의정부지방법원 2026타경71074. 경기도 의정부시 금오동 75-1, 금오다세대 2층 203호입니다. 전용면적은 37.23㎡로 확인되며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 규모입니다. 현 소유자는 은광자로, 2016년 8월 매매를 통해 거래가액 53,000,000원에 취득했습니다.

이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 43,205,479원입니다. 현재 등기상 과거 근저당권은 모두 말소된 상태이고, 2026년 5월 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.

다만 이 물건에는 일반적인 채권자 권리보다 먼저 확인해야 할 사항이 있습니다. 바로 을구 7번 경기주택도시공사의 주택임차권등기입니다. 2024년 3월 등기된 이 권리는 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 임차인은 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되는지가 낙찰자의 인수 위험을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 판단의 중심

과거 근저당권과 가압류 등은 이전 경매나 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 경기주택도시공사의 임차권등기와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 배당 여부에 따라 인수금이 달라진다

실제 확인되는 임차권자는 경기주택도시공사 1명입니다. 등기된 미반환 보증금은 38,000,000원이며, 임차권등기명령에 따른 보증금반환채권입니다. 별도의 보증기관 대위신고와 중복하여 합산할 사안은 확인되지 않습니다.

신건 예상매각가 70,000,000원을 기준으로 하면 집행비용을 제외한 금액에서 임차보증금 38,000,000원 전액을 우선배당하는 계산입니다. 따라서 제시된 배당 가정에서는 인수액이 0원입니다. 하지만 이 결론은 우선변제 순위와 실제 배당액이 예상대로 확정되는 경우에 한정됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래보다 높다

금오(75-1) 다세대주택의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 거래 시점은 2021~2022년으로 현재 시장가격을 직접 대표하기에는 오래된 표본입니다. 특히 37.23㎡ 동일 면적 거래와 반지하층의 34.26㎡ 거래가 혼합되어 있으므로 단순 평균을 그대로 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

최저가 70,000,000원은 실거래 표본 평균 49,000,000원보다 21,000,000원 높고, 평균 대비 142.9%입니다. 동일 면적의 마지막 거래 63,000,000원과 비교하더라도 7,000,000원 높습니다.

다만 최종 확인 거래가 2022년 5월이므로, 최근 실거래 상승 또는 하락 추세를 신뢰성 있게 판단할 수는 없습니다. 따라서 과거 평균 대비 고가라는 사실과 별개로 현재 적정 시세는 최신 거래 및 현장 중개가격으로 재검증해야 합니다. 확인된 가격 근거만으로 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

제시된 예상배당표 기준으로 임차보증금은 전액 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 12,865,479원의 미배당이 발생합니다. 신청채권의 미배당액은 임차보증금 인수액과 다릅니다. 배당액은 집행비용 추정, 당해세 및 최우선변제 미반영 등에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당과 매수인 인수 위험

유찰되면 최저매각가격은 낮아지지만, 임차인의 대항력은 자동으로 없어지지 않습니다. 각 회차의 배당 가능액과 미반환 임차보증금을 함께 검토해야 합니다.

위 회차별 계산은 모두 임차보증금 38,000,000원이 전액 우선배당되는 가정입니다. 최저가가 56,000,000원 또는 44,800,000원으로 낮아지더라도 제시된 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당에서 선순위 공제액이 추가되거나 배당순위가 달라지면 그만큼의 보증금 인수 가능성을 다시 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 금오동 소재 가톨릭대학교 의정부성모병원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1991.05.14 준공된 9세대 다세대주택으로, 벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층 건물입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 유사 사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 323.0㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,084,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 9세대로 거래 규모가 작고, 확인 실거래도 과거 2건에 그칩니다. 대단지 아파트와 달리 매각 시 적정가격 검증과 매수자 확보에 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 인수 조항 확인. 을구 7번 경기주택도시공사의 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 매각물건명세서 원문에서 해당 인수 조건을 다시 확인해야 합니다.
• 배당순위 및 선순위 공제 확인. 현재 예상배당은 임차보증금 전액 변제를 전제로 합니다. 집행비용, 조세채권, 최우선변제 등으로 배당액이 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 실제 점유와 인도 확인. 경기주택도시공사의 임차권등기가 있지만 감정요항표의 임대 현황은 미상으로 표시되어 있습니다. 현재 점유자, 실제 거주 여부와 인도 가능 시점을 별도로 조사해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 동일 면적의 마지막 확인 거래는 2022.05의 63,000,000원입니다. 현재 시세와 차이가 있을 수 있으므로 현장 거래사례와 주변 유사 다세대주택의 매매가격을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수 재계산. 최저매각가격이 56,000,000원 또는 44,800,000원으로 하락하더라도, 인수액 0원은 배당이 예상대로 이루어진다는 조건부 판단입니다.
• 건물 노후도 및 하자 조사. 벽돌조 건물의 외벽, 방수, 누수, 난방 및 배관 상태를 현장에서 점검하고 예상 수리비를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 체납 및 원본 대조. 관리비, 세금, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 실제 배당순위를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권 인수는 조건부 해소, 가격은 여전히 부담”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 경기주택도시공사의 대항력 있는 임차권은 보증금 전액 배당 여부에 따라 매수인의 인수 위험이 결정됩니다. 현재 신건 예상배당으로는 38,000,000원 전액 변제가 가능하여 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 인수 조항은 그대로 유효하며, 실제 미배당이 발생하면 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.

둘째, 가격 경쟁력이 부족합니다. 신건 최저가 70,000,000원은 제시된 실거래 평균의 142.9%이며, 동일 면적 마지막 거래가인 63,000,000원도 웃돕니다. 거래가 오래되어 현재 시장가격을 단정하기는 어렵지만, 확인 가능한 가격 근거만으로는 높은 입찰가를 정당화하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리 조건부 검토, 신건 가격 보류’입니다. 우선변제권에 따른 임차보증금 전액 배당을 확인하고, 최근의 실제 거래가격과 건물 상태를 검증한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 임차권 인수 위험이 낮아 보인다는 이유만으로 신건 최저가의 가격 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.