인천지방법원 2026타경31090. 부천시 원미구 약대동 숲예찬 2층 202호, 전용 41.49㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 이상훈이며, 2009년 부안수산업협동조합 근저당권이 설정된 이후 국세 압류와 토스뱅크 가압류가 이어졌습니다. 부안수산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 현재 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다.
등기부만 보면 권리 정리의 기준은 명확합니다. 2009.03.25 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에 등장하는 주거 임차인 한유정의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기부상 소멸 여부와 임차인에게 대항력이 있는지는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 169-58 숲예찬 2층 202호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로335번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.49㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 건물 현황 | 숲예찬(169-58) · 7세대 · 2009.02.12 준공 |
| 소유자 | 이상훈 (2009.03.25 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 98,010,230원 |
| 말소기준권리 | 2009.03.25 부안수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 143,000,000원 |
| 임차관계 | 한유정 · 주거 · 대항력 가능·미상 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 미확정
말소기준권리는 2009.03.25 설정된 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이며 신청채권자의 경매 청구액은 98,010,230원입니다. 이후 금천세무서장의 압류, 토스뱅크의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 국세 압류는 2022년에 이미 해제·말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없다
| 임차인 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한유정 주거 · 실제 임차인 1명 |
전입신고일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
매각물건명세서에 기재된 주거 임차인은 한유정 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않기 때문에 현재로서는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 판단해야 합니다.
예상배당 모형에서 표시된 매수인 인수액 0원은 임차보증금 미상 상태에서 계산된 값일 뿐, 실제 인수액이 0원이라는 법률적 확인이 아닙니다. 입찰 전 전입세대 관련 자료, 임대차계약서, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 대항력 및 보증금 반환책임을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 146,000,000원은 최근 거래보다 높다
숲예찬(169-58)의 동일 전용면적 41.49㎡에 관한 최근 확인 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.49㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.49㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 41.49㎡ | 2층 | 146,000,000원 |
2026년 3월 3층 동일 면적 거래가격은 135,000,000원입니다. 반면 경매 대상인 2층 202호의 감정가와 현재 최저매각가는 146,000,000원으로, 최근 거래보다 11,000,000원 높습니다. 최저가의 최근 시세 대비 비율은 108.1%입니다.
최근 거래가 1건이므로 단지 전체의 가격 추세를 확정하기에는 표본이 제한적입니다. 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이도 확인해야 합니다. 다만 현재 확보된 실거래 기준으로는 신건 감정가가 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 188,725,815원 | 156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 331,725,815원 | 143,156,000원 |
| 채권 미배당 | — | 188,569,815원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 우선순위에 따라 달라집니다. 토스뱅크의 미배당 채권은 후순위 가압류 소멸과 구별되며, 이 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 따로 계산
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 146,000,000원 | 188,569,815원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 116,800,000원 | 217,361,015원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 93,440,000원 | 240,367,735원 | 미확정 |
최저매각가는 유찰 시 116,800,000원, 93,440,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 임차인의 대항력이 인정되고 보증금 인수 의무가 발생하면, 낮아진 낙찰가만큼 총취득 부담이 줄어든다는 보장은 없습니다. 권리 확인 없이 유찰 후 가격만을 보고 응찰하는 전략은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 약대동 약대초등학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2009.02.12 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 기본 위생·급배수시설이 있는 것으로 판단되나 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 관리상태 점검이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 2,518,000원/㎡입니다. 토지거래허가 관련 지정 내용은 입찰 전 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 7세대 규모이고 최근 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 거래사례가 적어 시세 산정과 향후 매도에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 한유정의 전입신고일과 점유 개시 시점이 2009.03.25 말소기준권리보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금 및 배당요구. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인하고 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득원가. 낙찰예정가에 실제 인수보증금을 더한 금액으로 최근 실거래 135,000,000원과 비교해야 합니다. 단순 최저매각가 비교는 불충분합니다.
- 가격 재검토. 현재 신건 최저가 146,000,000원은 최근 시세의 108.1%입니다. 임차인 위험을 해소하더라도 신건 가격의 경쟁력은 별도로 검토해야 합니다.
- 내부·점유 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 주택 상태, 실제 점유자, 수리 필요 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 미납 가능성과 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차인부터 확인해야 한다”
이 물건은 등기부상 말소기준이 명확하지만, 임차인의 대항력과 인수 위험이 남아 있는 다세대주택입니다. 한유정의 보증금과 전입일을 확인하지 못한 상태에서 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다. 여기에 신건 최저가 146,000,000원은 최근 실거래 135,000,000원보다 높습니다.
따라서 현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트 없음입니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 발생하면 실질취득원가는 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 임차인 권리 확인 → 실질 인수액 계산 → 최근 시세 비교의 순서로 접근해야 하는 사건입니다.
