의정부지방법원 2026타경70923. 동두천시 지행동 지행현대아파트 201동 1203호, 전용면적 70.62㎡의 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트벽식구조 21층 건물 중 12층에 자리하고 있습니다. 소유자는 백금영이며, 현재 경매는 주식회사 이마트24가 신청했습니다. 근저당권의 채무자는 소유자와 다른 백남준으로 기재되어 있습니다. 이처럼 소유자와 채무자가 다르다는 점은 등기상 확인되지만, 그 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 유효한 근저당권은 이마트24의 채권최고액 131,000,000원으로, 경매 매각 시 말소되는 권리입니다. 둘째, 신건 최저매각가가 최근 거래 수준보다 높습니다. 과거 전체 거래 평균 163,850,000원과 비교하면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 해석이 정반대가 됩니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 입찰 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 282-3 지행현대아파트 201동 12층 1203호 도로명주소: 경기도 동두천시 평화로 2316-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.62㎡ · 지상 21층 중 12층 |
| 단지 현황 | 지행현대2차아파트 · 126세대 · 1999.06.30 준공 |
| 소유자 | 백금영 (단독소유) |
| 근저당 채무자 | 백남준 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 이마트24 / 143,690,571원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.07 · 을구 5번 · 이마트24 근저당권 · 채권최고액 131,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인일 | 2026.10.09 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준
권리분석에서 기준이 되는 등기는 2023.03.07 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 채권자는 주식회사 이마트24, 채권최고액은 131,000,000원입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하고, 이후 2026.05.06 기입된 이마트24의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
과거의 한국주택은행 근저당권 52,000,000원은 국민은행으로 이전된 후 2006.10.04 말소되었고, 한국미니스톱 근저당권 62,000,000원도 2020.09.01 말소되었습니다. 2020년에 개시되었던 한국 미니스톱의 임의경매 역시 취하에 따라 말소된 이력입니다. 과거 채권들을 현재 유효한 채권에 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임대차 — 임차인 신고 없음, 실제 점유는 확인 필요
| 점유·임대차 구분 | 확인 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 신고 | 0명 | 신고 없음 | 신고 없음 | 예상 0원 |
| 실제 점유·임대관계 | 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 현장 확인 |
신고된 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 신고된 임차보증금에 따른 매수인 승계액은 산정되지 않습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계 등은 미상임”이라고 명시되어 있습니다. 실제 점유자, 전입신고일, 확정일자 및 임대차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 모든 점유자가 소유자이거나 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 신건 가격이 높다
지행현대2차아파트의 동일 전용면적 70.62㎡ 실거래를 보면, 전체 10건 평균은 163,850,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년 225,000,000원, 2023년 210,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함됩니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 3건 평균 149,500,000원과 2026.06 최신 거래 134,500,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.62㎡ | 1 | 134,500,000원 |
| 2026.01 | 70.62㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2025.11 | 70.62㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2024.05 | 70.62㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 70.62㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 70.62㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.03 | 70.62㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2022.12 | 70.62㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 70.62㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 70.62㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.62㎡ | 3건 | 149,500,000원 |
| 전체 평균 | 70.62㎡ | 10건 | 163,850,000원 |
신건 최저매각가 156,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,500,000원 높고, 최근 평균의 104.3%입니다. 2026.06 최신 거래 134,500,000원과 비교하면 21,500,000원 더 높습니다. 최신 거래는 1층, 경매 대상은 12층이라는 차이가 있으므로 두 금액을 동일한 주택의 가격으로 단순 단정해서는 안 됩니다. 다만 12층이라는 이유만으로 가격 차이가 정당화된다고 볼 근거도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,984,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 이마트24 | 131,000,000원 | 131,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 22,016,000원 |
집행비용은 약 2,984,000원으로 추정했습니다. 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 131,000,000원이며 소유자 잔여 예상액은 22,016,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 143,690,571원으로 채권최고액과 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권확정액 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 소멸권리를 인수하지 않는다
현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 1회 유찰과 2회 유찰을 가정하면 최저매각가는 각각 124,800,000원, 99,840,000원으로 내려갑니다. 아래 미배당액은 담보권자에게 배당되지 못하는 추정액이지, 낙찰자가 인수해야 하는 채무가 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 124,800,000원 | 8,747,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 99,840,000원 | 33,357,120원 | 0원 |
현재 회차에서 근저당권자에게 배당되는 예상액은 131,000,000원이며, 1회 유찰 시 122,252,800원, 2회 유찰 시 97,642,880원으로 감소합니다. 이때 미배당액이 늘어나더라도 근저당권 자체가 매각으로 소멸하므로, 그 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 신건 실질취득 | 156,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 124,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 99,840,000원 |
| 등기상 인수 | 0원 |
| 소멸 기준 | 2023.03.07 근저당 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 동두천중앙고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·다세대주택·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 수도권 전철 1호선 지행역이 소재합니다. 감정평가상 전반적 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1999.06.30 준공된 126세대 아파트로, 본건은 철근콘크리트벽식구조 21층 건물의 12층입니다. 승강기·소화전·지하주차장·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사 지대의 자체지반이 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 북측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가 자료는 1,005,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 126세대 규모에 동일 면적 실거래 10건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 비교 표본이 많지 않고, 최근 가격 추세도 -12.1%입니다. 신건 최저가 수준에서 재매각 여유를 충분히 확보했다고 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 163,850,000원이 아니라 최근 평균 149,500,000원과 최신 거래 134,500,000원을 중심으로 가격을 비교하세요. 최근 하락 추세 -12.1%도 반영해야 합니다.
- 층별 거래 비교. 최신 1층 거래 134,500,000원뿐 아니라 10층 거래 157,000,000원과도 비교하고, 경매 대상 12층의 실제 상태·향·수리 여부를 확인하세요.
- 점유·임차관계. 실제 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 점유 현황을 확인한 뒤 대항력·명도 위험을 확정하세요.
- 채권액 차이. 신청채권자의 청구액은 143,690,571원, 등기상 근저당 채권최고액은 131,000,000원입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 것이므로 실제 배당 결과와 구분해야 합니다.
- 과거 말소 이력. 한국주택은행·국민은행 및 한국미니스톱 관련 과거 근저당과 취하된 경매의 말소 여부를 등기사항전부증명서에서 최종 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 156,000,000원에 가격 메리트를 부여하기보다, 1회 유찰 124,800,000원 및 2회 유찰 99,840,000원 시나리오에서 시세와 비용을 다시 검토하세요.
- 관리비·명도비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 실제 점유자의 명도비용, 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 매각기일 최종 확인. 2026.10.22 매각기일 전 사건 진행상태, 매각물건명세서 정정 여부, 등기 변동 및 경매 취하·변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격권, 신건 가격은 보류”
동두천 지행현대아파트 1203호는 권리만 보면 비교적 단순합니다. 현재 유효한 근저당권은 이마트24의 131,000,000원 채권최고액 근저당이며, 경매 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당도 이미 말소되었고, 실제 임차인 신고는 없으며 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 실제 점유·임대차관계는 최종 확인해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 156,000,000원은 과거 전체 평균보다 낮지만, 최근 12개월 평균 149,500,000원보다 높고 최신 거래 134,500,000원도 웃돕니다. 여기에 -12.1%의 최근 거래가격 하락 추세가 겹칩니다. 전체 평균 대비 할인율 95.2%만 보고 신건을 저평가 물건으로 판단할 수 없습니다.
현재 단계의 결론은 권리 구조는 양호하나 가격 매력은 부족입니다. 유찰 시나리오에서는 최근 시세 대비 여유가 생길 수 있지만, 현재 신건 최저가만으로는 충분한 안전마진이 확인되지 않습니다. 따라서 지금의 핵심 판단은 매수인 인수액보다 최근 시세와 입찰가격의 관계에 있습니다.
