서울남부지방법원 2026타경44. 서울 영등포구 영등포동7가 휴젠느 1층 101호입니다. 물건의 표기상 용도는 대지이나, 등기사항전부증명서는 집합건물을 대상으로 하고 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(나주곰탕집)입니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 호실로 해석해서는 안 됩니다.

등기상 현재 공유자는 고일군(10분의 3), 윤명(10분의 7)입니다. 2023년 11월 22일 소유권이전과 신한은행 근저당권 설정이 이루어졌고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

법률상 말소기준을 찾는 일은 비교적 명확합니다. 하지만 낙찰 후 실제로 무엇을 인도받을 수 있는지, 101호와 102호를 구분할 수 있는지, 상가로서 감정가가 적정한지는 별도의 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 확인

말소기준권리는 2023.11.22 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 714,486,000원이고, 이 권리를 바탕으로 2026년 2월 13일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정등기는 정상 매각 시 소멸하는 권리로 분석됩니다.

이전에 설정된 국민은행 근저당권 259,200,000원은 2023년 11월 22일 말소됐습니다. 영등포구와 국의 과거 압류등기도 각각 해제·말소됐으므로 현존하는 선순위 압류로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음

실제 임차인 1명이 확인됩니다. 조환진의 전입일은 2025.11.27로, 신한은행 근저당 설정일인 2023.11.22보다 늦습니다. 전입신고에 기초한 주택임대차보호법상 대항력은 말소기준권리에 대항할 수 없는 구조입니다. 배당요구는 2026.05.13 접수되었습니다.

보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 다만 소액임차인 최우선변제는 보증금·임대차 성립 및 점유 상태·주택 해당 여부 등 별도의 법정 요건을 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래의 하락 추세와 비교 한계

여의휴젠느의 참고 실거래는 총 4건이며, 최근 12개월 평균 지표는 446,000,000원(3건)으로 제시됩니다. 전체 평균 459,500,000원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -10.8%입니다.

최신 거래는 2025년 2월, 29.95㎡·13층·398,000,000원입니다. 그러나 본건은 1층 근린생활시설로 이용 중이고, 비교 거래는 11~17층에 위치합니다. 따라서 단순 가격 차이를 그대로 본건 점포의 할인율이나 적정가치로 해석해서는 안 됩니다.

최저가 865,000,000원은 최근 평균 446,000,000원보다 419,000,000원 높고, 최근 평균의 193.9%입니다. 최신 거래 398,000,000원과 비교하면 467,000,000원 높습니다.

실거래 추세 역시 -10.8%로 하락 방향입니다. 오래된 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 정당화하기 어렵고, 최근 지표를 우선해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 865,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 추정배당입니다. 신한은행의 실제 청구금액은 676,218,847원으로 채권최고액과 다릅니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 배당순위·신고채권액·확정 집행비용에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 그대로 0원

유찰로 매각가가 낮아지면 신한은행의 채권 미배당액은 증가하지만, 후순위 근저당권의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 제시된 시뮬레이션상 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구금액도 완전히 충족하지 못하는 시나리오입니다. 그러나 채권자의 미회수 위험과 낙찰자의 권리 인수 위험은 구분해야 합니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성

• 위치. 서울 영등포구 영등포동7가, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 영등포시장역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.12.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 17층 건물로, 위생·급배수·도시가스·소화전·경보·승강기 설비 등이 있습니다.
• 현재 이용. 1층 101호와 102호가 물리적으로 구분되지 않은 상태에서 나주곰탕집으로 이용되고 있습니다. 개별 호실의 출입·사용 가능성과 영업시설의 소유관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역 및 준주거지역 관련 지정이 있고, 대공방어협조구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한 등 규제가 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 8,388,000원/㎡입니다.
• 법적 제한. 토지거래계약 허가구역 등의 지정 내용이 기재돼 있으나, 실제 본건의 용도 및 취득 형태에 허가가 필요한지는 관련 지정 대상과 적용 범위를 따로 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 101호·102호의 경계 미분리는 별도의 현황 문제입니다.
• 환금성. 역세권 인접은 긍정적 요소이나, 1층 상가의 환금성은 상권, 가시성, 영업권역, 임대수익과 개별 점포 분할 가능성에 크게 좌우됩니다. 상층부 호실의 거래 사례만으로 1층 상가의 매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 매각목록과 감정평가서, 등기부, 집합건축물대장 및 건축물현황도를 대조해 101호·102호 일괄매각의 정확한 범위를 확인하세요.
• 경계 미분리 확인. 나주곰탕집의 출입구·주방·홀·설비가 각 호실에 어떻게 배치돼 있는지 확인하고, 분리 사용 또는 원상복구 가능성을 검토하세요.
• 임차인 실제 이용관계. 조환진의 전부 주거 사용 신고와 실제 음식점 영업 사이의 관계를 확인하세요. 사업자등록, 임대차계약서, 점유 주체 및 확정일자를 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 배당·소액임차인 여부. 보증금 30,000,000원의 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 상가 적정가 산정. 참고 실거래 평균은 1층 상가의 직접 시세가 아닙니다. 비슷한 입지의 1층 상가 매매가격 및 임대료, 수익률을 통해 독립적으로 가치평가하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행의 102호 공동담보 관계와 실제 경매 범위, 각 호실의 권리 소멸 여부를 원본에서 대조하세요.
• 명도 및 영업시설. 점유자와 실제 영업주체를 확인하고, 음식점 시설·집기·영업에 관한 이해관계가 인도 절차에 미칠 영향을 검토하세요.
• 체납·공과금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 각종 공과금과 건물 관리상태를 확인하세요.
• 규제 검토. 토지거래계약 허가, 용도지역, 건축선, 용도변경 및 점포 분할의 제한 여부를 관계 서류로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 및 최신 매각기일 정보를 재확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 안전한 가격은 아니다”

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 단순합니다. 2023년 신한은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 인수액은 0원입니다.

그러나 이것이 곧 좋은 경매물건이라는 뜻은 아닙니다. 최저가 865,000,000원은 참고 실거래 최근 평균 446,000,000원의 193.9%이며, 거래 추세는 -10.8%로 하락했습니다. 더욱이 참고 거래는 상층부 호실로, 본건의 1층 근린생활시설과는 가격 형성 방식이 다릅니다. 직접 비교할 수 있는 상가 거래나 수익 자료 없이는 감정가가 적정하다는 근거가 부족합니다.

여기에 101호와 102호의 경계 미분리·일괄매각·공동담보 문제가 추가됩니다. 매각 대상과 실물 점유 범위, 임차인의 주거 신고와 음식점 사용 사이의 관계까지 확인해야 합니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 검토 대상입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 최근 참고 가격 대비 높은 입찰가와 상가의 독립 사용·환금성 불확실성이 큽니다. 현재 신건 가격에서 단순히 권리가 깨끗하다는 이유로 응찰하기보다, 호실의 실제 범위와 1층 상가의 수익가치를 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.