의정부지방법원 2026타경71041. 양주시 덕계동에 위치한 웰빙하우스3 제1층 제101호, 다세대주택입니다. 2021년 11월 11일 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물의 1층 물건으로, 감정평가상 방 2개와 거실·주방·화장실 등이 갖춰져 있습니다. 소유자는 김준·한옥진으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 123,745,539원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부상 말소기준권리는 2022.06.07. 설정된 김진표의 근저당권입니다. 채권최고액이 1,800,000,000원으로 감정가를 크게 웃돌지만, 이는 공동담보목록이 있는 근저당권의 채권최고액이며, 이 물건에 실제로 배당될 확정채권액과 같은 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리라는 점에서 낙찰자가 이 금액을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

가장 중요한 반전은 임차권입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 한국토지주택공사 명의의 110,000,000원 임차보증금은 원칙적으로 대항력 검토 대상입니다. 그러나 신청채권자인 서울보증보험이 해당 반환채권의 양수인으로서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 단순히 1.10억을 낙찰대금에 더해 계산하는 것은 이 사건의 실제 조건을 반영하지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 앞선 말소기준과 확약의 관계

현재 유효한 등기 중 말소기준이 되는 것은 2022.06.07. 김진표 근저당권입니다. 그보다 먼저인 2022.02.22.에 한국토지주택공사의 주민등록과 점유개시가 기재되어 있습니다. 확정일자도 2022.01.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 보증금 채권은 일반적인 후순위 임차권과 동일하게 취급할 수 없습니다.

다만 을구 13번 임차권등기는 2024.02.01.에 이루어졌습니다. 등기 자체는 근저당권보다 후순위지만, 임차권에 기재된 종전 전입·점유·확정일자와 결합해 대항력 및 우선변제권을 검토해야 합니다. 등기부에는 매각으로 소멸하는 임차권으로 표시되어 있어도, 선순위 대항력 보증금의 미회수분이 당연히 없어지는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 대항력 포기 및 말소 확약이 인수 판단의 결정적 근거입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 중복 계산과 별도 점유 위험을 분리

현황조사상 확인되는 실제 점유 신고자는 장대희 1명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 거주자 1명이 아니라 임차권등기 및 보증금 채권에 관한 권리자로 구분해야 합니다. 또한 서울보증보험이 그 보증금반환채권을 양수했으므로, 한국토지주택공사와 서울보증보험의 채권을 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

임차권등기의 110,000,000원은 한국토지주택공사와 서울보증보험의 관계에서 중복 합산하지 않습니다. 실제 점유 신고 1명과 임차권등기 명의자는 독립된 보증금 2건으로 확정된 관계가 아닙니다.

장대희의 전입신고는 2024.05.17.로, 2022.06.07. 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 성립하지 않는 방향이지만, 보증금·확정일자·임대차계약 및 점유관계가 확인되지 않아 현재로서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다. 특히 한국토지주택공사 임차관계와 장대희의 실제 점유가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 1.38억이 저렴한지 아직 판단 불가

웰빙하우스3는 전체 8세대 규모의 다세대주택입니다. 2021.11.11. 사용승인된 건물이며, 제1층 제101호의 최저매각가는 138,000,000원입니다.

비교 대상으로 활용할 최근 12개월 평균 실거래가격과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 동일 면적·동일 건물의 거래 사례 및 가격 추세도 검증되지 않아, 감정가를 객관적인 현재 시세와 동일시할 근거가 부족합니다. 면적 참고치 49.776㎡ 역시 대상 호실과의 일치 여부가 확인되지 않았으므로 면적당 가격만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

다음 배당표는 한국토지주택공사의 110,000,000원 보증금 채권을 우선변제 대상으로 반영한 추정입니다. 실제 우선변제권 행사 주체는 해당 채권을 양수한 서울보증보험으로 확인되므로, 채권양수에 따른 배당 귀속과 중복 배당 방지가 필요합니다. 또한 양주시 압류와 관련한 세금의 법정 우선순위는 최종 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.

배당 추정상 채권자 배당액 25,268,000원, 채권자 미배당액 1,898,477,539원. 서울보증보험의 임차보증금반환채권 양수 관계는 신청채권과 별도로 중복 합산하거나 중복 배당하지 않도록 원부 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 별도 확인

현재 물건은 유찰 없는 신건입니다. 다음 표는 감정가 대비 80% 및 64%를 적용한 회차별 가정입니다. 실제 최저매각가격의 변경과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.

룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상의 임차보증금 미배당액입니다. 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 채권의 실질 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 확약 적용 대상이 아닌 장대희의 별도 권리와 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선 덕계역 북서측 근거리에 있습니다. 주변은 단독주택·연립주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 덕계역과 노상 버스정류장이 근거리에 있습니다. 대중교통 사정은 전반적으로 보통입니다.
• 건물. 2021.11.11. 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물입니다. 시스템 냉·난방설비, 위생·급배수설비, 전기설비 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역(일반형, 덕계06)으로, 대지는 평탄한 사다리형입니다. 남측 약 5미터 포장도로에 접하며 토지면적은 647.0㎡입니다. 이는 전체 토지 기준으로 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 적용되며 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가 참고치는 509,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대 규모의 다세대주택이므로 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 매도가격·매각기간의 불확실성이 남습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 2026.07.15.자 확약서가 대항력 포기와 미배당 시 임차권등기 말소 동의를 명확히 포함하는지, 실제 매각조건에 반영되어 있는지 확인합니다.
• 채권양수 및 권리 승계 확인. 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권과 서울보증보험의 양수 관계, 배당받을 권리자 및 임차권등기 말소 절차를 대조합니다.
• 장대희 임대차관계 확인. 2024.05.17. 전입신고의 원인, 보증금 유무, 확정일자, 실제 점유 및 한국토지주택공사와의 관계를 확인합니다. 별도의 선순위 권리가 있는 경우 확약으로 해결되지 않을 수 있습니다.
• 실제 명도 가능성. 등기상 보증금 인수 문제가 해소되더라도 현장 점유자가 퇴거하지 않으면 인도명령·명도 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.
• 공유지분·신탁 이력. 김준과 한옥진의 공유관계, 2024년 신탁 및 2026년 신탁 말소의 등기 경위를 확인하고 실제 매각 대상이 제101호 전체인지 최종 매각조건을 대조합니다.
• 양주시 압류·당해세. 2026.03.05. 압류와 2026.06.02. 공유자 지분별 압류를 확인하고, 세금의 종류 및 법정기일에 따른 배당순위와 미납 관리비 부담을 점검합니다.
• 공동담보 원부 확인. 2022.06.07. 근저당권의 공동담보목록 제2022-630호를 확인해 담보 범위와 실제 채권 구조를 검토합니다.
• 시세 검증. 웰빙하우스3 제101호와 면적·층·상태가 유사한 실제 거래사례를 확인합니다. 감정가 138,000,000원을 현재 시세로 단정하지 않습니다.
• 입찰자금 계획. 보증금 납부 기준, 잔금 일정, 취득세·등기비용·명도비·수리비 및 예상 관리비를 별도로 산정합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·임차권등기명령·현황조사서·감정평가서 및 확약서의 최신 원문을 입찰 전 확인합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 안전성과 저가 매수는 아직 별개의 문제”

이 물건은 처음 보면 선순위 대항력 있는 110,000,000원 보증금과 거액의 공동담보 근저당권 때문에 복잡하고 위험해 보입니다. 그러나 한국토지주택공사 임차보증금반환채권을 양수한 서울보증보험이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한 확약서를 제출했다는 점이 인수 판단을 크게 바꿉니다.

확약이 유효하면 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 138,000,000원에 낙찰될 경우, 이 확약 대상 채권만 놓고 본 취득 기준 금액은 138,000,000원입니다. 보증금 110,000,000원을 추가해 계산할 필요는 없습니다.

하지만 별도 점유 신고자 장대희의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 최근 실거래를 통한 가격 검증도 이루어지지 않았습니다. 더욱이 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로 환금성에 대한 보수적 검토가 필요합니다. 확약서 하나만 보고 권리가 완전히 깨끗하거나 최저가가 저렴하다고 평가하기에는 근거가 부족합니다.

최종 판단은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 별도 점유권과 시장가격 확인 전까지 입찰 신중”입니다. 확약서·채권양수 관계·장대희의 실제 임대차관계·실거래 시세를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 결정할 수 있습니다.