의정부지방법원 2026타경70993. 의정부시 용현동 탑석센트럴자이 1107동 2202호, 전용 약 59.98㎡의 아파트입니다. 2021년 준공된 2,571세대 단지로, 해당 호수는 35층 건물의 22층에 있습니다. 소유자 김현석의 소유권보존등기는 2022년 6월 2일에 이루어졌습니다. 이후 설정된 SBI저축은행 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금 측으로 이전됐으며, 신용보증기금 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.
가장 중요한 사실은 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 한승희는 2022년 4월 18일 전입·점유를 시작하고 2022년 3월 28일 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 신용보증기금 가압류일은 2024년 11월 7일입니다. 등기된 임차권 자체는 그보다 늦은 2026년 5월 18일에 설정됐지만, 대항력 판단은 임차권등기일만이 아니라 기존 전입·점유의 선후관계를 함께 보아야 합니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 567 탑석센트럴자이 제1107동 제22층 제2202호 도로명주소: 경기도 의정부시 용민로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9788㎡ · 지상 35층 중 22층 |
| 단지 규모 / 준공 | 2,571세대 · 2021.12.20 |
| 소유자 | 김현석 (단독소유 · 2022.06.02 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 566,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 / 220,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.07 · 신용보증기금 가압류 · 91,514,754원 |
| 임차인 / 보증금 | 한승희 · 280,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 11월 7일 신용보증기금 가압류입니다. 그보다 앞선 2022년 9월 15일의 SBI저축은행 근저당권은 채권최고액 220,800,000원으로 설정됐으나, 등기상 말소 상태가 표시되어 있습니다. 한편 2025년 5월 27일 같은 근저당권의 이전등기와 이를 기반으로 한 임의경매개시결정도 확인되므로, 기존 근저당권의 말소 상태와 이전등기·경매신청 간 관계는 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.
의정부시 압류는 2025년 5월 15일 해제로 말소됐습니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 국세 등 조세채권의 구체적인 배당 순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다. 특히 배당순위 문제는 한승희의 보증금 회수액에 직접 영향을 미치고, 그 부족분은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분을 매수인이 인수
실제 임차인은 1명입니다. 주택임차권등기와 전입·확정일자, 배당요구가 확인되며 보증금은 280,000,000원입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한승희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
전입·점유 2022.04.18 확정 2022.03.28 배당요구 2026.05.18 |
280,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계신고 아님
미배당액 인수
|
현재 회차의 예상배당에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이는 예상배당이지 배당표 확정이나 임차권 말소 완료를 뜻하지 않습니다. 조세채권, 집행비용, 선순위 권리관계 등으로 보증금 배당이 줄어들면 그 부족분만큼 매수인 인수금액이 증가합니다.
③ 시세 비교 — 감정가와 최근 거래가 거의 같다
탑석센트럴자이의 전용 약 59.96~59.98㎡ 실거래 12건입니다. 2026년 7~10월 거래를 비교했으며, 최근 12개월 평균은 570,416,666원입니다. 현재 최저가 566,000,000원은 이 평균의 99.2%로 차이가 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.98㎡ | 10 | 563,000,000원 |
| 2026.10 | 59.96㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 28 | 598,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 4 | 533,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 10 | 530,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 26 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 3 | 526,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 570,416,666원 |
최근 실거래 가격은 526,000,000~600,000,000원으로 분포합니다. 최저가 566,000,000원은 평균보다 4,416,666원 낮지만, 최신 거래가인 563,000,000원보다는 3,000,000원 높습니다. 특히 경매물건은 명도·배당·인수 위험을 추가로 고려해야 하므로, 평균 대비 0.8% 수준의 차이를 충분한 가격 할인으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 566,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,060,000원 |
| 1. 임차인 한승희 · 우선변제 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 · 가압류 | 91,514,754원 | 91,514,754원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 186,425,246원 |
현재 회차의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 국세 등 조세채권의 실제 배당, 최우선변제 및 기타 우선채권에 따라 결과가 변동될 수 있습니다. 경매신청채권자의 청구액 220,800,000원은 위 예상배당에서 지급액 0원으로 처리되어 있어, 그 채권 및 근저당권의 상태를 별도 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 임차인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 566,000,000원 | 0원 | 186,425,246원 |
| 1회 유찰(80%) | 452,800,000원 | 0원 | 74,357,246원 |
| 2회 유찰(64%) | 362,240,000원 | 0원 | 0원 |
세 회차 모두 현재의 단순 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 임차보증금 280,000,000원이 실제로 전액 배당된다는 조건에서만 성립합니다. 2회 유찰 시에는 신용보증기금 채권 91,514,754원 가운데 76,368,640원만 배당되어 15,146,114원의 미배당이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다. 이 금액은 일반 가압류채권의 미배당이며, 임차인 인수금액과 동일한 개념은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 용현동 솔뫼초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 의정부선 탑석역·송산역이 소재해 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물 중 22층이며, 위생·급배수시설, 승강기, 주차시설, 소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 단지·거래. 2021년 준공된 2,571세대 아파트로, 비교 가능한 전용 약 59.96~59.98㎡ 거래가 12건 확인됩니다. 다만 실거래가격이 526,000,000~600,000,000원으로 나뉘므로 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 송산생활권1구역 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 허가구역 지정기간은 2024.11.10~2029.11.09로 기재되어 있어 경매 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 개별 물건의 실제 유지관리 상태는 별도 현장 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 및 배당요구. 한승희의 전입·점유 유지, 확정일자, 배당요구 접수 내역과 임차권등기명령 관련 서류를 확인하세요.
- 명세서상 인수특약. 보증금 280,000,000원 전액 미변제 시 잔액 인수 조건을 최우선으로 확인하고, 예상배당액과 실제 배당순위를 분리해 계산하세요.
- 근저당권의 상태. SBI저축은행 근저당권의 말소 여부, 새출발기금 이전등기, 경매신청채권과의 관계를 반드시 등기 원본과 법원 기록으로 검증하세요.
- 국세 압류·당해세. 이천세무서장 관련 압류채권의 금액·법정기일·배당순위가 임차인 회수액에 미치는 영향을 확인하세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가 566,000,000원은 최신 거래 563,000,000원보다 높습니다. 경매 비용과 인수 가능성을 포함한 실질취득금액 기준으로 비교하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기 후 실제 점유 현황을 확인하고, 배당금 수령과 주택 인도·명도 협의의 연결관계를 점검하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 시설 상태, 누수·수선 비용 및 주변 거래의 층별 차이를 확인하세요.
- 원본 서류. 입찰 직전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 자료·실거래 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “예상 인수 0원”과 “인수 위험 없음”은 다르다
탑석센트럴자이 2202호의 매력은 비교적 신축인 대단지 아파트라는 점과 실제 거래 사례가 확인된다는 데 있습니다. 하지만 법원경매의 핵심은 외관이나 단지 규모가 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 한승희의 보증금 280,000,000원이 어떻게 회수되는가입니다.
현재 예상배당은 보증금 전액을 지급하는 것으로 계산되어 매수인 인수 0원이지만, 매각물건명세서에는 미배당액 인수 조건이 명확히 기재되어 있습니다. 여기에 등기상 근저당권의 말소·이전 관계와 국세 압류의 배당순위 확인 문제까지 있습니다. 가격 측면에서도 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.2%이고, 최신 거래가격을 웃돌아 뚜렷한 할인이라고 평가하기 어렵습니다.
결론은 입찰 신중·권리 및 배당관계 검증 우선입니다. 배당 전액 회수 조건이 명확히 확인되지 않으면 낙찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다. 권리 위험을 감수할 만큼 충분한 가격 차이가 확인되기 전에는 신건 응찰을 보수적으로 판단할 물건입니다.
