인천지방법원 2026타경31126. 경기도 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층 317호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 2020년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조이며, 지상 10층 중 3층에 해당합니다. 소유자는 문제주이고, 2021.01.27 소유권을 이전받은 등기가 있습니다.
권리관계의 중심은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 105,600,000원(채권최고액)입니다. 이후 2026.05.13 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 회사는 등기상 우리은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 기재되어 있습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 주거 점유자의 임차권은 등기 말소 여부와 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층 317호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 3층 · 2020.10.07 사용승인 |
| 소유자 | 문제주 · 2021.01.27 소유권이전 · 거래가액 135,127,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 11,300,000원 (최저가의 10% 적용 시, 실제 공고 확인 필요) |
| 신청채권자 | 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (우리은행 채권 양수인) |
| 청구금액 | 163,496,468원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유관계 | 이음건 · 주거 용도 · 전입신고일 및 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 대항력은 별개
최초 소유권보존은 한국자산신탁주식회사 명의로 이뤄졌으며, 이후 신탁등기가 말소되고 문제주에게 소유권이 이전됐습니다. 2021.01.27 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — 보증금부터 확인해야 한다
| 점유자 / 용도 | 전입신고 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이음건 주거 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
실제 주거 점유자로 기재된 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 임대차계약과 주민등록, 배당요구 및 임차권 양도 여부를 확인해야 합니다.
주거 점유자가 있다는 사실만으로 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다. 오피스텔의 주택임대차보호법 적용 여부는 실제 주거 사용, 주택 인도, 주민등록 등 요건을 검토해야 합니다. 이음건의 전입신고일이 확인되지 않은 만큼 말소기준권리와의 선후관계도 판정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 113,000,000원입니다. 반면 소유권이전등기에는 문제주의 취득 거래가액 135,127,500원이 기재되어 있습니다. 이 거래가액은 현재 동일 물건의 시장가격을 의미하지 않으므로, 과거 취득가보다 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 소유권이전 거래가액 | 135,127,500원 | 과거 취득 거래가액 |
| 감정평가액 | 113,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 113,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 현 시세 대비 가격 평가 보류 |
| 실질취득액 | 미확정 | 임차인 보증금 인수 여부에 따라 변동 |
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,382,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,018,000원 |
위 표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성된 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,382,000원을 포함하며, 당해세·임차인 최우선변제 및 임대차 보증금 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 163,496,468원은 근저당권 채권최고액과 구분해야 합니다. 실제 배당순위와 채권액에 따라 결과가 달라지며, 소유자 잔여금 5,018,000원은 확정 지급액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리 위험 해소를 뜻하지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 113,000,000원 | 105,600,000원 | 0원 | 5,018,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 17,227,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 34,981,760원 | 0원 |
유찰 시 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채무가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 그러나 임차인 보증금에 관한 인수 위험은 별개입니다. 이음건에게 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 최저매각가가 하락하더라도 낙찰자의 실질취득 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포시 김포한강10로133번길 일대에 위치하며, 주변에는 각급학교·아파트단지·상업용 건물·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 2020.10.07 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,206,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 대상과 기간은 해당 공고 및 토지이용계획을 별도 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이나 사건상 용도는 근린시설입니다. 개별 호실의 건축물대장상 용도, 실제 이용 및 임대 수요를 확인해야 매각·임대 환금성을 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이음건 전입신고일. 말소기준일인 2021.01.27보다 앞서는지 확인하고 실제 점유 및 주민등록 상태를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 우선변제권 및 낙찰자 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더해 평가해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 업무시설의 주거 사용. 건축물대장상 용도와 현재 주거 사용 상태를 확인하고, 주택임대차보호법 적용 여부도 검토해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 거래가격과 실제 임대 시세를 조사해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 우리은행 근저당권과 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사의 채권 양수 관계, 청구액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 이음건의 점유 권원과 실제 명도 가능 여부, 예상 소요비용을 확인해야 합니다.
- 공적 장부·관리비. 건축물대장, 등기부, 토지이용계획, 체납 관리비 및 관련 공과금을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차인 위험 소멸”
김포더럭스나인오피스텔 비동 317호는 등기상 말소기준권리가 분명한 물건입니다. 2021.01.27 우리은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 주거 점유자 이음건의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 관련 인수 위험은 해소되지 않았습니다.
현재 최저매각가는 113,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 만약 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 구조라면 실질취득액은 최저가보다 높아질 수 있습니다.
등기 권리는 비교적 단순하지만 임차권은 미확정, 가격 메리트도 미확정입니다. 신건에서 바로 접근하기보다 점유자의 대항력·보증금·배당관계와 최근 실거래를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐에 앞서, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지 확정하는 것입니다.
