인천지방법원 2026타경88. 경기도 부천시 원미구 중동의 리첸시아중동 13층 B-1301호입니다. 전용면적은 140.61㎡이고, 지상 66층 건물의 13층에 위치한 아파트입니다. 소유자 황아론은 2019년 8월 30일 890,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 차례 근저당권이 설정·말소됐으며, 현재 경매의 말소기준은 2025년 2월 26일 설정된 광희신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
2026년 3월 13일 광희신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구액은 1,010,673,614원입니다. 그 이후 카드사·저축은행의 가압류와 부천시 압류가 추가됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 별도로 등기된 임차권도 있으나, 전입일이 말소기준 근저당권 설정일보다 늦다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경88 (임의경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1116 리첸시아중동 13층 B-1301호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 옥산로 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 140.61㎡ · 지상 66층 중 13층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2012.01.30 사용승인 · 572세대 |
| 소유자 | 황아론 (2019.08.30 소유권이전 · 거래가액 890,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광희신용협동조합 / 1,010,673,614원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.26 을구 12번 광희신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 임차관계 | 김석호 · 임차보증금 50,000,000원 · 월 차임 3,800,000원(등기사항 기준) |
| 매수인 인수 예상 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당권과 후순위 임차권
과거 중소기업은행, 미라클핀테크대부, 하나저축은행, 키움저축은행 등과 관련된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022년 11월 18일 부천시 압류도 2022년 12월 2일 해제로 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정됐다는 이유만으로 매수인이 이들 담보채무를 인수하는 것은 아닙니다.
다만 현재 소유자 명의와 과거 말소 이력은 구분해서 읽어야 합니다. 황아론의 소유권이전 등기에는 과거 권리와 연관된 말소 표시가 존재하지만, 소유권 취득 사실 자체와 후순위 권리의 매각 소멸 여부는 각각 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석호 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
50,000,000원 3,800,000원 |
2025.03.06 2025.03.06 |
없음 말소기준 이후 전입 |
배당요구 신고 배당 가능액 미확정 |
인수 없음 매수인 인수 예상 0원 |
| 임대차계약일 | 2025.01.06 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2025.02.19 |
| 주민등록일 | 2025.03.06 |
| 확정일자 | 2025.03.06 |
| 말소기준권리 | 2025.02.26 광희신용협동조합 근저당권 |
| 임차권등기 | 2026.03.09 · 을구 13번 |
| 배당요구 | 신고 · 2026.03.09 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김석호 |
김석호의 임대차계약일은 2025년 1월 6일이고 점유개시일은 2025년 2월 19일입니다. 두 날짜 모두 말소기준 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 그러나 주택임대차에서 대항력은 단순한 계약일이나 점유일만으로 결정되지 않으며, 주택 인도와 주민등록 등 법정 요건을 함께 살펴야 합니다.
이 사건의 주민등록일은 2025.03.06으로 말소기준권리 설정일인 2025.02.26보다 늦습니다. 따라서 말소기준 근저당권에 대항할 수 없는 임차인으로 분석되며, 임차권등기 역시 후순위여서 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다.
건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있으므로 실제 인도 여부는 별도의 문제입니다. 낙찰 전후 실제 점유자를 확인하고, 임차인 또는 현 점유자와의 인도 협의 및 필요한 명도 절차를 검토해야 합니다. 인수금 0원과 명도비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 13.2억은 최근 평균보다 높다
리첸시아중동의 전용 140.61㎡를 중심으로 거래를 비교하면, 전체 실거래 평균은 1,279,750,000원입니다. 하지만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 1,294,285,714원이며, 이 평균에 비해 현재 최저가가 102.0%에 해당합니다.
최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +2.8%로 소폭 상승했습니다. 따라서 하락장이라고 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 최저가는 최근 평균을 웃돌고, 최신 거래가보다도 높기 때문에 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 140.61㎡ | 23 | 1,160,000,000원 |
| 2026.08 | 140.61㎡ | 45 | 1,380,000,000원 |
| 2026.08 | 151.09㎡ | 45 | 1,690,000,000원 |
| 2026.01 | 140.61㎡ | 18 | 1,050,000,000원 |
| 2026.01 | 140.61㎡ | 38 | 1,270,000,000원 |
| 2025.12 | 140.61㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2025.09 | 140.61㎡ | 46 | 1,300,000,000원 |
| 2025.08 | 140.61㎡ | 41 | 1,280,000,000원 |
| 2025.06 | 140.61㎡ | 29 | 1,155,000,000원 |
| 2025.06 | 140.61㎡ | 15 | 1,137,000,000원 |
| 2025.05 | 140.61㎡ | 60 | 1,490,000,000원 |
| 2025.04 | 140.61㎡ | 34 | 1,235,000,000원 |
최근 거래 내역에 전용 151.09㎡ 거래가 포함돼 있으므로, 개별 비교에서는 전용 140.61㎡ 거래를 우선 확인해야 합니다. 거래층과 개별 상태 차이도 고려해야 합니다.
| 전체 실거래 평균 | 1,279,750,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 1,294,285,714원 (7건) |
| 최신 거래 | 2026.08 · 1,160,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | +2.8% (과거 구간 대비) |
| 최저가 / 전체 평균 | 103.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 102.0% |
| 단지 평균 유찰 | 0.7회 |
④ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,600,000원 |
| 1. 근저당 · 광희신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,246,099원 | 5,246,099원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 | 19,147,553원 | 19,147,553원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 8,512,800원 | 8,512,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 71,493,548원 |
채권최고액 및 청구금액을 이용한 단순 예상배당입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액과 배당순위 조정 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 특히 임차인 김석호의 보증금 관련 배당 여부는 별도 확인해야 합니다. 예상 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원, 가격은 달라진다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,320,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,056,000,000원 | 189,866,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 844,800,000원 | 398,954,452원 | 0원 |
매각가격이 내려가면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 이 사건에서 채권 미배당액의 증가가 곧 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 현재 확인된 말소기준권리와 임차인의 대항력 관계에서는 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 예상액이 0원입니다.
1회 유찰 가정 매각가는 1,056,000,000원, 2회 유찰 가정 매각가는 844,800,000원입니다. 두 가격 모두 현재 신건 최저가보다 낮지만, 이는 어디까지나 회차별 가격 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 후속 매각조건은 법원의 진행 결과에 따라 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소방서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 소재하고 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남동측 포장도로와 북측·북동측 도로에 접한 입지입니다.
- 건물. 2012.01.30 사용승인된 철근콘크리트 건물이며, 승강기·난방설비·지하주차장·급배수시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부와 추가 지정·연장 여부는 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 마감·설비 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 리첸시아중동은 572세대 규모이며, 전용 140.61㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격의 편차가 커 매입가에 따른 재매각 위험을 신중히 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 적정 입찰가 설정. 신건 1,320,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 최근 거래 1,160,000,000원과 비교해 13층의 개별 조건을 반영한 가격 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 김석호의 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 실제 점유 여부, 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 전입일 2025.03.06은 말소기준일 2025.02.26 이후입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대항력 및 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 부천시 압류 및 임차인의 보증금 반환채권과 관련해 당해세, 최우선변제, 실제 배당순위를 점검해야 합니다. 예상 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 관리비·수리비 확인. 고층 대형 아파트의 관리비, 공용부분 체납 가능성, 내부 마감과 설비 수리비를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 가격 시나리오. 1회 유찰 시 1,056,000,000원, 2회 유찰 시 844,800,000원의 가정 가격을 비교하되, 실제 다음 회차 진행 여부와 경쟁 입찰 가능성도 함께 고려해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역과 법원 매각공고를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 13.2억은 신중해야 한다”
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 광희신용협동조합의 2025년 2월 26일 근저당권이 말소기준이라는 사실입니다. 임차인 김석호의 전입일은 그보다 늦어, 임차보증금 50,000,000원의 인수가 예상되지 않습니다. 가압류와 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최저매각가 1,320,000,000원은 최근 12개월 평균 1,294,285,714원보다 높고, 최신 거래 1,160,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 시세 추세가 +2.8%로 소폭 상승했더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
결론적으로 권리상 인수 예상액은 0원이지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 임차인 명도와 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래에 맞춘 입찰가를 설정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 응찰은 보류하고 가격 경쟁력을 먼저 확인하는 쪽에 무게가 실립니다.
