인천지방법원 2026타경31381. 김포시 장기동 한강호반베르디움 509동 10층 1006호 아파트입니다. 지상 21층 건물의 10층에 자리하고, 동일 평형 비교 기준 전용면적은 59.992㎡입니다. 이 단지는 1,584세대 규모로 2012년 6월 15일 준공됐습니다.
소유자 이연주는 2015년 5월 8일 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 275,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 195,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 재산분할청구권 관련 가처분, 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류가 순서대로 붙었으며 2026년 6월 10일 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건의 중요한 특징은 권리 구조보다 신건 가격의 부담이 더 뚜렷하다는 것입니다. 최근 거래가 340,000,000원~370,000,000원에 분포하는데, 현재 최저가 373,000,000원은 확인된 거래 최고가보다도 높습니다. 경매라는 이유만으로 할인된 매수 기회라고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31381 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1885-6 한강호반베르디움 제509동 제10층 제1006호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강2로 229 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 비교면적 59.992㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 21층 중 10층 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
| 단지 | 한강호반베르디움 · 1,584세대 · 2012.06.15 준공 |
| 소유자 | 이연주 (2015.05.08 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 경매 청구액 | 154,563,931원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.08 · 을구 3번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 195,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸
말소기준은 2015년 5월 8일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 기존 2012년 우리은행 근저당권 36,000,000원은 2015년 3월 19일 이미 말소됐으므로 현재 말소기준으로 보지 않습니다.
말소기준 이후 등기된 권리에는 2017년 오범식의 가처분, 2019년 삼성카드 가압류, 2023년 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 특히 오범식의 가처분은 재산분할청구권을 피보전권리로 하지만, 근저당권보다 나중에 등기됐다는 점이 핵심입니다. 다만 실제 입찰 전에는 가처분의 말소 가능 여부를 매각물건명세서 및 사건기록과 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
한강호반베르디움 동일 평형대 최근 실거래 12건입니다. 비교 거래는 2026년 7~9월에 집중돼 있으며, 최근 12개월 평균은 354,750,000원입니다. 최신 거래가는 2026년 9월의 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 21 | 354,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 7 | 348,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 11 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 9 | 354,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 354,750,000원 |
신건 최저매각가 373,000,000원은 최근 실거래 평균보다 18,250,000원 높습니다. 비율로는 105.1%입니다. 최신 거래가 355,000,000원보다도 18,000,000원 높고, 최근 거래 최고가 370,000,000원도 넘어섭니다.
또한 최근 12개월 평균과 전체 비교 평균이 모두 354,750,000원으로 동일하기 때문에 과거 거래를 섞은 평균에 의존하지 않아도 가격 부담이 확인됩니다. 다만 과거 구간 대비 시세 추세를 나타내는 별도의 수치가 없어, 전체 시장이 하락 추세라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,022,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 195,800,000원 | 195,800,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,458,889원 | 8,458,889원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 162,719,111원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 가처분과 국민건강보험공단 압류의 배당액은 별도 산정되지 않았습니다. 당해세·체납액·기타 우선채권에 따라 실제 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 매력이 생긴다
현재 가격은 시세보다 높지만, 유찰로 최저매각가가 조정되면 이야기가 달라집니다. 아래는 감정가 대비 회차별 가격과 배당 시뮬레이션입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 373,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 298,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 238,720,000원 | 0원 | 0원 |
시뮬레이션상 모든 회차에서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 최저가가 298,400,000원으로 내려가 최근 실거래 평균 354,750,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 238,720,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 운유초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로가 외곽 공도와 연결돼 있으며 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 21층 건물로, 위생·급배수시설·승강기·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 2,387,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·공항 관련 장애물제한표면구역과 진입표면구역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 현시점 적용 여부는 관계부서 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,584세대 규모의 아파트단지이고 동일 평형 최근 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 340,000,000원부터 370,000,000원까지 분포해 층·향·관리상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 고가 입찰 주의. 최저가가 최근 거래 평균과 최신 거래가를 모두 웃돕니다. 감정가를 곧 적정 매수가격으로 보지 마세요.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 가격 298,400,000원과 2회 유찰 가격 238,720,000원을 시나리오로 두되, 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·현장방문 등을 통해 실제 점유자 및 명도 부담을 확인해야 합니다.
- 가처분 확인. 오범식의 재산분할청구권 관련 가처분은 말소기준 이후 등기됐습니다. 등기상 소멸 예정 판단과 실제 사건기록의 처리 내용을 대조하세요.
- 채권승계 확인. 경매 신청채권자와 원래 근저당권자의 명칭이 다릅니다. 우리은행에서 신청채권자로 이어지는 채권양도·승계관계를 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 당해세 등 우선채권을 확인해야 합니다. 예상배당표의 잔여금은 확정액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 입찰 전 최신 자료로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”
김포 한강호반베르디움 509동 1006호는 말소기준인 우리은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 신고된 임차인도 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 신건 최저매각가 373,000,000원은 최근 동일 평형 평균 354,750,000원보다 18,250,000원 높고, 최신 거래가보다도 비쌉니다. 최근 거래 최고가까지 초과하는 가격이므로 현재 회차에서는 경매 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 합격, 신건 가격 보류입니다. 임대관계 및 가처분 처리 결과를 확인하는 것이 전제이며, 가격 관점에서는 유찰 이후의 조정된 최저가를 중심으로 접근할 필요가 있습니다. 권리가 비교적 단순하다는 사실과 좋은 가격에 취득한다는 것은 별개의 문제입니다.
