서울남부지방법원 2026타경4197. 서울 구로구 구로동 하나세인스톤2차 본동 509호, 전용 24.82㎡의 오피스텔입니다. 소유자 이창호가 2019년 2월 26일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득한 물건으로, 현재는 서울보증보험 주식회사가 청구액 147,254,793원으로 강제경매를 신청한 상태입니다.
이 사건의 특징은 근저당보다 국세 압류와 선순위 임대차에 있습니다. 말소기준은 2024년 1월 17일 금천세무서장의 국세 압류로 제시되어 있습니다. 반면 임차권에 기재된 주민등록일은 2022년 4월 21일로 더 빠릅니다. 따라서 해당 임대차는 경매개시결정이나 압류가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 가능성이 사라지는 구조가 아닙니다.
더 중요한 사실은 특별매각조건입니다. 서울보증보험 주식회사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 다만 임차권등기의 권리자 및 보증기관 승계 표시가 서로 어떻게 연결되는지는 확인이 필요합니다. 확약에 따른 포기가 실제로 적용되는 권리는 실질 인수 0원으로 보되, 그 밖의 임차인이나 승계권자의 권리까지 자동으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제5층 제509호 도로명주소: 서울특별시 구로구 가마산로 284 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 24.82㎡ · 지하 3층 / 지상 20층 중 5층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 |
| 건물 현황 | 2011.11.23 사용승인 · 100세대 · 라멘조벽식구조 |
| 소유자 | 이창호 (2019.02.26 소유권이전 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 147,254,793원 |
| 말소기준 | 2024.01.17 · 갑구 8번 국세 압류 (국 · 금천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임대차가 핵심
등기상 과거 전세권 설정과 신탁관계는 이미 말소되었습니다. 현재 주목할 권리는 2024년 국세 압류, 2024년 주택임차권등기, 2026년 강제경매개시결정 및 후순위 압류입니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
| 권리자 / 구분 | 임차보증금 | 전입 / 확정일 | 대항력·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토 실제 임차인으로 표시 |
미상 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 | 보증금 및 점유관계 확인 필요 |
|
한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증기관 대위·승계 신고 |
144,000,000원 |
2022.04.21 2022.02.23 |
대항력 有 우선변제 有 승계·대위 | 예상 미배당 12,676,000원 · 확약 및 승계관계 확인 |
실제 임차인으로 표시된 인원은 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 144,000,000원의 보증금도 승계·대위관계의 금액으로서 중복 합산하지 않습니다.
여기서 반드시 구분할 부분이 있습니다. 실제 임차인으로 표시된 한국토는 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 구체적인 임대차 날짜와 보증금이 기재되어 있습니다. 두 표시가 동일한 원임대차에 관한 것인지, 보증금 반환채권이 누구에게 어느 범위까지 승계되었는지를 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다.
이 조건에 따라 서울보증보험 주식회사가 유효하게 포기하는 보증금 반환청구권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사이고, 실제 임차인으로 표시된 한국토의 권리관계도 명확하지 않습니다. 서울보증보험의 포기가 한국토지주택공사 명의 권리와 실제 임차인의 권리까지 적법하게 소멸시키는지는 별도 확인이 필요합니다.
확약 밖에 남는 임차인·승계권자의 권리는 별도의 인수 위험입니다. 따라서 예상배당표의 미배당액을 단순히 전부 면제되었다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준
하나세인스톤2차의 동일 전용면적 24.82㎡에 대한 확인 가능한 실거래는 2024년 3월, 10층, 147,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래가의 91.2%이지만, 거래 시점이 오래되었고 표본이 1건뿐이라 현시점의 정확한 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 / 비교항목 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 실거래 | 24.82㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 감정가 / 신건 최저가 | 24.82㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 조건 미해소 시 실질취득 | 24.82㎡ | 5 | 146,676,000원 |
| 확약으로 인수 완전 해소 시 | 24.82㎡ | 5 | 134,000,000원 |
조건 미해소 시 실질취득 146,676,000원은 과거 실거래 147,000,000원과 324,000원 차이에 불과합니다. 매수인의 취득세·명도·수선·기타 비용까지 고려하면 이 비교만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
반대로 특별매각조건의 효력이 모든 관련 반환청구권에 미쳐 인수액이 완전히 0원이 된다면 134,000,000원을 기준으로 비교할 수 있습니다. 다만 이것은 권리 소멸 범위가 확인되는 경우에만 적용할 수 있는 조건부 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,676,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 한국토지주택공사 | 144,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 147,254,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 12,676,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미배당액은 매수인 인수 위험의 산술적 기준이며, 특별매각조건에 따른 실제 소멸 여부와는 구별해야 합니다. 신청채권자의 미배당 청구액 147,254,793원을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 비슷하다
| 회차 | 예상 매각가 | 미배당 인수 위험 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 134,000,000원 | 12,676,000원 | 146,676,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 107,200,000원 | 39,100,800원 | 146,300,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 85,760,000원 | 60,183,680원 | 145,943,680원 |
위 시나리오는 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 경우의 계산입니다. 금액의 작은 차이는 추정 집행비용 변화에서 발생합니다. 특별매각조건에 따라 해당 보증금 반환청구권의 인수가 유효하게 면제되면 이 시나리오는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 구로동 동구로초등학교 북서측 인근입니다. 업무시설·오피스텔·근린생활시설·아파트 등이 혼재하고 주위환경은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·7호선 대림역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2011.11.23 사용승인된 지하 3층·지상 20층 건물입니다. 개별난방·승강기·기계식주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 일반상업지역으로 북서측 약 30m 폭의 왕복 7차선 도로에 접합니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·높이제한 관련 지역 등의 규제가 있습니다.
- 이용규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 있으나 지정 대상 용도와 기간이 구분되므로, 본 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 여러 차례 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유·설비·수선 상태에 대한 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 100세대 오피스텔이며 확인 가능한 동일면적 실거래는 1건입니다. 매매 사례가 제한적이므로 거래가격과 예상 처분기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 어느 권리까지 미치는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계관계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 서울보증보험의 채권 사이의 법적 연결관계를 확인해야 합니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 않되, 미소멸 반환청구권을 누락해서도 안 됩니다.
- 실제 임차인 확인. 한국토의 전입·확정일·보증금·점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수 가능성을 단정하지 말아야 합니다.
- 당해세·조세채권 확인. 국세 압류와 지방세 압류 이력이 있습니다. 등기 말소 여부와 별개로 실제 배당순위 및 조세채권이 미배당 보증금에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 실질취득 중심 가격산정. 확약으로 인수가 완전히 해소되는 경우와 그렇지 않은 경우를 나누어 응찰가 상한을 계산해야 합니다.
- 오피스텔 내부·명도. 폐문부재 조사 이력이 있으므로 실제 점유자, 내부 상태, 명도 가능성, 수선비와 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 2024.03 실거래 147,000,000원만으로 현재 시세를 확정하지 말고 동일면적의 추가 거래와 실제 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 배당요구 내역 및 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.34억에 낙찰받아도 1.34억에 취득하는 것은 아니다”
이 물건의 판단은 단순한 가격 비교로 끝나지 않습니다. 최저가 134,000,000원은 과거 실거래 147,000,000원보다 낮지만, 보증금 144,000,000원의 대항력 있는 임차권을 고려하면 조건 미해소 시 실질취득은 146,676,000원입니다. 이 경우 과거 거래가격과 차이가 거의 없으므로 가격 메리트가 확인되었다고 보기 어렵습니다.
서울보증보험 주식회사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 중요한 긍정 요소입니다. 다만 등기상 한국토지주택공사 명의 임차권과 실제 임차인으로 표시된 한국토의 권리까지 적법하게 정리되는지 확인하지 못하면 잔여 인수 위험이 남습니다. 확약이 적용되는 채권은 인수 0원, 확약 밖의 임차인·승계권은 별도 위험이라는 구분이 핵심입니다.
2024년 실거래 1건만으로 현재 가격을 평가하기 어려운 점도 부담입니다. 따라서 현 단계의 결론은 권리관계 확인 전 보수적 접근입니다. 특별매각조건의 실효성과 전체 임차권 말소 범위가 확인되어야 비로소 134,000,000원이라는 최저가를 기준으로 투자성을 재평가할 수 있습니다. 가격보다 권리의 정리가 먼저인 경매입니다.
