서울남부지방법원 2026타경3747. 서울 강서구 내발산동 롯데아파트 제10층 제1003호, 전용면적 약 84.51㎡의 아파트입니다. 소유자는 왕창준이며, 2002년 소유권보존등기 이후 금융기관의 근저당권이 설정되었습니다. 현재 살아 있는 권리 중 가장 앞서는 것은 2008년 6월 12일 국민은행 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 하여 이후 설정된 국민은행 추가 근저당권, 에스비아이저축은행 근저당권, 카드사 가압류와 최지원의 가압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 권리 정리는 비교적 명확하고 예상배당표에서도 매수인 인수금액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 내부구조도 직접 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 등기상 인수위험이 낮다는 사실과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다. 여기에 최근 실거래 평균보다 높은 신건 가격까지 고려하면, 서둘러 응찰하기보다 가격과 점유관계를 함께 검증하는 접근이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2008.06.12 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)입니다. 이보다 앞선 제일은행 근저당권 두 건은 2008년 6월 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 말소기준권리 이후 설정된 국민은행 추가 근저당권 36,000,000원, 에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원과 가압류 세 건은 모두 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.

특히 갑구 5번의 최지원 가압류 290,000,000원은 다른 카드사 채권보다 규모가 큽니다. 다만 2026.04.02 등기된 가압류로서 말소기준권리보다 후순위이며, 제시된 권리관계상 매각 후 낙찰자가 해당 가압류 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 가압류의 원인과 실제 점유관계는 필요 시 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 6.4% 높다

동일 단지 롯데1차(102세대)의 전용 약 84.5㎡ 실거래 10건이 확인됩니다. 이 가운데 최근 12개월 평균은 849,600,000원(5건)이며, 최신 거래는 2026년 7월 868,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 803,600,000원보다 최근 평균이 높기 때문에, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

감정가와 최저매각가 904,000,000원은 최근 12개월 평균보다 54,400,000원 높으며, 최신 거래가보다도 36,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +12.1%로 상승 방향이지만, 이러한 상승 추세를 감안하더라도 신건 가격이 최근 실거래 수준보다 높은 사실은 변하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)

감정가 기준 예상배당에서는 금융기관 근저당권과 가압류 채권에 배당한 후 소유자에게 343,818,244원이 남습니다. 집행비용은 추정치이며, 채권최고액 기준의 단순 배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당·가격 변화

제시된 배당 시나리오에서는 2회 유찰까지 채권자 배당 부족액이 0원이며, 매수인 인수 예상액 역시 0원입니다. 다만 매각가격이 낮아지면 소유자에게 돌아가는 잔여액은 크게 감소합니다. 실제 배당에서는 채권 원리금과 우선배당 항목에 따라 수치가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 소재 내발산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2002.10.28 사용승인된 철근콘크리트조 15층 아파트의 10층 세대입니다. 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
• 내부상태. 방 3개·거실·욕실 2개·주방 등으로 이용 중인 것으로 추정되지만, 폐문 부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 구조와 보존상태는 현장확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 5,463,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정상 아파트 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매취득 및 향후 거래에 대한 적용 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 102세대 규모의 단지로 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 최근 거래가가 과거보다 높아지는 추세지만, 거래 표본이 제한적이고 층·내부상태에 따라 개별 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 산정. 최저가가 최근 12개월 평균보다 54,400,000원 높습니다. 과거 거래를 모두 섞은 평균보다는 최근 거래와 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 확보. 신건 최저가의 10% 기준 90,400,000원이 필요합니다. 실제 보증금 요건은 매각공고를 다시 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2008.06.12 국민은행 근저당권이 기준입니다. 이후 근저당권·가압류의 소멸관계를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 점유자·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 전입세대와 확정일자 관련 내용에 누락이 없는지 확인해야 합니다.
• 내부상태 점검. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·설비 노후화·수리비 등의 부담 가능성을 고려해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하고, 취득 관련 세금과 명도·수리비를 별도 검토하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역과 공항 관련 규제의 적용범위를 관계기관에 확인하세요.
• 유찰가격 시뮬레이션. 1회 유찰 시 723,200,000원, 2회 유찰 시 578,560,000원을 기준으로 최근 시세와의 차이 및 실제 자금 부담을 비교하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 보류”

이 물건은 권리 정리 측면에서는 비교적 단순한 경매입니다. 2008년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수금액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 마지막까지 확인해야 할 요소입니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 감정가이자 신건 최저가인 904,000,000원은 최근 실거래 평균 849,600,000원보다 높고, 2026년 7월 최신 거래가 868,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 +12.1%로 상승 중이라는 사실은 긍정적이지만, 신건 가격 자체가 싸다는 근거는 되지 않습니다.

종합 판단은 B등급(60점). 등기상 예상 인수위험은 낮지만, 점유관계 확인이 필요하고 현 회차에서는 가격 메리트가 부족합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 유찰을 당연하게 기대할 수도 없습니다. 권리 확인은 긍정적, 신건 입찰가격은 보수적 접근. 최근 실거래보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는지 여부가 투자 판단의 핵심입니다.