서울남부지방법원 2026타경3968. 서울 강서구 화곡동 삼성빌라 제4층 제401호, 전용 39.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원이고 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 이 물건은 단순한 압류 경매로만 판단하기 어렵습니다. 2024.07.15. 등기된 한국토지주택공사의 144,000,000원 임차권이 국세 압류보다 앞서 존재하고, 매각조건에는 서울보증보험의 미배당 보증금 반환청구권 포기가 명시되어 있습니다.

그러나 실제 임차인으로 표시된 한국토는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 신고는 대위·승계 성격이므로 별도 보증금으로 중복 합산할 수 없습니다. 또한 매각물건명세서에 401호와 402호의 평면도·현황 불일치가 기재되어 있습니다. 최저가 자체도 확인된 거래가를 크게 웃돌아 권리와 가격, 목적물 식별을 함께 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2024.08.23 국세 압류입니다. 뒤이어 등기된 강서구 압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 2024.07.15 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 144,000,000원, 주민등록일은 2022.04.06, 확정일자는 2022.03.10입니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 기재되어 있으므로 미배당 보증금 인수 문제를 반드시 검토해야 합니다.

② 임차인·보증기관 권리분석

실제 임차인 1명(한국토 표시) · 보증기관 대위·승계 신고 1건. 한국토지주택공사 보증금 144,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 별도로 중복 가산하지 않습니다. 실제 임차인의 독립적인 보증금 액수 및 권리범위는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 확인 거래가의 144.4%

삼성빌라(111-94)는 1994.11.01 사용승인된 14세대 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022년 2월의 108,000,000원 거래입니다. 현재 최저매각가 156,000,000원과 비교하면 가격 차이가 매우 큽니다.

최저가가 확인 거래가보다 48,000,000원 높으며, 거래가 대비 144.4%입니다. 비교 가능한 거래가 2022년 2월의 단일 표본인 만큼 이를 현재 시장가격으로 단정할 수는 없습니다. 최근 거래 흐름이나 가격 상승·하락 추세 역시 이 표본만으로는 판별하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

위 표는 주어진 배당 추정 순서를 그대로 반영한 시뮬레이션입니다. 한국토지주택공사 우선변제액은 대위·승계된 보증금의 배당분이며 별도 실제 임차인 보증금을 중복 계산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제·기타 법정 배당순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 미배당 채권액과 매수인이 인수할 임대차보증금은 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 비용 하락은 아니다

* 시나리오의 인수액은 확정된 매수인 부담액이 아니라 미배당 보증금이 존속한다고 가정한 추정치입니다. 서울보증보험의 포기·말소 조건이 해당 권리에 유효하게 적용되면 그 범위의 인수액은 0원이 됩니다. 반대로 확약 범위 밖의 임차보증금이 있다면 추가 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 가격+인수에는 취득 관련 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울우장초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 1994.11.01 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층입니다. 개별난방·도시가스·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 북측과 동측으로 약 6m 도로에 접하며, 토지는 완경사지의 장방형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,397,000원/㎡입니다.
• 환금성. 14세대 소규모 노후 다세대주택으로, 확인 거래 표본은 1건입니다. 현재의 적정 매매가격과 처분 가능성을 추가 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 401호·402호 현황 불일치 — 현장 확인 우선

따라서 입찰 전 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기상 전유부분 표시, 감정평가서 내부구조도와 현장 출입구·호실 표기를 대조해야 합니다. 특히 실제 점유 중인 공간과 등기상 401호가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 효력. 서울보증보험의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 어떤 권리자·채권 범위까지 미치는지 확인하세요.
• 대위·승계 관계. 한국토지주택공사와 한국토의 임대차 원계약, 보증금 지급·승계 관계, 권리 귀속을 확인하세요. 중복 보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
• 미상 임차인 권리. 한국토의 전입신고·점유·확정일자·보증금과 독립적인 대항력 유무를 확인하세요. 확약 밖의 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 현황과 평면도 대조. 401호·402호 위치 불일치 문제를 도면과 현장에서 직접 확인하세요.
• 가격 상한 재설정. 확인 거래가 108,000,000원과 최저가 156,000,000원의 차이가 큽니다. 최근 인근 유사 다세대주택 거래와 실제 전유부분 상태를 조사하세요.
• 체납·임대등록. 국세·지방세 압류에 따른 배당순위, 미납 관리비, 민간임대주택 등록에 따른 법적 의무 및 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
• 입찰 직전 재확인. 매각기일 2026.10.22를 기준으로 사건 진행상태, 변경·취하 여부, 최신 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적이지만 가격과 미상 권리가 발목을 잡는다”

이 물건은 서울보증보험의 특별매각조건으로 임차보증금 인수 위험을 줄일 수 있는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사의 선순위 임차권과 실제 임차인 한국토의 권리관계가 명확하게 정리되어야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.

가격 측면에서는 확인 거래가 108,000,000원에 비해 최저가 156,000,000원이 44.4% 높습니다. 거래자료가 오래되고 표본이 적어 현재 시세를 단정할 수 없지만, 이것이 높은 최저가를 정당화하는 근거가 되지는 않습니다. 여기에 401호·402호 현황 불일치까지 겹쳐 신건 입찰의 불확실성이 큽니다.

결론은 신건 입찰 보류, 권리·호실·시세 재검증 우선입니다. 특별매각조건이 해당 임차보증금 전부에 유효하게 적용되는지 확인하고, 확약 밖의 독립적인 대항력 임차인이 없음을 확인한 뒤 실질취득비용으로 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 합리적입니다.