서울남부지방법원 2026타경3557. 서울 강서구 화곡동 삼성쉐르빌 102동 403호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대로, 전용면적은 29.99㎡입니다. 소유자 김대성은 2021년 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서 압류와 주택도시보증공사 가압류 등이 발생했고, 박소언의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

겉으로 보면 감정가 281,000,000원의 다세대주택이지만, 권리관계를 살펴보면 일반적인 선순위 근저당 소멸형과 전혀 다릅니다. 2022년 압류보다 앞선 전입신고를 가진 임차인이 있고, 해당 임차권등기는 배당에서 보증금이 완제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 단순히 최저매각가가 떨어지는지만 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소와 인수는 다르다

말소기준권리는 2022.02.08 포천세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 앞서 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권(채권최고액 3,900,000,000원)은 2021.02.22 이미 말소됐으므로, 현재 유효한 선순위 근저당으로 보아서는 안 됩니다.

기준 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 그러나 박소언의 전입신고와 점유개시는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 임차권등기가 뒤에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 대항력까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 2.7억 보증금과 미상 점유자

실제 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다. 보증금 270,000,000원은 박소언에게만 확인됩니다. 차권자는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 별도의 금액을 합산하지 않았습니다. 두 기록의 실제 점유 관계와 독립된 임대차 여부는 확인이 필요합니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총부담은 유지

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 유찰 후 낙찰가보다 커지는 구조입니다. 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들면, 줄어든 만큼 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 결국 실질취득비용은 보증금 270,000,000원 부근에서 유지됩니다. 실제 계산에서는 집행비용 등의 영향으로 보증금보다 높게 나타납니다.

실질취득 부담 = 최저매각가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차의 최저가에 낙찰되고 배당 추정이 그대로 성립한다는 가정이며, 취득세·명도비·미납 관리비·추가 미상 임차인 권리는 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 추정 배당표입니다. 박소언의 임차보증금 270,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 신건의 예상 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 및 경매신청채권 관련 미배당은 매수인 인수채무와 별개입니다. 동일인인 박소언의 임차보증금과 집행권원상 청구 사이의 관계는 배당 단계에서 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 분석 — 확인된 실거래 시세 없이 할인 판단 금지

삼성쉐르빌은 28세대, 2020.06.26 사용승인된 다세대주택입니다. 분석 대상 전용면적은 29.99㎡입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 281,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 2회 유찰 최저가인 179,840,000원을 시세와 직접 비교하는 것은 잘못된 접근입니다. 인수 예상액을 더한 실질취득 부담 273,317,760원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 단순 최저가 할인율만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 신월초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
• 접도. 북서측 약 12미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항도 있어 입찰 시점의 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 다세대주택으로, 단지 평균 유찰 4.8회를 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다. 동일 면적의 실제 거래가격 확인이 우선입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 박소언의 270,000,000원 보증금에 대해 배당 부족액을 인수한다는 명세서 문구를 원본으로 재확인하세요. 특히 유찰 시 인수액을 입찰금액과 합산해야 합니다.
• 미상 임차인 확인. 차권자의 정확한 신원·점유 범위·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 별도 임차인이라면 추가 권리 문제가 남을 수 있습니다.
• 임대차 실질 확인. 소유자 김대성과 임차인 박소언의 관계, 임대차계약의 유효성, 임차권등기명령 및 경매신청의 근거를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.03.17 등록된 민간임대주택의 의무임대기간, 임대료 제한, 등록 상태 및 매각 이후 적용 여부를 관계 기관에 확인하세요.
• 세금과 배당 검증. 국·강서구 압류와 관련된 당해세·체납세액, 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 보증금 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득가로 시세 비교. 2회 유찰 시에도 예상 총부담은 273,317,760원입니다. 실제 동일 면적 거래가격과 비교하기 전에는 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 관리비·점유·명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 별도 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 사건기록을 입찰 전에 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도 취득은 싸지지 않는다”

이 물건의 본질은 명확합니다. 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 배당에서 전액 충당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 경매입니다. 신건 예상 인수액은 0원이지만, 1회·2회 유찰 과정에서는 각각 49,147,200원, 93,477,760원의 인수 부담이 발생합니다.

따라서 2회 유찰된 최저매각가 179,840,000원을 보고 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 실제 부담은 273,317,760원이며, 보증금 미상 점유자와 세금 배당 문제까지 남아 있습니다. 더구나 최근 동일 면적 실거래를 통한 시세 검증도 이루어지지 않았습니다.

결론은 입찰 보류와 권리관계 재확인입니다. 단지 평균 유찰 횟수가 4.8회라는 점도 가격 회복 및 환금성 평가에 부담입니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로는 해결되지 않습니다. 확정 가능한 총인수액과 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.