의정부지방법원 2026타경71007. 양주시 백석읍 복지리 가야3차아파트 303동 403호를 대상으로 진행되는 경매입니다. 이정수·정문희가 각각 2분의 1씩 공유하는 아파트이고, 경매개시결정은 이정수 지분에 대해서만 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전부의 소유자가 아니라 정문희와 함께 공유자가 됩니다.

등기부상 이정수와 정문희는 2012년 4월 30일 거래가액 109,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2016년 11월 2일 하나은행 근저당권이 설정됐고, 2025년 씨케이저축은행의 이정수 지분 가압류가 이어졌습니다. 2026년 5월 22일에는 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 입찰자가 먼저 판단해야 할 것은 근저당이나 가압류 자체보다 지분 취득 후 권리 행사와 공유자 관계입니다. 여기에 공유자 우선매수신고가 허용된다는 점까지 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 공유관계

말소기준권리는 2016년 11월 2일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,200,000원이며, 이 권리는 2026년 8월 7일 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 채권자 변경은 기존 근저당권의 승계로서 별개의 새로운 근저당권이 추가 설정된 것으로 보지 않습니다.

그 뒤에 설정된 씨케이저축은행의 이정수 지분 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 대상으로 분석됩니다. 과거 신한은행 근저당권 등은 이미 말소된 이력이므로 현재 인수할 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 전체 아파트 시세와 지분 가격을 구분하라

가야3차아파트는 203세대 규모로 1999년 8월 19일 준공됐습니다. 비교 실거래는 전용 59.97㎡의 전체 아파트 소유권 거래이며, 지분만 거래된 가격이 아닙니다.

전체 12건 평균은 147,166,666원이지만, 상대적으로 최근 거래를 반영한 최근 12개월 3건 평균은 151,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 158,000,000원이고, 최근 거래 추세 지표는 +3.8%입니다. 다만 최근 표본은 3건으로 적고 거래별 가격 편차가 있어 개별 호수의 적정가격을 확정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

근저당권은 한국주택금융공사로 이전 등기된 상태이며, 위 배당금은 최초 설정 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 배당순위·실제 채권잔액·조세·집행비용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 같은 채권자의 가압류와 본압류 전환을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

가정 매각가 78,000,000원에서 집행비용 1,804,000원을 제외하면 채권자 예상배당은 76,196,000원입니다. 배당 계산에 반영된 채권액 합계 155,200,000원 대비 79,004,000원의 미배당액이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인의 예상 인수금은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 지분이라는 조건은 같다

회차가 진행되면서 최저매각가가 하락하면 매수자의 초기 취득대금은 줄어듭니다. 동시에 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

그렇다고 유찰 후 가격이 자동으로 적정해지는 것은 아닙니다. 1/2 지분만 취득한다는 법적 한계, 공유자와의 관계, 사용수익 문제 및 향후 처분 가능성은 매각가격이 내려가도 그대로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 신지초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 위치합니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 403호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제1·2종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 지정이 있고, 지구단위계획구역·성장관리권역·하천구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 651,300원/㎡입니다. 토지이용 제한은 지번별 원본 확인이 필요합니다.
• 단지 현황. 203세대 규모, 1999년 8월 19일 준공. 전용 59.97㎡ 실거래가 존재하지만 동일 면적에서도 가격 편차가 있습니다.
• 환금성. 전체 아파트 소유권의 거래 사례는 있으나, 이 경매에서 취득하는 것은 일부 지분입니다. 지분의 환금성을 전체 아파트의 거래량과 동일하게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 이정수의 지분 2분의 1만 매각됩니다. 정문희의 공유지분은 매각 대상이 아닙니다.
• 공유자 우선매수권. 명세서상 공유자 우선매수신고는 1회에 한합니다. 신고 및 행사 여부, 입찰 절차와 우선매수 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대차·점유 조사. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자 및 대항력 가능성을 다시 살펴야 합니다.
• 말소기준과 근저당 이전. 2016년 하나은행 근저당 설정 및 2026년 한국주택금융공사 이전 등기를 함께 확인하고, 현재 채권자와 배당관계를 대조하세요.
• 공유물 사용·처분. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의, 지분 사용수익, 공유물분할 가능성, 비용 및 회수기간 등을 검토해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 최저가 78,000,000원을 전체 아파트 실거래 평균 151,333,333원과 직접 비교해 저가매수로 판단하지 마세요. 지분비율 환산 후에도 별도 지분 할인과 위험을 고려해야 합니다.
• 관리비 및 점유 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유·사용에 따른 경제적 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 매각 범위를 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값처럼 보여도 반값 아파트는 아니다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 채권은 소멸하고 예상 인수액은 0원이지만, 낙찰로 취득하는 소유권도 절반뿐입니다. 다른 공유자의 지분은 남으며, 공유자 우선매수권까지 존재합니다.

전체 아파트 최근 실거래 평균이 151,333,333원이라고 해서 78,000,000원의 지분 최저가가 싼 것은 아닙니다. 지분비율로 단순 환산한 기준가격보다 오히려 높고, 별도 지분거래 할인과 공유관계의 불확실성은 아직 반영되지 않았습니다.

최근 시세 추세가 +3.8%로 나타나더라도 지분의 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 더구나 임대관계가 미상이고 공유자 우선매수신고가 가능하므로, 외부 입찰자는 가격뿐 아니라 취득 가능성·사용 가능성·향후 처분 가능성을 함께 판단해야 합니다.

결론은 신건 입찰 신중, 공유관계 확인 우선입니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 지분 취득의 법적·경제적 한계가 해결되는 것은 아닙니다. 이 사건은 일반 아파트 경매보다 지분권 검토와 매각절차 확인이 중요한 유형입니다.