⚠️ 임차인 1명 · 대항력 미상   📋 배당요구 2026.07.15   💰 최저가 142,000,000원   📊 과거 거래가 대비 97.9%   🔎 인수액 확정 불가

인천지방법원 2026타경31189. 부천시 오정구 고강동의 엘시티빌 102동 202호, 전용 32.76㎡인 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 현재 등기상 소유자는 최선주이며, 2021.10.20 매매로 취득한 거래가액은 145,000,000원입니다. 이후 2024.10.10 장인석 명의의 근저당권이 설정됐고, 2025년 삼성카드 가압류를 거쳐 2026.06.10 김화자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 장인석의 근저당권입니다.

등기상 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 박예솔은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 잔여보증금 인수 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 권리관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

현재 유효한 말소기준권리는 2024.10.10 접수된 을구 11번 장인석 근저당권입니다. 채권최고액은 9,000,000원이며, 이후의 삼성카드 가압류 7,440,338원과 김화자 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 2019년 경매와 관련된 신한은행 근저당권·안희국 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐으므로 현재 인수채무로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실질취득을 결정하는 핵심

확인된 실제 임차인은 1명, 박예솔입니다. 2026.07.15 배당요구 사실이 확인되지만 전입신고일, 확정일자, 임차보증금과 차임은 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 대항력의 성립 여부와 배당에서 보증금이 모두 회수될 수 있는지 모두 미상입니다.

③ 시세 비교 — 97.9%지만 현재 시세로 보기 어렵다

엘시티빌 102동 전용 32.76㎡와 일치하는 실거래는 2021년 10월, 2층, 145,000,000원의 1건이 확인됩니다. 이번 물건은 같은 전용면적과 층에 해당하므로 비교 대상의 형태는 일치하지만 거래 시점이 오래됐다는 한계가 큽니다.

최저매각가 142,000,000원은 과거 거래가 대비 3,000,000원 낮고, 비율로는 97.9%입니다. 하지만 단 1건의 오래된 거래를 근거로 현재 시장에서 2.1% 저렴하다고 해석하면 안 됩니다. 현재의 거래 가능한 가격은 별도로 확인해야 하며, 매수인이 인수할 임차보증금이 발생한다면 그 금액까지 합산한 실질취득금액으로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

위 예상배당은 집행비용과 확인된 등기 채권 및 신청채권자 청구금액을 반영한 단순 추정입니다. 임차인 보증금의 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 특히 소유자 잔여금 42,771,662원은 임차인 배당 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 표의 인수액 0원은 임차인에 대한 최종 권리판정이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개

제시된 시나리오에서 2회 유찰 시 김화자의 청구액 80,000,000원 중 예상배당은 72,403,822원으로 감소하며, 채권 미배당이 발생합니다. 이 채권 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 고강초등학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택 및 소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 북측과 남측 약 4미터 내외 포장도로에 접하며 차량 출입은 북측 도로를 이용합니다.
• 건물. 2016.08.30 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면(진입표면구역), 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정자료상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 규제 상태는 별도 재확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대이며 확인된 거래가 1건이므로 매도 시점의 시장수요와 적정 환금가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 박예솔의 전입신고일과 실제 점유·주민등록 유지 여부를 확인해 2024.10.10 말소기준권리보다 선순위인지 판정해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 범위와 배당 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 매수인이 부담할 미배당 보증금이 확인된다면 최저매각가에 그 인수액을 더해 시세와 비교해야 합니다.
• 가격 재검증. 2021년 실거래 1건만으로 현재 시세를 단정하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래와 실제 매물가격을 비교해야 합니다.
• 명도·점유 조사. 박예솔의 실제 점유 여부와 임대차관계, 소유자 및 기타 점유자의 현황을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용관리비 체납 가능성, 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당요구 종기 관련 문건을 확인하고 경매 진행 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 조금 낮지만, 권리위험은 아직 계산되지 않았다”

이 사건은 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 실제 임차인 박예솔의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이어서 매수인이 인수할 금액이 없다고 확정할 수 없습니다.

최저매각가 142,000,000원은 2021년 확인 거래가 145,000,000원보다 낮지만, 오래된 단일 거래를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 더욱이 선순위 대항력 있는 보증금이 확인된다면 낙찰대금 외에 인수 부담이 추가될 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 명목상 할인율이 아니라 임차인의 대항력과 실질취득금액을 정확히 확정하는 것입니다. 그 결과를 확인한 뒤 현재 시세에 비춰 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.