인천지방법원 2026타경31324. 부천 원미구 중동 금강단지 415동 7층 704호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 41.85㎡, 건물은 1994년 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 현재 소유자는 문준혁·이가람으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2021년 5월 소유권을 취득했으며 당시 등기상 거래가액은 279,000,000원입니다.

권리의 출발점은 2021년 5월 24일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 169,400,000원이고, 이후 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 문준혁 지분을 대상으로 여러 가압류가 들어왔고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 경매는 전체 구분건물에 설정된 근저당권을 기초로 진행되는 구조로 읽히지만, 공유지분에 관한 과거 강제경매 이력까지 함께 확인할 필요가 있습니다.

가격 측면에서는 눈에 띄는 차이가 있습니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건임에도, 동일 평형 최근 거래 평균보다 약 8.3% 낮은 수준입니다. 따라서 이번 물건은 권리뿐 아니라 실제 점유관계, 대지권, 입찰 경쟁에 따라 최종 매력도가 달라지는 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 부담은 소멸

말소기준권리는 을구 12번 하나은행 근저당권입니다. 2021년 5월 24일 설정된 채권최고액 169,400,000원의 담보권으로, 2024년 11월 15일 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이는 별도의 근저당권이 추가 설정된 것이 아니라 기존 담보권의 권리자가 변경된 것이므로, 동일 채권최고액을 중복 계산하면 안 됩니다.

그 뒤 설정된 서민금융진흥원, 롯데캐피탈, 국민행복기금의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 삼성카드의 가압류는 이미 말소됐고, 2024년 문준혁 지분에 대한 강제경매개시결정도 2024년 12월 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026년 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차·점유 확인 — 권리 안전성의 마지막 변수

확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계는 미상으로 기록됐습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 확정하거나 현재 소유자가 직접 거주하고 있다고 단정할 수는 없습니다.

따라서 현재 산정 실질취득금액은 최저매각가 350,000,000원에 예상 인수액 0원을 더한 350,000,000원입니다. 이는 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용을 제외한 금액이며, 실제 임차권리 확인 결과에 따라 재산정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건부터 최근 거래 평균보다 낮다

금강마을(주공4)은 1,962세대 규모의 아파트단지입니다. 분석 대상 면적은 전용 41.85㎡이며, 비교 거래에는 41.85㎡와 인접한 42.75㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12건 평균은 381,750,000원입니다.

실거래 범위는 310,000,000원~420,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 거래인 2026년 10월 전용 41.85㎡ 9층 거래는 400,000,000원입니다. 이번 경매물건의 신건 최저가 350,000,000원은 최근 12건 평균 381,750,000원보다 31,750,000원 낮고, 최신 거래보다도 50,000,000원 낮습니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 과거 유찰을 전제로 입찰가를 지나치게 낮게 설정하기보다, 현 회차의 가격 경쟁력과 실제 경쟁 가능성을 함께 판단하는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

위 배당은 신건 최저가에 매각된다는 가정에 따른 추정치입니다. 하나은행 설정 근저당권은 한국주택금융공사에 이전됐으며, 근저당 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 채권 양도 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오

가정된 회차 모두에서 예상 채권배당 총액은 190,730,651원이고, 미배당은 0원으로 산정됩니다. 소유자 잔여액은 회차가 내려갈수록 감소하지만, 현재 확인된 권리만 기준으로는 매수인 인수액이 늘어나지 않습니다. 다만 이는 미확인 선순위 점유권리가 없다는 전제의 추정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 중동 부광초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교시설, 공원, 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근 지하철 7호선 부천시청역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 1994년 5월 10일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 및 위생설비 등이 갖춰져 있습니다. 기존 건축물인 만큼 내부 수선 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중동지구 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 있으며, 공시지가는 3,501,000원/㎡입니다.
• 대지권. 중동 1029번지와 1030번지 두 필지에 대지권이 설정돼 있습니다. 두 필지에 관한 등기 및 대지권 비율을 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,962세대 아파트단지로 최근 비교 거래 12건이 확인됩니다. 실제 거래가격은 310,000,000원부터 420,000,000원까지 분포하므로, 평균 시세뿐 아니라 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 확인. 최저가 350,000,000원은 최근 거래 평균 381,750,000원보다 낮지만, 대상 호수의 7층 조건과 내부 상태를 반영해 적정 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현장조사에서 임대차관계가 미상으로 기록됐습니다. 전입세대, 점유현황, 확정일자 및 매각물건명세서의 임차관계를 확인해야 합니다.
• 채권 승계 확인. 2021년 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 내역과 신청채권자의 실제 채권액을 대조해야 합니다.
• 공유지분·경매 이력. 문준혁과 이가람의 공유지분을 확인하고, 2024년 강제경매 취하 사실 및 현재 전체 구분건물의 매각 범위를 검토해야 합니다.
• 대지권 확인. 중동 1029·1030번지에 설정된 대지권과 매각 대상 구분건물의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 준비. 신건 최저가가 350,000,000원이므로 매각기일의 입찰보증금액은 법원 매각공고에서 확인하고 준비해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 공용관리비의 승계 가능성과 실제 점유자에 따른 인도·명도비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 낮은 신건, 확인해야 할 변수는 점유와 대지권”

부천 금강단지 415동 704호는 권리관계와 가격 조건이 모두 비교적 긍정적인 방향에 있는 물건입니다. 2021년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다.

가격 또한 감정가 350,000,000원이 최근 12건 실거래 평균 381,750,000원보다 낮습니다. 최근 평균 대비 91.7%에 해당하는 신건으로, 처음부터 가격 경쟁력을 검토할 여지가 있습니다. 같은 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회라는 점도 유찰을 당연한 전제로 삼아서는 안 되는 이유입니다.

다만 현장조사상 임대차관계가 미상이며, 대지권이 두 필지에 설정돼 있고, 근저당권 이전 및 신청채권자의 배당관계 확인이 남아 있습니다. 특히 확인되지 않은 선순위 임차권리가 실제로 존재한다면 현재의 인수액 0원 및 가격 비교 결과는 달라질 수 있습니다.

결론은 ‘권리상 긍정적, 가격 경쟁력 있음, 입찰 전 확인 필수’입니다. 현장 점유와 대지권, 채권 승계 관계를 확인한 뒤, 실제 낙찰가가 최근 시세 대비 어느 수준에 형성될지 판단하는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.