서울남부지방법원 2026타경3829. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택(단지형다세대)인 정감타운 제3층 제303호입니다. 대상 면적은 29.97㎡이며, 사용승인일은 2016.09.22입니다. 소유자는 유정민이고, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 203,008,356원입니다.
일반적인 근저당권 중심의 경매와 달리, 이 사건에는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시된 선순위 주택임차권과 여러 보증기관의 권리가 얽혀 있습니다. 임차권등기 금액은 195,000,000원이고 전입일은 2022.12.23, 확정일자는 2022.11.09입니다. 반면 말소기준 가압류는 2025.11.26에 접수됐습니다. 따라서 등기된 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성을 우선 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제3층 제303호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 / 층 | 29.97㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 |
| 사용승인일 | 2016.09.22 |
| 소유자 | 유정민 (2017.02.02 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 203,008,356원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.26 주택도시보증공사 가압류 (256,185,023원) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
최초 화곡신용협동조합의 근저당권은 2017.02.01 말소됐으며, 한국스탠다드차타드은행의 가압류 역시 2024.12.19 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025.04.15 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 접수됐고, 임차권에 기재된 전입·점유개시일 역시 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자와 보증기관 구분
| 성명 / 기관 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 류다영 실제 임차인 |
전입 2026.01.16 확정일자 미상 |
미상 |
해당 전입 기준 대항력 없음
우선변제 미상 말소기준 이후 전입. 다만 보증금과 선행 임대차관계 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
전입 2022.12.23 확정 2022.11.09 |
195,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
보증금 승계 2025.04.15 임차권등기. 류다영 보증금 관련 중복 신고이며 별도 보증금으로 합산하지 않음. |
| 한국토 별도 명의 확인 대상 |
미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 동일 기관의 축약 표기인지 독립된 권리관계인지 확인 필요. |
확인되는 실제 임차인은 류다영 1명입니다. 한국토지주택공사의 195,000,000원은 류다영 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 류다영 보증금에 다시 더하지 않습니다. 다만 '한국토'라는 별도 표기의 동일성은 확정되지 않았습니다. 독립된 점유자나 권리자로 확인될 경우 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
정감타운C는 15세대 규모로, 동일·인접 면적의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 198,666,666원이지만, 2022년의 210,000,000원·220,000,000원 거래 등이 포함되어 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 174,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.97㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2024.06 | 27.00㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 27.00㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2022.06 | 27.00㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 29.65㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 198,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.97㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
신건 최저가 208,000,000원은 전체 평균 198,666,666원의 104.7%이며, 최근 거래 174,000,000원과 비교하면 119.5%입니다. 가격 차이는 34,000,000원입니다. 최근 거래는 대상과 같은 29.97㎡·3층이라는 점에서도 중요한 비교 사례입니다. 다만 개별 호수와 내부 상태에 따른 차이는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 256,185,023원 | 9,288,000원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 신청채권 | 203,008,356원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 한국토지주택공사 임차보증금에 195,000,000원이 전액 배당되는 현재 회차 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험의 미배당 채권액은 그 임차보증금과 동일한 채권이라고 확인되지 않았으므로 별개로 취급합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 취득비용 하락은 아니다
| 매각 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 208,000,000원 | 0원 | 208,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 166,400,000원 | 31,729,600원 | 198,129,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 133,120,000원 | 64,543,680원 | 197,663,680원 |
위 실질취득 추정액은 제시된 회차별 예상 인수액을 더한 금액으로, 취득세·명도비·수리비 등은 포함하지 않습니다. 임차보증금 195,000,000원이 실질적으로 인수되는 구조에서는 낙찰가가 보증금 이하로 내려가더라도 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 특성이 있습니다. 실제 추정액은 배당가능액과 집행비용의 영향을 받습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 관공서, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 수도권지하철 2호선·5호선 까치산역과 노선버스정류장 등이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.09.22 사용승인된 6층 철근콘크리트 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가가 과거 거래보다 낮고 가격 추세가 -14.5%이므로 매도 시 회수금액을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 서울보증보험이 포기하는 임대차보증금 반환청구권의 실제 권리자·채권 범위·확약의 효력과 말소 의무를 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 195,000,000원 선순위 임차권이 배당으로 전액 소멸하는지, 미배당 시 누가 반환의무를 부담하는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 청구. 한국토지주택공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험의 채권이 서로 어떻게 연결되는지 승계·대위변제 서류로 확인해야 합니다.
- 점유자·임차관계. 류다영의 실제 계약과 점유, '한국토' 표기의 동일성, 미상 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 거래 174,000,000원과 하락 추세를 기준으로 낙찰가가 아니라 인수액 포함 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 배당표·명세서 재확인. 예상 배당은 실제 배당순위와 금액을 확정하지 않습니다. 당해세·집행비용 및 변경된 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유 상태와 인도 가능 시기, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 보증기관 확약서와 최신 거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다 ≠ 모든 임차권이 사라진다”
이 물건은 권리와 가격 양쪽에서 보수적인 접근이 필요합니다. 한국토지주택공사의 195,000,000원 선순위 임차권과 서울보증보험의 조건부 보증금 반환청구권 포기가 어떤 관계인지 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 실제 임차인 1명의 보증금 관련 중복 승계를 구분해야 하고, 미상 권리까지 해소됐다고 가정해서도 안 됩니다.
가격 역시 불리합니다. 현재 실질취득 추정 208,000,000원은 최신 거래 174,000,000원의 119.5%이고, 최근 가격 추세는 -14.5%입니다. 선순위 보증금 인수가 남는다면 유찰 후에도 실질취득비용은 약 195,000,000원 이상 수준에서 유지되는 구조로, 최근 실거래 대비 저렴하지 않습니다. 반대로 확약으로 해당 인수위험이 해소되더라도 현재 신건 가격에는 메리트가 부족합니다.
특별매각조건의 권리자 불일치, 미상 임차관계, 소규모 다세대의 환금성, 최근 가격 하락을 종합하면 현재는 적극 입찰보다 권리 해소 확인과 가격 재검토가 우선입니다. 종합 판단: D등급 — 선순위 권리 확인 전 입찰 보류.
