인천지방법원 2026타경30868. 경기도 부천시 소사구 송내동 스타파크힐 제1동 제3층 제303호에 관한 경매입니다. 건물은 2020.03.20 사용승인을 받은 다세대주택으로, 송내역 남동측 인근에 위치합니다. 외형상 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다.
2020.11.25 설정된 전세권자 김원중의 전세금 294,000,000원이 남아 있고, 2024.11.20 용산구 압류가 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 전세권 설정 시점이 이보다 앞서기 때문에 단순히 후순위 채권들과 동일하게 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이번 임의경매를 신청한 채권자 역시 김원중으로 표시되어 있다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30868 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 300-3 스타파크힐 1동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로9번길 77 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 303호 |
| 사용승인 | 2020.03.20 |
| 소유자 | 기경도 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 김원중 |
| 청구금액 | 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 발급일 | 2026.10.09 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 관건
최초 소유권보존등기는 길서영 명의였으며, 이후 기경도에게 소유권이 이전되었습니다. 수협은행 근저당권과 과거 압류, 가등기 일부는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 핵심은 2020.11.25 전세권과 2024.11.20 압류의 선후관계입니다.
말소기준으로 분류된 용산구 압류 이후 설정된 아주산업·농협은행·경북신용보증재단·중소기업은행·서울보증보험·메리츠캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 김원중의 전세권은 말소기준권리보다 앞서 설정되어 별도의 검토가 필요합니다.
② 선순위 전세권 — 실질취득액을 가르는 변수
본건의 전세금은 294,000,000원, 신건 최저매각가는 286,000,000원입니다. 전세금이 최저가보다 8,000,000원 더 큽니다. 하지만 실제 매수인이 부담할 금액은 전세금 전체가 아니라, 전세권 존속 여부 및 배당 후 잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
| 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 전세권 설정액 | 294,000,000원 | 2020.11.25 · 김원중 |
| 신건 최저가 | 286,000,000원 | 감정가 100% |
| 예상 전세권 배당 | 281,196,000원 | 집행비용 추정 차감 |
| 예상 미배당 | 12,804,000원 | 소멸 여부에 따라 인수 판단 |
| 인수 발생 가정 실질취득 | 298,804,000원 | 최저가 + 미배당액 |
실질취득 298,804,000원은 전세권 미배당액 12,804,000원을 매수인이 인수하는 경우의 조건부 계산입니다. 실제 인수액이 확정된 것은 아니며 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외한 금액입니다.
전세권 존속 및 미배당액 인수가 확인되는 경우: 현재 배당 가정에서는 12,804,000원이 추가 부담될 수 있고, 실질취득은 298,804,000원으로 증가합니다.
어느 경우인지 확정하기 전에는 입찰가만으로 수익성을 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,804,000원 |
| 1. 전세권 · 김원중 | 294,000,000원 | 281,196,000원 |
| 2. 가압류 · 아주산업 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 10,616,922원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 18,040,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 207,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 311,317,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 500,657,530원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 46,982,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가를 기준으로 집행비용 4,804,000원을 차감하면, 전세권자 김원중에게 281,196,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 전세금에는 12,804,000원의 부족액이 발생하고, 다른 가압류 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.
위 배당은 제시된 예상배당 산정 결과입니다. 실제 법정 배당순위와 일치함이 확정된 표는 아닙니다. 선행 조세채권, 당해세, 최우선변제권, 배당요구 및 전세권의 법적 처리 등에 따라 달라질 수 있습니다. 가압류 채권의 미배당액과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려간다고 안전해지지 않는다
현재는 유찰 없는 신건입니다. 제시된 시나리오는 신건 286,000,000원, 1회 유찰 시 228,800,000원, 2회 유찰 시 183,040,000원입니다. 전세권 미배당액은 각 회차별 배당액에 따라 늘어납니다.
| 구분 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 286,000,000원 | 281,196,000원 | 12,804,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 228,800,000원 | 224,796,800원 | 69,203,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 114,322,560원 |
최저매각가가 크게 내려가더라도 미배당 부담이 증가하기 때문에 총 부담은 전세금 294,000,000원 아래로 내려가지 않습니다. 집행비용 가정까지 반영하면 오히려 그보다 높습니다.
단, 이는 미배당액의 매수인 인수가 성립할 때만 적용되는 조건부 계산이며, 전세권이 소멸한다면 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 송내동 송내역 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 수도권 전철 1호선 송내역이 있어 대중교통 접근성이 편리한 편입니다.
- 건물. 2020.03.20 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 완만한 경사지대 내 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매수시점 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 토지 공시지가는 2,542,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대 건물로서, 주변 역세권 접근성만으로 아파트와 같은 환금성을 가정하기 어렵습니다. 비교 실거래와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2020.11.25 설정된 김원중 전세권의 법적 소멸 여부를 확인해야 합니다. 특히 전세권자 본인이 경매를 신청한 경우의 소멸 요건과 신청서상 경매원인을 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매수인이 인수하는 권리 및 부담의 유무, 전세권에 관한 기재와 특별매각조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당 가능성. 신건 기준 전세권 예상 미배당액은 12,804,000원입니다. 실제 배당순위와 조세채권의 우선 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 임차권 신고 및 전세권자와 실제 점유자의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 전용면적과 층, 준공시기 등이 유사한 다세대주택 실거래를 확보한 뒤 입찰상한을 설정해야 합니다. 주변 아파트 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다.
- 명도. 전세권 소멸 여부와 무관하게 실제 점유자가 있는 경우 인도 및 명도절차가 필요할 수 있습니다.
- 체납 부담. 공용부분 관리비 체납, 각종 미납금과 선행 조세채권 등 배당 및 매수인 부담에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당요구 관계서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 전세권 소멸이 먼저다”
부천 스타파크힐 303호는 일반적인 후순위 근저당권 소멸형 경매와 다릅니다. 294,000,000원 전세권이 2020년에 설정되었고, 그보다 늦은 2024년 압류가 말소기준으로 분류되어 있기 때문입니다. 게다가 경매신청채권자가 전세권자 김원중으로 표시되어 있어, 전세권이 실제로 매각 후 존속하는지 판단하는 법률 검토가 핵심입니다.
현재 매각대금 기준 예상 미배당액은 12,804,000원입니다. 이것이 매수인에게 인수된다면 실질취득은 298,804,000원으로 상승하고, 유찰 시에도 매각가 인하 효과가 미배당액 증가로 대부분 상쇄됩니다. 반면 전세권이 소멸하면 해당 미배당액을 매수인이 인수한다고 볼 수 없습니다.
따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 전세권 소멸을 확정하고, 점유관계와 동일 조건의 실거래 시세를 확인한 이후에만 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 지금 단계에서는 신건 가격에 메리트가 있다는 근거도, 전세권 인수 위험이 완전히 사라졌다는 근거도 충분하지 않습니다.
