인천지방법원 2026타경30165. 부천시 소사구 옥길동의 옥길브리즈힐 608동 13층 1303호입니다. 전용면적은 84.68㎡이며, 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 최성률입니다. 등기부를 살펴보면 우리은행을 시작으로 아이엔지프리프레스테크, 국민은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어진 구조입니다. 신청채권자인 주식회사 아이엔지프리프레스테크의 청구액은 150,000,000원입니다.

등기상 권리의 숫자는 많지만, 핵심은 명확합니다. 2016.11.03 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 권리와 후순위 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당을 받지 못한 후순위 채권이 있다고 해서 그 미배당액을 낙찰자가 자동 승계하는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 채권의 정리

가장 먼저 확인할 권리는 2016.11.03 우리은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권은 최초 채권최고액 82,500,000원으로 설정됐으며, 2024.08.01 변경등기에 채권최고액 21,300,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 역시 최초 채권최고액 75,900,000원에서 변경등기상 19,600,000원이 기재돼 있습니다. 배당 추정표에는 최초 금액이 반영되어 있으므로, 실제 담보한도와 배당채권액은 변경등기 및 채권계산서를 대조해야 합니다.

이후 설정된 아이엔지프리프레스테크 150,000,000원 근저당, 국민은행 480,000,000원 근저당과 에이아이피인터내셔널·롯데카드·삼성카드·서울보증보험의 가압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 부천시 압류는 이미 말소됐고, 앞선 세무서 압류 및 일부 근저당권도 등기부상 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — ‘신건은 최근 평균보다 비싸다’의 근거

옥길브리즈힐 동일 평형대 전용 84㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 2026년 7~9월 거래이며, 최근 12건 평균은 664,250,000원입니다. 감정가와 최저가는 674,000,000원으로, 최근 실거래 평균보다 9,750,000원 높습니다.

최근 거래 범위는 630,000,000원~685,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09, 665,000,000원으로, 이 가격보다도 신건 최저가가 9,000,000원 높습니다. 최저가를 최근 12개월 평균과 비교한 비율은 101.5%입니다. 최고 거래가보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최근 거래의 층과 면적 차이를 고려하더라도 현재 가격에 뚜렷한 할인은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 674,000,000원 가정)

최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 9,140,000원, 채권자 예상배당 합계는 664,860,000원입니다. 배당 계산상 채권총액은 1,084,142,294원이며, 미배당 합계는 419,282,294원입니다. 배당 잔여금은 없어 소유자에게 돌아가는 금액도 0원입니다.

위 배당표는 매각가 674,000,000원과 채권최고액 기준의 추정 계산입니다. 우리은행 근저당권의 변경등기 금액 및 실제 채권잔액을 별도 반영하지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 표의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

유찰 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원이며, 신청채권자 아이엔지프리프레스테크의 150,000,000원 배당은 모두 충족되는 것으로 계산됩니다. 유찰로 매각대금이 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 커집니다. 그러나 미배당액 증가 자체가 낙찰자의 채무 증가를 뜻하지는 않습니다.

가격 측면에서는 539,200,000원 및 431,360,000원 시나리오가 신건보다 낮은 취득가격을 제시합니다. 다만 이는 실제 유찰 확정 가격이 아닌 가정이며, 입찰 전 최신 시세와 점유상태를 다시 점검해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 옥길동 옥길산들초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 구성된 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다.
• 도로. 단지 내 도로를 이용하며 북서측과 남서측 공도에 접합니다. 토지는 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역과 규제. 제3종일반주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역입니다. 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있으며, 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다. 실제 입찰 시 적용되는 최신 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지가격과 공부 상태. 공시지가는 2,675,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 1,304세대 규모로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 630,000,000원~685,000,000원으로 편차가 있어 층·향·내부상태에 따른 개별 호수의 가격 경쟁력을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 대비 응찰가. 최저가 674,000,000원은 최근 실거래 평균 664,250,000원보다 높습니다. 시세 대비 할인 여부를 먼저 판단하고 입찰가를 결정해야 합니다.
• 말소기준권리. 을구 1번 우리은행 근저당권의 설정일은 2016.11.03입니다. 등기부상 선순위 관계 및 변경등기의 정확한 내용과 존속 상태를 재확인하세요.
• 우리은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 82,500,000원·75,900,000원에 대해 변경등기상 21,300,000원·19,600,000원이 기재돼 있습니다. 실제 배당액 추정에 영향을 줄 수 있으므로 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 점유자·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 대항력 가능성을 확인하세요. 임차인 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
• 압류와 조세. 세무서 압류는 등기부상 말소된 이력이 있으나, 조세채권의 배당순위나 당해세 문제는 말소 여부와 구별하여 확인해야 합니다.
• 전매제한 관련 등기. 한국토지주택공사 소유 당시 기재된 주택법상 금지사항등기의 제한기간 경과 여부 및 현재 효력을 확인하세요.
• 관리비 및 인도. 미납 공용관리비와 실제 점유 상태를 확인하고, 낙찰 후 인도 절차에 필요한 비용과 일정을 검토하세요.
• 원본 및 매각조건. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 대조하고 매각기일 및 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “소멸하는 권리와 좋은 매수가격은 다르다”

옥길브리즈힐 608동 1303호는 등기권리상 2016년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 물건입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 배당되지 않는 채권액이 크더라도 그 채무가 낙찰자에게 자동 승계되지는 않습니다. 다만 임대관계가 미상이고 금지사항등기 확인이 남아 있어, 실제 점유 및 권리원본 확인 전까지 완전히 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 674,000,000원은 최근 12건 실거래 평균 664,250,000원의 101.5%이며, 최신 거래 665,000,000원보다도 높습니다. 본건의 가격은 현재 시장 평균을 밑도는 경매 할인 가격이 아닙니다. 단지 평균 유찰 횟수도 0.0회이므로 유찰을 당연시할 근거 역시 없습니다.

결론은 권리구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 현 시점에서는 신건 즉시 응찰보다 점유·원본 확인과 실거래 대비 합리적인 가격 설정이 우선입니다. 권리분석과 가격매력을 함께 반영한 종합 평가는 B등급입니다.