인천지방법원 2026타경31540. 김포시 대곶면 송마리의 공장과 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 대양알미늄주식회사이며, 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다. 공장용지 면적은 1,398㎡, 토지 이용상황은 공업용입니다. 현황상 에이동은 일부 파손된 공장이고, 다른 건물은 사무실 등으로 이용됩니다.
이 사건은 근저당이 많다는 사실보다 공장 유치권, 실제 점유관계, 시설 상태, 매각에서 제외되는 기계기구가 중요한 물건입니다. 등기부상의 말소 여부만 판단해서 입찰하기에는 확인해야 할 사항이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 송마리 3-91 도로명주소: 경기도 김포시 대곶면 율생중앙로206번길 97-54 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 1,398㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 건물 | 에이동: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장(일부 파손) 기타 건물: 일반철골구조 판넬지붕 2층, 사무실 등 |
| 소유자 | 대양알미늄주식회사 |
| 감정가 | 1,439,120,000원 |
| 최저매각가 | 1,439,120,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,243,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 소재불명 기계기구 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별개
말소기준권리는 2005.11.24. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원입니다. 앞선 한미은행·한국씨티은행 근저당은 이미 말소되었고, 우리은행 근저당 역시 2023.03.24. 말소되었습니다.
이후 중소기업은행의 근저당권 3건(240,000,000원, 163,200,000원, 240,000,000원), 후순위 가압류와 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 채권최고액은 실제 잔존 채무액과 동일한 개념이 아니며, 동일 채무자의 공동담보 관계와 실제 배당채권액을 구분해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 확인되지 않은 부담
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 단정하거나 공장이 완전히 비어 있다고 판단할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인 사항 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 신고 없음 | 실제 임대차계약 및 사업자등록 |
| 대항력 | 미상 | 점유·사업자등록·인도 시점 |
| 우선변제 | 미상 | 보증금·확정일자·배당요구 |
| 승계·인수 | 확정 불가 | 매각물건명세서 및 점유관계 |
| 유치권 주장자 | 주식회사 신선냉동 | 실제 점유·공사비·성립요건 |
특히 유치권 주장자의 시설 공사가 실제 어느 범위에 해당하는지, 현장 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 배당표의 인수액 0원은 유치권과 확인되지 않은 점유 관련 부담까지 없다는 의미가 아닙니다.
③ 배당분석 — 채권 미배당 4,424,502,304원
현재 최저매각가 1,439,120,000원에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 중소기업은행 근저당에 배당하고, 후순위 가압류에 남는 금액이 배정되는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,791,200원 |
| 1. 중소기업은행 · 을구 5 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 · 을구 7 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 · 을구 8 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 4. 중소기업은행 · 을구 10 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 신용보증기금 · 갑구 2 | 1,065,000,000원 | 179,128,800원 |
| 6. 신보2024제14차유동화전문 유한회사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 우정스크랩 | 792,965,170원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 · 갑구 5 | 188,177,600원 | 0원 |
| 9. 중소벤처기업진흥공단 | 296,235,742원 | 0원 |
| 10. 신보2023제5차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 11. 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 12. 농협은행 주식회사 | 336,219,987원 | 0원 |
| 13. 주식회사 국민은행 | 623,032,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액 기준의 자동 추정배당입니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 조세·공과금의 우선순위, 배당요구 및 공동담보 관계 등에 따라 달라집니다. 국민건강보험공단 압류 관련 우선징수액과 유치권은 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 시나리오 — 유찰해도 안전해지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,439,120,000원 | 4,424,502,304원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,151,296,000원 | 4,709,448,064원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 921,036,800원 | 4,937,404,672원 | 0원 |
회차가 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 유치권 성립 여부, 점유 분쟁, 공장 수리비, 기계기구 제외의 문제는 저절로 사라지지 않습니다. 게다가 김포 송마리 인근의 비교 가능한 공장·토지 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인만으로 적정 가격을 판단할 수 없습니다.
1회 유찰: 1,151,296,000원 + 280,000,000원 = 1,431,296,000원
2회 유찰: 921,036,800원 + 280,000,000원 = 1,201,036,800원
위 금액은 유치권이 유효하고 신고 공사비 전액을 별도로 부담한다고 가정한 위험 점검용 계산입니다. 실제 매수인 법정 인수액이나 확정 취득원가가 아닙니다. 건물 복구비, 명도비용 및 제세공과금도 포함하지 않았습니다.
⑤ 공장·토지 가치와 환금성
- 입지. 경기도 김포시 대곶면 송마리 소재 송마1리회관 북서측 인근으로 소규모 공장이 분포하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.
- 토지. 공장용지 1,398㎡, 계획관리지역입니다. 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 388,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 에이동 단층 공장의 일부가 파손되어 감정평가에 반영되었습니다. 다른 건물은 사무실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 있으나, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 용도 규제. 성장관리계획구역(산업형), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 제한을 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로, 실제 매수인 및 이용목적에 적용되는 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·토지는 적합한 업종, 시설 상태, 인허가 및 매수 수요에 따라 거래 가능성이 크게 달라집니다. 현재 시세 자료만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 주식회사 신선냉동의 280,000,000원 공사대금 청구에 대해 계약서, 세금계산서, 대금 지급 내역, 변제기와 점유 증거를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 임대차. 공장 사용 사업자, 점유자, 보증금, 사업자등록과 임대차 관계를 현장에서 조사해야 합니다.
- 파손 상태. 에이동 건물의 구조적 파손 범위, 안전성, 복구 가능 여부와 추가 공사비를 점검해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각 대상인 토지·건물·제시외 건물과 제외된 기계기구의 경계를 매각목록 및 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 공동담보. 건물 에이동·비동 및 토지에 연결된 근저당과 공장저당 목록의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 국민건강보험공단 압류 관련 채권과 우선징수 가능액, 다른 조세 부담 및 미납 공과금을 확인해야 합니다.
- 인허가. 공장 등록, 현재 및 예정 업종의 입지 가능성, 군사시설 보호 관련 규제, 성장관리계획 및 토지거래 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 유사 공장·토지 실거래와 정상 가동을 위한 복구·설비 비용을 비교한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서 및 관련 증빙을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 부담이 중요하다”
김포 송마리 공장·토지는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 담보권·압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 주식회사 신선냉동의 280,000,000원 유치권 신고, 임대관계 미상, 공장 일부 파손, 기계기구 매각 제외라는 위험이 존재합니다.
신건 최저가 1,439,120,000원이 감정가와 같지만, 이것이 곧 시세에 비해 적정하거나 저렴하다는 의미는 아닙니다. 배당채권의 대규모 미회수 자체가 낙찰자의 인수 채무는 아니더라도, 현장 권리분쟁과 시설복구 부담은 실제 취득 후 비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
결론은 신건 적극 입찰보다 유치권·점유·시설 상태를 먼저 검증하는 보수적 접근입니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자 매력이 확보되는 물건은 아닙니다. 특히 유치권의 성립 여부와 매각목적물의 정상 사용 가능성이 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
