핵심지표 · ⚠️ 지분매각 1/2 · 📊 전체 시세 대비 52.2% · 🏠 공유자 지분 존속 · 🔑 공유자우선매수청구권 1회 제한 · ✅ 산정 인수액 0원
인천지방법원 2026타경31261. 부천시 원미구 상동의 반달마을 1817동 206호에 대한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김용석·윤혜진으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2025년 2월 28일 거래가액 360,000,000원으로 공동 취득했고, 2026년 6월 1일 채권자 김영복의 신청으로 윤혜진 지분에만 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 아파트 경매처럼 집 전체의 소유권을 확보하는 구조가 아니라는 점입니다. 낙찰자는 원칙적으로 윤혜진의 지분 2분의 1만 취득하고, 김용석의 나머지 지분은 그대로 존속합니다. 따라서 전체 아파트 실거래가와 경매 최저가를 그대로 비교해 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31261 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 법원 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 397 반달마을 제1817동 제2층 제206호 (상일로 71) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 59.92㎡ · 19층 건물 중 2층 |
| 매각 대상 | 윤혜진 소유 지분 2분의 1 |
| 다른 공유자 | 김용석 (지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2025.02.28 · 김용석·윤혜진 공동명의 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김영복 / 71,761,643원 |
| 말소기준권리 | 2026.06.01 갑구 15번 윤혜진 지분 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 특별매각조건 관련 | 지분매각 · 공유자우선매수청구권 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 공유지분이 남는다
등기상 과거 설정된 여러 근저당권과 압류·가처분은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않고, 이번 경매의 말소기준은 2026년 6월 1일 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 임차인이 실제로 없다고 확정하거나 소유자가 점유 중이라고 단정할 수는 없습니다. 점유자, 전입세대, 임대차 및 대항력 성립 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만 미확인 점유·임차관계까지 모두 해소됐다는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 시세와 절반 지분 가치를 구분해야 한다
반달마을(건영)은 912세대, 사용승인일 1993.03.30인 아파트입니다. 아래는 전용 55.73~59.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 이 거래가들은 아파트 전체 소유권의 가격으로, 이번 경매에서 매각되는 2분의 1 지분의 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.84㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 59.84㎡ | 15 | 448,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 1 | 323,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 8 | 428,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 391,083,333원 |
최근 실거래 전체가격은 323,000,000원~475,000,000원이며 평균은 391,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 475,000,000원입니다. 다만 면적과 층이 섞인 거래 표본이므로 개별 호수의 가격을 그대로 확정할 수는 없습니다.
신건 최저가 204,000,000원과 비교할 때, 1회 유찰 시 시나리오 금액은 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.4회로 집계돼 있지만, 이 통계만으로 본건의 실제 유찰 여부나 향후 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다. 특히 공유자의 우선매수권 행사 가능성 때문에 일반 아파트와 같은 입찰 전략을 적용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,656,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김영복 | 71,761,643원 | 71,761,643원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 128,582,357원 |
위 금액은 제시된 예상배당 계산을 그대로 반영한 것입니다. 신청채권액 71,761,643원은 전액 충족되고 미배당액은 0원으로 산정됩니다. 소유자 잔여금 128,582,357원은 공유자별 실제 교부액을 뜻하지 않습니다. 당해세·우선변제채권 등은 미반영됐으며, 매수인 인수액 0원은 미확인 임차관계나 지분분쟁 비용까지 포함한 확정 금액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 공유문제는 남는다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 204,000,000원 | 71,761,643원 | 128,582,357원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 163,200,000원 | 71,761,643원 | 88,353,557원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 130,560,000원 | 71,761,643원 | 56,170,517원 | 0원 |
각 회차 시나리오에서 신청채권은 모두 충족되고, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 유찰은 최저가격을 낮출 뿐, 다른 공유자의 소유권이나 우선매수청구권을 없애지는 않습니다. 따라서 입찰가는 지분 취득 후의 실질적인 활용 가능성과 회수 전략을 중심으로 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 상동 소재 부인중학교 북측 인근입니다. 주변에 대단위 아파트단지와 공원·학교·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위 여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 사정이 무난합니다. 단지 외곽은 대로·중로·소로 등 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물의 2층 206호입니다. 1993년 3월 30일 사용승인됐으며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 등의 설비가 있습니다.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역, 중동지구 지구단위계획구역이며 개발행위허가제한지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 입찰 전 지분 취득 및 향후 처분과 관련된 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 912세대 아파트로 전체 소유권 거래 사례는 확인됩니다. 다만 이번 매각은 공유지분만을 대상으로 하므로 전체 아파트의 거래 유동성을 그대로 적용할 수 없습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다. 내부 상태와 실제 점유·사용 상황은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조해 윤혜진 지분 2분의 1만 매각되는 사실과 대지권의 해당 지분 범위를 확인하세요.
- 공유자우선매수청구권. 공유자 김용석의 행사 가능성, 1회 제한의 구체적인 적용 조건, 입찰기일의 진행 방식을 법원 공고와 집행기록에서 확인하세요.
- 공유자 협의. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·관리·처분 협의 가능성 및 공유물분할 절차가 필요할 경우의 비용과 기간을 검토하세요.
- 점유·임대차 조사. 임차인 조사 내역이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 확인하고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 검증하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균 391,083,333원은 전체 아파트 기준입니다. 이를 지분 2분의 1의 확정 시가로 취급하지 말고, 공유지분의 실질 매각 가능성과 추가 비용을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 가능성과 미반영 당해세·우선변제채권 여부를 점검하세요. 배당표상 잔여금은 실제 확정배당액이 아닙니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.22 매각기일 및 변경·취하·정지 여부를 확인하고 최신 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서와 현황조사서를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “시세의 절반”이 곧 “반값 아파트”는 아니다
이 물건은 등기상 존속 담보권이 없고, 계산상 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 반달마을(건영)의 최근 실거래 평균은 391,083,333원으로 경매 최저가 204,000,000원보다 훨씬 높습니다. 그러나 가격 차이의 핵심 이유는 매각 대상이 아파트 전체가 아닌 윤혜진의 공유지분 2분의 1이라는 데 있습니다.
절반 지분의 단순 환산 시세보다 신건 최저가가 높으며, 다른 공유자의 소유권은 매각 후에도 남습니다. 여기에 공유자우선매수청구권과 불확실한 점유관계가 결합합니다. 등기상 담보권 부담은 낮지만, 지분 취득 후의 활용과 처분은 별개의 고난도 문제입니다.
결론은 신건 입찰 보류·공유관계 우선 확인입니다. 공유자와의 협의 또는 공유물분할을 포함한 명확한 회수 계획이 없다면, 전체 시세 대비 52.2%라는 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 공유지분 리스크가 그대로 남는다는 점을 중심에 두어야 합니다.
