인천지방법원 2026타경31421. 부천시 오정구 여월동의 다원빌리지 4층 403호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택, 비교 대상 전용면적은 41.74㎡로 표시되어 있습니다. 소유자 엄태섭 명의로 2013년 소유권이전등기가 되었고, 같은 날 천호새마을금고의 채권최고액 145,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 압류·가압류가 이어지다 천호새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

표면적인 권리구조보다 더 신중하게 봐야 할 부분은 거래가격의 비교 가능성입니다. 같은 건물의 참고 실거래 평균이 332,500,000원이고 최저가가 168,000,000원이라 숫자만 보면 큰 할인으로 보입니다. 그러나 참고 거래는 전용 80.91㎡와 48.12㎡로 대상의 41.74㎡와 다르고, 거래 시점도 2022년과 2023년입니다. 이 차이를 무시한 가격 비교는 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2013.05.07 설정된 천호새마을금고 근저당권입니다. 기존 대성신용협동조합 근저당은 같은 날 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국가·부천시 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 실거래 평균의 50.5%인 이유

같은 다원빌리지(여월동 4-30)의 확인된 실거래는 2건입니다. 하지만 거래 면적과 시점이 모두 다르므로, 단순 평균을 403호의 시장가격으로 사용할 수 없습니다.

단순 계산으로는 최저가 168,000,000원이 과거 거래 평균 332,500,000원의 50.5%입니다. 최신으로 확인된 2023.09 거래액 405,000,000원과 비교하면 41.5%에 해당합니다.

그러나 최신 거래는 80.91㎡로 대상의 41.74㎡보다 면적이 큰 물건입니다. 2022.05 거래도 48.12㎡로 대상과 일치하지 않습니다. 거래 평균 332,500,000원은 서로 다른 면적의 금액을 단순 평균한 값이므로 가격 적정성 판단에 한계가 큽니다.

확인된 거래금액은 2022.05의 260,000,000원에서 2023.09의 405,000,000원으로 차이가 납니다. 집계상 최근·과거 거래금액 차이는 +55.8%이나, 거래 면적이 서로 달라 실제 가격 상승 추세라고 단정할 수 없습니다. 또한 2026년 매각 시점의 최근 시세를 판단하기에는 두 거래 모두 오래된 사례입니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액 기준 단순 배당 추정입니다. 근저당권자의 실제 신청 청구액은 85,793,600원으로, 배당표의 채권최고액 145,600,000원과 다릅니다. 국세·지방세, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당·미배당 시나리오

현재는 감정가 168,000,000원과 최저가가 동일한 신건입니다. 유찰 시 가격이 낮아질수록 배당재원이 감소하고 채권자 미배당 금액이 증가합니다. 제시된 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

신건에서는 채권자가 155,842,512원을 배당받고 소유자에게 9,005,488원이 남는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 채권자 미배당액이 24,124,112원, 2회 유찰 시 50,627,792원으로 증가합니다.

중요한 구분: 채권자 미배당액이 발생한다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 이 계산은 현재 파악된 권리와 채권에 따른 예상치이며, 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되면 인수 위험을 다시 분석해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천여월초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2012.10.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로 접면. 토지 동측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등의 규제가 표시됩니다.
• 토지. 전체 토지면적 364.6㎡, 지목은 대지이고 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다. 전체 토지면적은 403호의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 토지거래허가. 감정 관련 사항에 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 주소 표기 불일치 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래가 2건뿐이고 동일 면적 비교 사례가 없습니다. 가격 검증과 향후 매각 가능성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주소 및 물건 동일성 확인. 성곡로92번길 19와 삼작로317번길 15의 차이를 확인하고, 외벽에 표시된 여월동 4-30 및 실제 403호가 매각 대상과 일치하는지 대조해야 합니다.
• 점유자 조사. 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인, 주민등록 전입세대, 확정일자, 보증금 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 80.91㎡와 48.12㎡ 거래를 41.74㎡의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 면적의 실제 거래와 매물 상태를 별도로 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국민건강보험공단 및 국세·지방세 관련 압류의 배당 요구액과 우선순위를 점검해야 합니다.
• 대지권 및 건축물 확인. 집합건물의 대지권, 건축물대장상 면적·용도, 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 실제 점유상태에 따른 인도·명도비용을 확인해야 합니다.
• 입찰가격 검증. 감정가 168,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 아직 확인되지 않았습니다. 과거 거래 평균과의 단순 비율을 입찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 관련 공적 서류를 입찰 직전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증된 저가 매물”

다원빌리지 403호는 2013년 천호새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당표상 인수액은 0원이며, 경매권리의 기본적인 말소 구조는 비교적 명확합니다.

그렇다고 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계는 미상이고, 공부상 도로명주소와 현황상 주소도 다릅니다. 무엇보다 확인된 거래 2건의 면적이 대상 호실과 달라 168,000,000원이라는 최저가의 가격 경쟁력을 충분히 입증하지 못합니다.

11세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 부담까지 고려하면, 과거 거래금액과 비교한 높은 할인율을 매력으로 반영하기 어렵습니다. 권리는 조건부 양호, 가격 검증은 미완료, 입찰 판단은 보류가 적절합니다. 실제 점유·주소·동일 면적 시세를 확인한 이후에만 입찰 적정가를 판단할 수 있습니다.