시된 배당 추정상 임차보증금 100,000,000원이 우선 배당되고 신용보증기금에 17,520,000원이 배당됩니다. 서울보증보험의 채권양수·우선변제권 승계 관계에 따라 실제 배당 수령 주체는 달라질 수 있으며, 표의 임차보증금과 신청채권액을 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 실제 취득 부담 구분

룰상 인수 추정치는 확약을 반영하지 않은 회차별 계산값입니다. 2026.07.15 확약에 따라 해당 선순위 임차권의 실질 인수는 0원으로 보되, 별개의 미상 점유자에 대한 인수금액은 산정할 수 없습니다. 위 회차는 유찰 가정일 뿐 향후 매각가를 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청 북동측 인근에 위치하며, 다가구주택·다세대주택·연립주택·주상용건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 의정부역 및 의정부경전철 의정부시청역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 1994.05.21 준공된 19세대 빌라로, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감이며, 위생·급배수 및 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로. 대상물건으로 차량 진출입이 가능한 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 가로장방형입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 폭 8m 미만 소로에 접합니다. 공시지가 자료는 1,626,000원/㎡입니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트처럼 풍부한 거래를 기대하기 어렵습니다. 확인된 실거래가 2022년 2건뿐이므로 현시점 매도 가능 가격은 별도 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 검토. 서울보증보험의 2026.07.15 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 미전액 변제 시 임차권등기 말소 동의를 원문으로 확인하세요.
• 승계 관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 임차보증금반환채권 양도·승계 범위 및 배당 수령 관계를 확인해 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 하세요.
• 한국토 점유관계 확인. 실제 임차·점유자 1명으로 기재된 한국토가 한국토지주택공사와 같은 관계인지, 독립된 임차인인지 반드시 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
• 임차권등기 말소 확인. 김예진의 기존 임차권등기는 이미 말소되었으나, 한국토지주택공사의 을구 4번 임차권등기는 유효하게 남아 있으므로 확약에 따른 말소 실행 가능성을 점검하세요.
• 실거래 재조사. 2022년 2건 평균만으로 현재 적정가를 판단하지 말고, 최근 의정부동 유사 다세대 거래와 해당 호수의 내부 상태를 직접 조사하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자, 인도 가능성, 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 확약이 존재하더라도 현실적인 인도 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
• 배당·공적 부담. 의정부시 압류 관련 조세채권과 당해세·최우선변제 가능성을 확인하세요. 제시된 배당액은 추정이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
• 매각서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·확약서를 입찰 전 다시 확인하고, 법률 전문가의 검토를 거치는 것이 적절합니다.

맺으며 — “확약은 강점, 그러나 확인되지 않은 인수는 위험”

의정부 대봉빌라 303호의 가장 중요한 긍정 요인은 서울보증보험이 선순위 100,000,000원 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점입니다. 이 확약으로 해당 임차권의 매수인 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.

그러나 별도 점유자로 기재된 한국토의 법적 지위와 보증금이 확인되지 않았습니다. 동일한 권리관계를 지칭한다면 위험은 줄어들겠지만, 독립적인 대항력 임차인이라면 새로운 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 확약이 모든 임차인을 포괄한다고 가정해서는 안 됩니다.

가격도 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 최저가 120,000,000원은 거래평균 117,250,000원의 102.3%이며, 그 거래마저 2022년 자료입니다. 소규모 노후 다세대주택이라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.

결론은 권리 일부 해소, 전체 인수 위험 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족입니다. 확약의 유효성과 점유관계를 정리하고 현재 시세를 검증하기 전에는 적극적인 신건 입찰보다 보수적인 접근이 적절합니다.