인천지방법원 2026타경31018. 부천시 원미구 상동 437-3의 토지와 주택으로 이용 중인 3층 건물이 경매에 나왔습니다. 송내역 북동측 인근에 위치하는 이 물건은 1층부터 3층까지 주택으로 사용되며, 옥탑은 계단실로 이용되고 있습니다. 감정가는 약 10.03억 원, 첫 매각기일 최저가는 감정가와 동일합니다. 그런데 이 물건의 핵심은 가격이나 입지보다 여러 임차인의 대항력과 배당·인수 구조에 있습니다.
등기에는 과거 근저당권과 가압류가 다수 나타나지만, 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 것은 2026년 5월 4일 강제경매개시결정입니다. 반면 3층 임차인 유우창의 임차권등기는 그보다 앞선 2026년 4월 30일에 마쳐졌습니다. 더구나 여러 임차인의 전입일은 경매개시결정보다 빠릅니다. 경매개시결정이 말소기준이라고 해서 그 이전 임차권과 대항력 있는 임대차까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 437-3 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로243번길 20-10 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1층~3층 주택, 옥탑 계단실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브지붕 3층 건물 · 1996.04.12 사용승인 |
| 토지 | 202.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 소로한면 |
| 소유자 | 신창선 (2006.10.23 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,091,800원 / 1,003,091,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양길옥 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 임차보증금 인수
② 임차인 분석 — 7명의 기재와 미확정 보증금
현황조사·매각물건명세서·등기부에 나타나는 임차인 및 점유 관련 기재는 7명·항목입니다. 보증기관 대위 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각 기재가 서로 독립된 임대차인지, 같은 세대 또는 관련 점유인지 확인되지 않아 실제 독립 임차계약 7건이 모두 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 특히 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 기재는 별도로 검증해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 유우창 3층 92.18㎡ 전부 |
2023.12.29 확정 2023.12.29 |
230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 기재 · 미배당액 인수 가능 · 승계신고 아님 |
| 양길옥 1층 안쪽 · 주거 |
2021.07.02 확정일자 미확인 |
150,000,000원 | 대항력 있음 인수 위험 우선변제 미확인 · 경매신청채권자와 동일인 |
| 박수현 점유 부분 미확인 |
2025.06.04 확정일자 미확인 |
미상 | 대항력 가능·미상 보증금·점유관계 및 우선변제 확인 필요 |
| LI MINGYUAN 점유 부분 미확인 |
2024.06.17 확정일자 미확인 |
미상 | 대항력 가능·미상 보증금 및 실제 점유 확인 필요 |
| PIAO SONGLIN 점유 부분 미확인 |
2024.10.03 확정일자 미확인 |
미상 | 대항력 가능·미상 보증금 및 실제 점유 확인 필요 |
| LI YONGHAO 점유 부분 미확인 |
2024.10.03 확정일자 미확인 |
미상 | 대항력 가능·미상 보증금 및 실제 점유 확인 필요 |
| 주식회 주거 · 점유 부분 미확인 |
미상 확정일자 미확인 |
미상 | 대항력 가능·미상 명칭·계약주체·점유 및 보증금 확인 필요 |
박수현, LI MINGYUAN, PIAO SONGLIN, LI YONGHAO는 모두 기재된 전입일이 2026.05.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 개별 점유 범위가 확인되지 않았기 때문에 전입일만으로 독립 임대차의 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 별도 기재된 '주식회' 역시 계약주체와 전입·점유관계가 확인되지 않습니다. 이들의 미확정 보증금은 현재 추정 인수액 150,000,000원에 포함되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,003,091,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,430,918원 |
| 1. 임차인 유우창 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 인수. 임차인 양길옥 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 양길옥 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 610,660,882원 |
위 표는 제공된 가정 배당순서를 그대로 표시한 추정치입니다. 양길옥의 신청채권과 임차보증금이 동일 채권인지 확인되지 않아 이중 계산 가능성이 있습니다. 집행비용·우선순위·당해세·최우선변제 및 미확인 임차보증금에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 150,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않는 별도 부담 가정입니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 별도
이 물건은 매각가만 낮아지면 부담이 단순하게 줄어드는 구조가 아닙니다. 양길옥 보증금 150,000,000원을 별도 인수한다는 가정 아래 회차별 매수인 비용을 비교해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 1,003,091,800원 | 150,000,000원 | 1,153,091,800원 |
| 1회 유찰 · 80% | 802,473,440원 | 150,000,000원 | 952,473,440원 |
| 2회 유찰 · 64% | 641,978,752원 | 150,000,000원 | 791,978,752원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 상동, 지하철 1호선 송내역 북동측 인근입니다. 상업시설·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 송내역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1996.04.12 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 3층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있으며, 1층부터 3층까지 주택으로 사용 중입니다.
- 토지. 면적 202.9㎡, 개별공시지가 2,261,000원/㎡입니다. 제1종일반주거지역·중동지구 지구단위계획구역에 속하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가의 토지이용계획에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)이 기재되어 있으나, 매각기일 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았으나, 제시외 건물의 실제 현황과 사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 송내역 인근 입지라는 장점과 별개로 3층 주택 건물 전체에 걸친 임대차·명도 관계가 복잡합니다. 매수자가 실제로 자유롭게 사용할 수 있는 부분과 시점이 확정되지 않아 권리관계 정리 전에는 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양길옥의 채권 실체. 경매신청채권 150,000,000원과 임차보증금 150,000,000원이 동일 채권인지, 별개 채권인지 반드시 확인해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성도 관련 서류로 검증해야 합니다.
- 유우창 임차권. 3층 92.18㎡ 전부에 대한 주택임차권등기, 확정일자, 배당요구 적법성, 실제 배당예상액과 미배당금 인수 가능성을 점검해야 합니다.
- 미상 임차인과 실제 점유. 박수현, LI MINGYUAN, PIAO SONGLIN, LI YONGHAO 및 '주식회' 기재의 개별 계약·보증금·세대관계·점유 부분을 확인해야 합니다.
- 층별 임대차 조사. 건물 1층부터 3층까지 각 공간의 임차인, 계약서 원본, 실제 점유자, 전입세대와 확정일자 부여 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 양길옥에 대한 배당과 인수를 중복 계산한 것은 아닌지, 유우창의 우선변제 순위와 세금·소액임차인 권리가 반영되었는지 확인해야 합니다.
- 명도 및 인도. 층별로 여러 점유관계가 존재할 수 있으므로 낙찰 후 인도명령 가능 여부, 인도 소송 및 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·용도·사용자·현황을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 인근 유사한 토지·건물의 최근 실거래 및 현장 상태를 확인한 뒤, 매각대금뿐 아니라 임차보증금 인수와 명도비용을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 임차관계가 먼저다”
이 물건은 단순한 3층 주택 경매가 아닙니다. 유우창의 등기된 주택임차권은 230,000,000원, 양길옥의 기재된 임차보증금은 150,000,000원입니다. 추정 배당표에서는 유우창 보증금을 전액 배당하고 양길옥 보증금을 별도 인수로 보지만, 양길옥이 바로 경매신청채권자라는 점 때문에 채권의 동일성과 배당·인수 중복 여부를 반드시 따져야 합니다.
여기에 보증금 미상의 전입자·점유 관련 기재가 여러 건 존재합니다. 현재 추정 인수액 150,000,000원은 확인이 필요한 하나의 시나리오이지, 모든 임차인 위험이 반영된 확정 총액이 아닙니다. 감정가 1,003,091,800원에 접근할 때는 적어도 1,153,091,800원의 실질취득 추정 시나리오와 추가 인수 가능성을 함께 살펴야 합니다. 실제 채권관계 확인으로 인수액이 달라질 수 있으므로, 권리 확인 전 입찰 보류, 임대차·배당관계 검증 후 재평가가 타당합니다.
