인천지방법원 2026타경118. 경기도 김포시 운양동 한신더휴테라스8 802동 306호, 전용면적 약 84.99㎡인 집합건물입니다. 경매 대상은 공부상 4층에 소재하지만 매각물건명세서에는 현황 3층으로 기재되어 있습니다. 집합건축물대장상 전유부 용도는 연립주택이며, 경매상 물건 구분은 다세대입니다.

소유자 이승훈은 2017년 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 등기 거래가액은 391,200,000원입니다. 이후 2020년 신한은행 근저당권이 설정되었으며, 우리은행 후순위 근저당과 여러 가압류가 이어진 뒤 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 최초 신한은행 근저당 채권최고액은 240,000,000원이지만, 2023년 변경등기로 193,600,000원이 기재되어 있다는 점을 별도로 확인해야 합니다.

특히 실거래 평균만 보면 매력이 있어 보일 수 있습니다. 그러나 최저가 606,000,000원은 최근 12개월 평균 608,714,285원과 거의 같은 수준입니다. 가격 할인폭이 작고, 점유·층수 관련 확인사항이 남아 있는 신건이라는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.02.20 설정된 신한은행 근저당권입니다. 후순위 우리은행 근저당권, 강경순 및 우리금융캐피탈의 가압류, 신한은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 설정됐던 미도개발 전세권은 이미 2018.02.23 말소되었습니다.

또한 2024년 및 2025년 신한카드 가압류도 각각 해제·말소된 내역이 있으므로, 이미 말소된 권리를 현재 존속하는 권리와 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입이나 조사 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 전입자는 김나영 1명입니다. 전입일은 2023.11.13으로 말소기준권리인 신한은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 현재 확인되는 전입 순위상 선순위 대항력은 인정하기 어려우나, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 배당관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균과 거의 같다

한신더휴테라스8(801~813동)은 232세대, 2017.02.27 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용면적 약 84.99㎡의 동일 평형 거래이며, 최근 12개월 실거래 7건 평균은 608,714,285원입니다. 최근 전체 비교 거래 12건 평균은 597,666,666원이지만, 신건 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 608,714,285원, 신건 최저매각가는 606,000,000원으로 차이는 2,714,285원입니다. 최저가가 최근 평균의 99.6%이므로 평균보다 조금 낮지만 의미 있는 할인폭이라고 보기는 어렵습니다.

2026.09 최신 거래가는 625,000,000원으로 최저가보다 19,000,000원 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 4.6% 상승한 흐름입니다. 다만 동일 단지에서도 거래 시점과 층수에 따라 가격 차이가 나타나므로, 상승 추세만으로 신건 가격이 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 606,000,000원 가정)

예상배당표의 신한은행 배당 240,000,000원은 최초 채권최고액을 사용한 추정치입니다. 등기에는 2023.11.06 변경 후 채권최고액 193,600,000원이 기재되어 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용 및 배당은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 확인할 사항

제시된 시나리오상 1회 유찰하면 최저가는 484,800,000원, 2회 유찰하면 387,840,000원입니다. 2회 유찰 시 미배당 채권 60,750,505원이 발생하지만, 이것이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 해당 시나리오의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 운양동 김포한강신도시 내에 위치하며, 주변은 연립주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 서측 인근에 김포골드라인 운양역이 있으며, 주변 도로를 운행하는 시내버스 정류장도 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편익은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 승강기, 도시가스, 위생·급배수 및 주차장시설을 갖추고 있습니다. 내부는 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
• 도로. 단지 진입로가 북서측 약 19m 포장도로에 접하며, 차량 진출입이 용이한 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 김포한강신도시 지구단위계획구역, 고도지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 철도보호지구, 교육환경 보호구역 및 공항 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으므로, 지정기간과 입찰·취득 시점의 적용 여부 및 경매 취득 관련 절차를 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 232세대 단지이며 동일 평형 실거래는 확인됩니다. 최근 거래 추세는 +4.6%이지만, 동일 면적에서도 거래가 차이가 있으므로 층·향·내부상태·테라스 조건별 비교가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 층수 불일치 확인. 매각물건명세서의 공부상 4층·현황 3층 기재를 등기부, 건축물현황도, 현장 출입구 및 실제 호실과 대조해야 합니다.
• 김나영 점유 확인. 전입일 2023.11.13, 보증금 미상입니다. 실제 점유·임대차계약·확정일자·배당요구와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 신한은행 근저당 변경. 최초 240,000,000원에서 변경된 채권최고액 193,600,000원을 확인하고, 예상배당과 실제 배당관계를 구분하세요.
• 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균 608,714,285원, 최신 거래 625,000,000원과 최저가 606,000,000원을 비교하되 개별 호실의 상태와 층수 특이사항을 반영하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 누수, 시설 상태, 수리비 및 테라스 상태에 관한 별도 확인이 필요합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 체납 관리비와 점유자 인도 절차에서 발생할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 규제·권리 원본. 토지이용계획, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 종기 및 최신 경매 진행상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 606,000,000원과 1회 유찰 484,800,000원, 2회 유찰 387,840,000원 시나리오를 비교하되 실제 유찰 여부와 다음 회차 조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 양호, 현장 확인이 우선”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 김나영 전입일도 말소기준권리 이후이므로 선순위 보증금 인수형 경매로 보이지 않습니다.

그러나 공부상 4층과 현황 3층의 차이는 반드시 확인해야 하며, 김나영의 보증금과 실제 점유상태도 명확하지 않습니다. 신한은행 근저당 채권최고액 변경과 내부 미확인도 확인사항입니다.

가격 면에서는 신건 606,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 608,714,285원의 99.6%로, 시세 대비 여유가 거의 없습니다. 최근 거래 추세는 상승하고 있지만, 이것만으로 확인되지 않은 현장 위험을 상쇄하기는 어렵습니다.

최종 판단은 권리 소멸 구조 양호, 가격 매력 제한적, 현장·점유 확인 필수입니다. 층수와 점유관계가 해소되지 않은 상태에서는 신건 적극 응찰보다 확인과 가격 여유 확보를 우선하는 접근이 합리적입니다.