인천지방법원 2026타경41. 김포시 풍무동 양도마을(서해그랑블) 107동 1004호, 전용 167.6654㎡의 아파트입니다. 총 1,265세대, 2000년 준공 단지의 지상 18층 건물 중 10층에 위치합니다. 소유자 김성정은 2009년 5월 28일 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기상 거래가액은 388,000,000원입니다.

이번 임의경매는 월곡새마을금고가 신청했으며 청구금액은 177,131,920원입니다. 등기에는 한국스탠다드차타드은행, 월곡새마을금고, 아이엠캐피탈 근저당권이 남아 있습니다. 지정된 말소기준권리는 2018년 6월 27일 한국스탠다드차타드은행의 근저당권이고, 그 이후의 권리도 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 권리상 인수추정액이 없다는 사실과 투자 가격이 저렴하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가가 그대로 최저가이고, 최근 거래 수준과 비교하면 높은 가격에서 출발합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 SC은행 근저당

핵심은 2018년 6월 27일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 70,200,000원이며, 2024년 1월 12일 변경등기에는 57,100,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 월곡새마을금고 근저당권 199,200,000원과 아이엠캐피탈 근저당권 80,400,000원도 매각으로 소멸 예정입니다.

월곡새마을금고의 2026년 2월 3일 경매개시결정 외에도 한국주택금융공사의 업무수탁기관인 한국스탠다드차타드은행을 채권자로 하는 2026년 2월 4일 별도 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 두 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 등기로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거의 압류·가압류와 2008년 임의경매개시결정 등은 이미 말소된 이력입니다. 2016년 SC은행 근저당권도 등기상 말소되어, 현재의 말소기준권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 111.4%

양도마을(서해그랑블) 전용 약 167.67㎡ 동일 면적 거래를 비교합니다. 최근 12개월 평균은 460,700,000원(11건)이고, 전체 비교 표본 12건 평균은 461,308,333원입니다. 가격 판단에서는 더 최근 거래를 반영한 12개월 평균을 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균은 460,700,000원인데 신건 최저가가 513,000,000원입니다. 즉 최근 평균보다 52,300,000원 높고, 가격 비율은 111.4%입니다.

2026년 8월 최신 거래도 480,000,000원으로, 신건 최저가보다 33,000,000원 낮습니다. 2025년 11월 515,000,000원 거래도 있지만, 이를 전체 시장의 대표 가격으로 보기에는 최근 거래 편차가 큽니다. 실제 비교 표본은 360,700,000원부터 515,000,000원까지 분포합니다.

③ 예상배당표 (매각가 513,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. SC은행 근저당권의 변경 채권최고액 57,100,000원 및 실제 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 513,000,000원을 가정하면, 집행비용 7,530,000원을 공제하고 세 근저당권에 총 349,800,000원이 배당되며 소유자에게 155,670,000원이 남는 추정입니다. 신청채권자인 월곡새마을금고의 배당 추정액 199,200,000원은 경매청구금액 177,131,920원과 다른 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 회차별 자금·배당 변화

1회 유찰 시나리오의 최저가는 410,400,000원, 2회 유찰 시나리오는 328,320,000원입니다. 두 가격 모두 최근 12개월 평균 460,700,000원보다 낮아지는 구간이지만, 실제 유찰 여부와 이후 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

2회 유찰 시나리오에서는 채권자 미배당액이 26,876,480원으로 계산됩니다. 그러나 확인된 권리구조상 이는 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 다만 입찰 전에 실제 임차관계를 확인해야 한다는 조건은 회차가 바뀌어도 동일합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 풍무동 풍무초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물 중 10층이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 단지 규모. 2000년 9월 준공된 1,265세대 아파트입니다. 동일 면적 거래 표본은 확인되지만 가격 차이가 상당해 층·향·내부 상태에 따라 개별 매도가격이 달라질 수 있습니다.
• 토지이용 규제. 제3종일반주거지역, 고도지구 및 공항 관련 제한, 교육환경 보호구역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있으므로 입찰 시점의 규제 적용 여부는 재확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,167,000원/㎡이며, 단지 토지는 2필지 일단지로 이용됩니다.
• 환금성. 전용 약 167.67㎡의 대형 평형입니다. 최근 거래가 360,700,000원~515,000,000원으로 분포해 같은 면적이라도 거래 조건에 따른 편차가 큽니다. 매도 시 원하는 가격에 거래될 수 있는지 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 메리트 확인. 최저가 513,000,000원은 최근 평균 460,700,000원과 최신 거래 480,000,000원을 모두 웃돕니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래 수준을 입찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 비교 추세가 -1.6%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 향후 매각가를 낙관하지 않도록 주의하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 단지 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 1회 유찰 410,400,000원 및 2회 유찰 328,320,000원 시나리오를 검토하되, 후속 매각기일과 실제 최저가격은 법원 공고로 확인하세요.
• 임차인·점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 및 현장 점유자를 대조해 대항력·인수 가능성을 최종 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. SC은행 말소기준 근저당권은 2024년 변경 채권최고액이 57,100,000원으로 기재되어 있습니다. 예상배당에서 사용된 최초 채권최고액 70,200,000원과 차이를 확인하세요.
• 중복 경매개시결정 확인. 월곡새마을금고 신청 사건 외 SC은행 관련 별도 임의경매개시결정이 있습니다. 진행·병합 여부와 최신 매각조건을 확인하세요.
• 관리비·명도 비용 확인. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분과 실제 명도 비용은 입찰가 외 추가 부담으로 검토해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 공항 고도제한, 교육환경 보호구역, 토지거래허가 관련 사항의 현재 효력과 해당 거래에 대한 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.10.22 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 최신 기준으로 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도 가격이 정답은 아니다”

이 물건의 장점은 등기권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 한국스탠다드차타드은행의 2018년 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정이고, 확인된 임차인 신고도 없어 매수인 인수추정액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다.

반면 가격은 보수적으로 판단해야 합니다. 최저가 513,000,000원은 최근 12개월 평균 460,700,000원의 111.4%이며, 최신 거래가 480,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -1.6%로 하락한 상황에서 신건 감정가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수는 없습니다.

단지 평균 유찰 횟수 1.3회를 참고하면 유찰 이후 가격 조건을 다시 살펴볼 여지는 있습니다. 그러나 유찰 자체가 수익을 보장하지는 않습니다. 실제 점유·관리 상태와 최신 시세를 확인한 뒤 가격 하락 폭에 맞춰 판단해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 양호, 임대관계 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족’입니다. 이 물건의 핵심은 당장 낙찰받는 것이 아니라, 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 적정 입찰가를 정하는 데 있습니다.