🏷️ 신건 144,000,000원 · 📈 실거래 대비 151.6% · ✅ 예상 인수 0원 · ⚠️ 임대관계 미상 · 🏘️ 12세대 다세대주택

인천지방법원 2026타경166. 김포시 사우동 롯데하이츠빌 제1동 3층 302호, 다세대주택입니다. 소유자는 이두희이며 2004년 1월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 83,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 비엔케이저축은행과 삼성카드의 가압류가 이어졌으며, 삼성카드의 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 개시됐습니다.

말소기준 근저당권과 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임대관계 미상이라는 조사 결과가 있어 점유자 확인 전까지 임차권 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 또한 감정가가 확인된 과거 실거래보다 상당히 높아 권리분석뿐 아니라 가격 검증이 핵심인 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

말소기준권리는 2004.01.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 83,200,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞서 설정됐던 정관오의 근저당권은 2004.01.16 이미 말소됐습니다. 2021년 삼성카드 가압류 역시 2021.01.26 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

2025년 비엔케이저축은행 가압류 10,755,560원, 삼성카드 가압류 13,607,176원 및 2026.04.30 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기부상 매수인이 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 확인된 거래의 151.6%

롯데하이츠빌1,2동은 12세대 규모이며 2003.07.10 준공됐습니다. 비교에 활용할 수 있는 실거래는 전용 52.58㎡, 2022년 4월 거래 95,000,000원입니다. 본건의 비교대상 면적은 51.97㎡로 면적대는 유사하지만, 거래 시점과 층 차이가 있어 정확한 현재 가치로 그대로 적용하기에는 한계가 있습니다.

감정가이자 최저매각가인 144,000,000원은 확인된 실거래 95,000,000원보다 49,000,000원 높습니다. 비율로는 151.6%에 해당합니다. 확인된 거래가격 대비 약 51.6% 높은 출발 가격이라는 뜻입니다.

다만 해당 실거래는 2022년 4월의 단일 사례입니다. 최근 거래 동향이나 현재 시장가격을 판단할 만큼 충분한 표본은 아니므로 이 거래만으로 현재 시세를 95,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 그렇더라도 현재 감정가가 시장에서 경쟁력 있는 가격이라는 근거 역시 부족합니다. 신건 응찰 전 최근 인근 다세대주택의 유사 면적 거래와 물건 상태를 추가로 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

집행비용 추정액 2,816,000원을 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 미상으로 배당액 0원 처리됐으며, 삼성카드 가압류와 본압류의 동일 채권 관계 및 실제 배당순위는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

1회 유찰 가정가격인 115,200,000원도 확인된 과거 실거래 95,000,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 가정가격은 92,160,000원으로 과거 거래보다 낮지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 저렴하다고 해석할 수는 없습니다. 또한 낮은 낙찰가로 발생하는 채권 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 위 인수액 0원은 별도 선순위 인수권리가 없다는 전제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 사우동 사우초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 사우역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트 마감이고 위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 감정평가상 사다리형 토지의 다세대주택 부지이며 북측 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 고도지구·공항 관련 장애물제한표면구역 및 진입표면구역, 학교 상대보호구역, 성장관리권역 등이 지정되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 사항은 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로 확인된 거래가 1건에 그쳐 시장가격과 매각 소요기간을 추정하기 어렵습니다. 거래 표본 부족 자체를 가격 판단의 위험요소로 봐야 합니다.
• 공시지가·건축물. 토지 공시지가는 1,272,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재설정. 신건 144,000,000원은 확인된 실거래 95,000,000원보다 49,000,000원 높습니다. 최근 인근 유사 다세대주택 거래를 확보해 적정 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 점유자·임차관계 확인. 임대관계 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람 등을 통해 선순위 임차인 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 115,200,000원과 2회 유찰 가정가격 92,160,000원을 구분해 검토하되, 실제 다음 회차의 최저가와 조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 배당 중복 확인. 삼성카드의 가압류 및 본압류 이행 관련 채권 중복 여부와 실제 배당요구액을 확인해야 합니다. 예상배당표는 낙찰자의 인수 위험을 확정하는 자료가 아닙니다.
• 건물 상태. 드라이비트 외벽, 방수·누수, 균열, 위생·난방설비 및 공용부분 유지관리 상태를 현장에서 살펴야 합니다.
• 명도·체납. 실제 거주자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 및 각종 체납사항을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.22 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격이 비싸면 보류”

이 물건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유·대항력 조사를 마쳐야 권리 안전성을 최종 판단할 수 있습니다.

가격에서는 신중해야 합니다. 144,000,000원의 신건 최저가는 확인된 과거 실거래 95,000,000원의 151.6%입니다. 실거래가 오래된 단일 표본이라는 이유로 현재 가치를 단정할 수는 없지만, 그렇다고 감정가를 적정가로 인정할 근거도 충분하지 않습니다. 소규모 다세대주택의 환금성까지 감안하면 적극적인 신건 응찰보다 최근 시세 재확인과 유찰 후 가격 재평가가 우선입니다.

결론은 권리구조 비교적 단순, 인수 위험은 추가 확인, 가격은 보류입니다. 낙찰가를 낮추는 것만이 아니라 실제 취득 후 되팔 수 있는 가격과 점유·건물상태의 불확실성을 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.