서울남부지방법원 2026타경3439. 강서구 마곡동의 마곡나루역보타닉푸르지오시티 서관 5층 533호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 김선미 씨로, 2021년 11월 19일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 구예은 씨가 보증금 175,000,000원으로 거주했고, 계약관계와 보증금 반환 문제가 등기상 임차권등기 및 강제경매로 이어진 형태입니다. 다만 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이며, 2025년 가압류 채권자는 주택도시보증공사로 구분됩니다.

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 경매개시일보다 앞선 임차인의 전입일입니다. 2023년 1월 25일 전입·점유, 2023년 1월 3일 확정일자가 확인되며, 말소기준권리인 2025년 11월 26일 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 임차권등기는 2024년 11월 7일에 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 분류되며, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 살아남는다

권리관계의 기준점은 2025년 11월 26일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 433,000,000원이며, 이 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 1월 28일 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정도 매각에 따라 소멸합니다.

그러나 을구 1번 구예은 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 임차권은 단순히 경매가 진행되었다는 이유만으로 소멸하지 않습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하면 인수할 잔액이 없어지지만, 일부만 배당받으면 남은 보증금 반환책임이 매수인에게 이어집니다. 이 차이가 입찰가격 판단의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

실제 임차인은 1명입니다. 등기부상 임차권자 구예은 씨에 대한 임차관계가 확인되며, 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 별도의 채권자로 나타납니다. 이들 기관의 청구금액을 임차보증금에 더해 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득을 봐야 한다

현재 신건 최저가는 182,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자가 2021년에 취득한 등기상 거래가액은 180,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 증명하는 거래가 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 확인하지 못한 상태에서 감정가나 과거 취득가만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.

가격 하락 가능성을 생각할 때 더 중요한 것은 임차인의 선순위 보증금입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면, 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 임차인에게 배당하고 남은 보증금은 매수인이 부담하게 됩니다. 따라서 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득비용은 선순위 보증금 수준에 사실상 묶입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 선순위 임차보증금 미배당 인수추정액. 집행비용 추정 및 회차별 배당계산을 반영한 값이며, 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가와 배당결과에 따라 달라집니다.

또한 임차보증금 175,000,000원을 온전히 배당할 수 있는지에 따라 실질 부담이 달라집니다. 이번 회차별 분석에서는 집행비용을 차감하여 1회 유찰 시 177,838,400원, 2회 유찰 시 177,430,720원으로 계산됐습니다. 즉 낙찰가격이 낮아질수록 매수인이 부담할 인수액이 증가하는 구조이며, 실질취득은 보증금에 집행비용 효과가 더해진 수준에서 형성됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

신건 최저가 182,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 3,348,000원을 먼저 공제하고, 임차인 구예은 씨에게 보증금 175,000,000원 전액이 배당됩니다. 그 후 주택도시보증공사가 3,652,000원을 배당받으며, 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

두 기관의 채권 청구총액은 630,221,895원이며, 신건에서 이들 채권자에게 실제 배당될 것으로 추정된 금액은 3,652,000원뿐입니다. 나머지 채권 부족액은 626,569,895원입니다. 다만 이 채권 부족액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인이 특히 주의해야 할 것은 선순위 임차보증금의 미배당분입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 확정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마곡나루역(9호선·공항선) 북측 인근에 위치합니다. 북동측에는 서울식물원이 있고, 주변으로 오피스·오피스텔, 서측으로 학교 및 대규모 아파트단지가 분포합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 남측에 마곡나루역, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017년 2월 24일 사용승인된 14층 건물의 5층 오피스텔입니다. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조로, 승강기·급배수·온수·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주거 목적의 임대차가 나타나지만 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
• 도로 및 토지. 건물 남측·동측은 광대로, 서측은 중로에 접합니다. 토지 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역과 도시개발구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 9,531,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약허가 관련 지정사항도 있으므로, 오피스텔의 실제 적용 여부는 입찰 전에 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권의 접근성과 업무시설 입지는 장점입니다. 다만 해당 호실의 실제 사용상태와 최근 실거래 가격이 확인되지 않았으므로 객관적인 매각 가능 가격을 확정하기는 어렵습니다. 임차보증금 인수 문제가 있는 상태에서는 일반적인 오피스텔 가격 비교만으로 투자수익을 추정하기도 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 구예은 임차권등기의 전입·점유·확정일자·보증금·임차권등기명령 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당 후 인수액 확인. 낙찰가가 175,000,000원보다 낮아지면 보증금 미배당 가능성이 커집니다. 집행비용과 실제 배당결과를 고려하여 낙찰가에 추가할 인수액을 계산해야 합니다.
• 임차권등기 말소 및 명도. 전액 변제 여부와 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인하고, 현재 점유자 및 인도 가능 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 기관 채권 구분. 주택도시보증공사의 가압류 433,000,000원과 한국주택금융공사의 청구액 197,221,895원은 서로 다른 채권관계입니다. 보증금 175,000,000원과 단순 합산해 임차인 수나 인수보증금을 부풀려서는 안 됩니다.
• 시세를 실질취득 기준으로 확인. 신건의 182,000,000원뿐만 아니라 1회 유찰 시 177,838,400원, 2회 유찰 시 177,430,720원이라는 실질취득 추정액을 최근 12개월 실거래 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
• 오피스텔 실제 사용상태. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 내부가 확인되지 않았으므로 실제 주거·업무 이용 상태, 시설 상태 및 인도 후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 부분과 취득세·당해세 등 예상비용을 확인해야 합니다. 배당표의 집행비용과 실제 우선채권도 차이가 발생할 수 있습니다.
• 매각서류와 기일 재확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 배당요구 및 임차권 관련 변동사항을 입찰 전에 법원 원본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 인수부담은 남는다”

이 사건의 핵심은 감정가 182,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 보증금 175,000,000원의 선순위 임차인이 존재하고, 매각대금으로 보증금을 전액 돌려주지 못하면 부족분을 매수인이 인수한다는 사실입니다.

현재 신건에서는 예상배당상 임차보증금 전액 변제가 가능하므로 인수추정액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 실질취득 추정액은 177,838,400원, 2회 유찰 시에도 177,430,720원입니다. 낙찰가가 크게 낮아져도 총취득부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

역세권 입지라는 장점은 있지만, 현재 시세상 저렴하다는 판단 근거는 없습니다. 더구나 선순위 임차권의 배당·말소·명도까지 확인해야 하므로, 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매보다 분석 난도가 높습니다. 입찰 판단은 보류하고, 실제 총취득비용과 최신 실거래를 먼저 확인하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 실질취득 가격과 선순위 임차보증금의 처리입니다.