인천지방법원 2026타경30974. 부천시 원미구 상동 드라마씨티 2층 201호, 감정평가상 사무실 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 2002년 사용승인된 철근콘크리트조 8층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자 구자진은 2013년 12월 19일 소유권을 이전받았으며, 당시 등기에 기재된 거래가액은 265,000,000원입니다.
같은 날 중소기업은행이 채권최고액 270,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 유혜숙의 후순위 근저당권과 신용보증기금·중소기업은행의 가압류가 추가됐고, 중소기업은행이 임의경매를 신청하면서 현재 매각 절차가 진행 중입니다.
중요한 것은 등기에 나타나는 모든 채권이 매수인에게 넘어오는 것은 아니라는 점입니다. 2013년 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 현재 존속하는 후순위 담보권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 점유·체납비용·가격 위험이 사라지는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 533-1 드라마씨티 2층 201호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 상동로117번길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 사무실 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 8층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2002.08.10 |
| 소유자 | 구자진 · 단독소유 (2013.12.19 소유권이전) |
| 과거 등기상 거래가 | 265,000,000원 (2013년 거래가액) |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 663,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 229,669,427원 |
| 말소기준권리 | 2013.12.19 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 |
| 기타 토지 규제 | 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 |
① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 기준
이 사건 권리관계는 2013년 12월 19일을 기준으로 나뉩니다. 과거의 근저당권·압류·가압류 상당수는 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 주요 담보권은 중소기업은행의 선순위 근저당권과 유혜숙의 후순위 근저당권입니다.
중소기업은행 근저당권은 채권최고액 270,000,000원으로 말소기준에 해당합니다. 2023년 유혜숙 근저당권 50,000,000원, 2026년 신용보증기금 가압류 229,500,000원, 중소기업은행 가압류 26,007,827원은 그 이후 설정된 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인 0명, 점유 상태는 확인 필요
| 임차인 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고 임차인 없음 (0명) | 확인된 임차인 없음 | 신고 내역 없음 | 예상 0원 |
현재 확인되는 신고 임차인은 0명이며, 배당표에서도 임차보증금에 따른 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 감정평가상 본건은 사무실 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있고, 임대관계는 미상입니다.
따라서 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지는 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 직접 사용을 확정할 수 없습니다. 특히 근린시설이므로 사업자등록, 점유 개시 시점, 임대차계약 및 보증금 관계 확인이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 663,000,000원이 적정한가
이 물건의 감정가는 663,000,000원이고, 최초 매각기일의 최저매각가격도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
과거 소유권이전 등기에 기재된 2013년 거래가액은 265,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 특히 근린시설은 면적뿐 아니라 실제 임대수익, 공실 가능성, 내부 상태, 관리비, 업종 수요, 매매 유동성에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 663,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 530,400,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 424,320,000원 | 64% | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가격은 530,400,000원, 2회 유찰 시 424,320,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려간다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 663,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,030,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유혜숙 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 229,500,000원 | 229,500,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 26,007,827원 | 26,007,827원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 78,462,173원 |
| 합계 | — | 663,000,000원 |
현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 9,030,000원을 제외하고 신고된 채권 575,507,827원이 모두 배당되며, 소유자에게 78,462,173원이 남는 것으로 계산됩니다.
이는 집행비용 추정과 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용하는 단순 배당 시뮬레이션입니다. 중소기업은행의 경매 신청 청구액 229,669,427원과 근저당 채권최고액 270,000,000원은 서로 다른 개념이므로 구분해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 이자, 조세채권의 우선순위 등에 따라 달라집니다.
⑤ 유찰별 배당과 매수인 부담
| 구분 | 현재 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 663,000,000원 | 530,400,000원 | 424,320,000원 |
| 채권자 배당 | 575,507,827원 | 522,696,000원 | 417,676,800원 |
| 미배당액 | 0원 | 52,811,827원 | 157,831,027원 |
| 소유자 잔여 | 78,462,173원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건에서 시뮬레이션상 미배당되는 채권은 매각으로 소멸하는 담보권·가압류 채권이므로, 미배당액이 곧 매수인의 추가 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
따라서 실제 매수인의 취득비용을 평가할 때에는 낙찰가에 별도의 취득 관련 비용과 명도·수선 비용 등을 고려해야 하며, 채권자 미배당액을 낙찰가에 단순 가산해서는 안 됩니다. 점유관계가 추가 확인되면 인수 위험도 다시 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 상동 소재 상3동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산, 공원, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 건물 부지의 서측·남측·북측 도로를 통해 접근할 수 있습니다. 남측·서측·북측은 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2002년 8월 10일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생설비, 옥내소화전, 자동화재탐지설비, 승강기 설비 등이 있습니다.
- 이용 상태. 2층 201호는 사무실 등으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 사무실 수요와 임대수익을 중심으로 판단해야 하는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건물부지이며, 토지면적은 895.5㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 부지 면적으로, 201호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 실제 취득 및 이용에 필요한 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재되고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 설비 유지관리 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 사무실 용도 근린시설은 주거용 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 임대료, 공실, 주변 업무용 부동산 거래, 관리비 부담을 확인한 뒤 재매각 가능성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유자 확인. 신고 임차인은 0명이지만, 감정평가상 사무실 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록, 보증금, 임대차계약, 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 조사. 국세 및 지방세 관련 압류 이력을 확인하고, 현재 남아 있는 조세채권의 금액·법정기일·당해세 해당 여부를 검토해야 합니다.
- 현존 등기 재확인. 2013년 중소기업은행 근저당과 2023년 유혜숙 근저당, 2026년 가압류 및 경매개시결정의 선후관계를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 드라마씨티 내 유사 호실과 주변 사무실·근린시설 거래를 비교해야 합니다. 과거 265,000,000원 거래가액이나 현재 감정가만으로 시세를 확정해서는 안 됩니다.
- 수익성 조사. 동일 건물의 실제 임대료, 보증금, 공실 기간, 관리비와 임차 수요를 확인해야 합니다. 매각가격 663,000,000원을 지지할 현금흐름이 있는지가 핵심입니다.
- 관리비·체납 공과금. 상가 관리단 또는 관리사무소를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담, 각종 공과금을 확인해야 합니다.
- 허가 및 용도 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 대상·예외 여부를 확인하고, 건축물대장상 해당 호실의 용도 및 실제 이용이 적법한지 대조해야 합니다.
- 명도·인도 가능성. 사무실 이용자의 퇴거·인도 협의 가능성과 예상 비용을 확인해야 합니다. 신고 임차인이 없더라도 즉시 인도받을 수 있다고 단정할 수 없습니다.
- 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 아직 검증 대상”
부천 드라마씨티 201호는 권리분석의 출발점이 명확한 근린시설 경매입니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고 임차인 0명, 예상 매수인 인수 0원이라는 점도 긍정적입니다.
반면 부정적으로 봐야 할 요소도 있습니다. 국세·지방세 압류 이력, 미확인 임대관계, 사무실 용도의 환금성, 현재 시세 검증의 불확실성입니다. 특히 감정가 663,000,000원은 신건 최저가일 뿐이며, 해당 가격이 실제 시장에서 저렴하다는 근거는 아닙니다.
현재 단계에서의 판단은 “등기상 인수위험은 낮은 편이지만, 신건 가격에 대한 적극적인 입찰 판단은 보류”입니다. 향후 유찰로 가격이 내려가더라도 먼저 실제 임대수익과 최근 거래를 기준으로 적정가치를 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 권리 말소가 아니라 적정 매입가격, 점유 확인, 세금 배당 확인, 재매각 가능성입니다.
