의정부지방법원 2026타경71062. 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2022.11.29 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 조사되었습니다. 소유자는 박종석이며, 2022.12.02 소유권보존등기가 이루어졌습니다.

이 물건은 권리의 순서와 배당구조를 구별해서 봐야 합니다. 2022.12.26 설정된 강서신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 등기된 묵동신용협동조합 근저당권과 이후 박현옥 근저당권, 주식회사호승개발 가압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 채권최고액은 실제 잔존채무와 동일하지 않으며, 공동담보의 실제 채무관계와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권

말소기준권리는 2022.12.26 접수된 강서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원으로, 이 사건 감정가보다 큽니다. 동일 접수일·접수번호의 묵동신용협동조합 근저당권도 존재하므로, 두 채권자의 실제 권리관계와 공동담보목록을 확인해야 합니다.

2025.10.01 박현옥 근저당권, 2025.12.11 주식회사호승개발 가압류, 2026.05.21 임의경매개시결정은 후순위 소멸 대상으로 분류됩니다. 따라서 등기상 권리 말소 구조 자체는 비교적 명확합니다.

② 가격 비교 — 신건 389,795,400원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 389,795,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격과 예상배당을 비교한 것으로, 실제 유찰이나 향후 최저매각가 확정을 의미하지 않습니다. 모든 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 389,795,400원 가정)

예상 매각대금 389,795,400원 중 집행비용 6,257,136원을 차감한 383,538,264원이 채권자 배당액으로 산정됩니다. 묵동신용협동조합·박현옥·주식회사호승개발의 예상배당액은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권총액 3,027,054,378원, 예상 채권자 배당총액 383,538,264원, 예상 미배당총액 2,643,516,114원입니다. 채권총액에는 근저당권 채권최고액이 사용되었으므로 실제 잔존채무·확정배당액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일 접수 근저당권 및 공동담보의 실제 배당관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 유정초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 임야 및 수목원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 다소 불편한 것으로 조사되었습니다. 자가용 의존도와 실제 진입로를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 석재·타일붙임, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 및 강화유리 마감으로 조사되었습니다. 위생·급배수·난방·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 이용. 조사된 토지의 용도지역은 보전관리지역이며, 지목은 도로, 토지면적은 208.0㎡, 공시지가는 93,700원/㎡입니다. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 이 토지가 매각대상에서 어떤 역할을 하는지는 별도 대조가 필요합니다.
• 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 일부 토지에는 계획관리지역 및 준보전산지 관련 사항도 있으며, 산지관리법 협의 대상이라는 기재와 2026.11.15 기한이 있어 해당 필지와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 현황과 건축물대장·토지대장은 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독주택 이용 형태, 토지 구성, 차량 중심의 접근 여건, 보전관리지역 등의 규제를 고려하면 매수 수요가 개별 물건의 특성에 좌우될 수 있습니다. 비교 가능한 실거래와 매물의 검증 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 지번 확인. 사건 소재지 이곡리 505-8과 등기 표시의 이곡리 504-12·505-10·505-11 제6동호 사이의 대응관계를 확인하고, 일괄매각에 포함되는 토지·건물의 범위를 확정하세요.
• 점유 및 대항력 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자, 점유개시, 전입신고, 임대차계약과 보증금 등을 확인하세요. 확인되지 않은 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 강서신용협동조합의 공동담보목록 제2022-949호, 묵동신용협동조합의 제2022-950호 및 박현옥 관련 제2025-55674호의 담보 범위와 실제 채권·배당관계를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 신건 최저가 389,795,400원과 비교할 수 있는 인근 단독주택·연립/다세대 및 토지 거래사례를 확보하세요. 건축연도, 토지면적, 도로 지분, 진입 가능성과 건물 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 토지 이용 제한 확인. 보전관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래 허가 관련 기재, 산지관리법 협의 대상 및 도로 관련 사항이 실제 매각 필지에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 389,795,400원, 1회 유찰 가정 311,836,320원, 2회 유찰 가정 249,469,056원을 비교하되, 유찰 후 가격이라도 시장가치와 인도비용을 검증하기 전에는 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 명도 및 부대비용. 실제 점유자의 권원과 인도 가능성을 확인하고, 필요 시 명도비용, 건물 보수비용 및 미납 공용관리비 등 부대비용도 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 및 공동담보목록을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 무위험·저가 매수”

이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조가 분명하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 모든 취득 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 공동담보 근저당권의 채권 규모가 크며, 토지와 건물의 일괄매각 범위도 정확히 파악해야 합니다.

무엇보다 현재 최저가 389,795,400원이 적정한지는 인근 실거래 시세와 토지·건물의 개별 가치를 검증해야 판단할 수 있습니다. 교통 불편과 토지 이용 제한도 환금성 평가에 반영해야 합니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적이나, 점유·시세·토지 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 높은 미배당액 자체가 아니라, 매수 후 실제 이용 가능성과 적정 취득가격을 검증하는 데 있습니다.