인천지방법원 2026타경235. 부천시 소사본동 드림채 3층 303호, 전용 41.71㎡ 다세대주택입니다. 집합건물 등기에는 2019년 지유리의 소유권 취득과 2022년 주택도시보증공사의 가압류, 2025년 현미라의 주택임차권등기, 2026년 현미라의 강제경매개시결정이 차례로 나타납니다. 이 사건은 단순히 압류가 말소되는지를 보는 경매가 아닙니다. 가압류보다 앞서 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 있는지, 그 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지를 판단해야 합니다.

등기부상 현미라의 주민등록일은 2020.09.25, 점유개시일은 2020.09.26입니다. 이는 말소기준 가압류일인 2022.12.28보다 앞섭니다. 계약별 확정일자도 기재되어 있습니다. 다만 대항요건의 계속 유지, 보증금 증액분의 우선순위, 실제 배당결과를 검증해야 하므로 대항력 및 인수액은 최종 확정 전입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 점유

등기상 말소기준권리는 2022.12.28 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 2025년에 등기된 임차권이라고 해서 그 임차인의 대항력까지 2025년부터 발생했다고 볼 수는 없습니다. 임차권등기 전의 주택 인도와 주민등록, 그리고 임대차의 연속성을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 현미라의 보증금은 누구에게 남는가

실제 임차인으로 확인되는 인물은 현미라 1명입니다. 동일한 현미라가 임차권등기권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하며, 이는 별도 임차인 2명을 의미하지 않습니다. 계약 갱신에 따른 보증금도 중복 합산하지 않고 최종 기재금액 234,000,000원을 기준으로 검토합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래가격과 같다

드림채는 16세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 41.71㎡의 실거래는 2025년 11월 1건입니다. 거래가격은 245,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일합니다.

최저가 245,000,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래가의 100.0%입니다. 시세 대비 할인은 없습니다. 더구나 비교 거래는 5층이고 경매 대상은 3층으로, 동일 면적이라도 층·향·내부 상태 차이가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

최근 거래 표본이 1건에 불과하므로 가격 상승·하락 추세를 확정하기 어렵습니다. 따라서 감정가가 최신 거래와 같다는 사실만으로 현재 적정 시장가격이 확실하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

다음은 현 단계에서 산출된 채권별 단순 배당 추정입니다. 특히 임차인 현미라의 선순위 가능성과 보증금 우선변제 관계가 재반영되지 않은 배당 순서이므로, 아래 금액을 확정 배당표로 사용해서는 안 됩니다.

집행비용 4,230,000원을 공제한 후 채권자에게 240,770,000원을 배당하는 단순 계산입니다. 채권별 미배당 합계는 396,230,000원입니다. 현미라의 임차보증금과 신청채권은 동일 채권일 가능성이 있으므로, 이 합계를 매수인의 인수액으로 해석하거나 별도의 보증금을 추가 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 우선변제 등 실제 배당순위 반영 시 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락은 아니다

총부담은 각 회차의 최저가에 보증금 234,000,000원 전액 인수를 별도로 가정한 단순 합산입니다. 실제 배당·인수액은 달라집니다. 특히 임차인의 배당액이 낙찰대금에 따라 변동하면 총부담은 이 표와 다른 경로로 움직입니다.

현재의 단순 배당 추정에서는 현미라에게 지급되는 금액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차인의 선순위 우선변제권이 인정되면 배당표를 다시 작성해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 낙찰대금이 임차인에게 우선 배당되며 다른 우선 공제·배당이 없다고 가정하면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조도 가능합니다. 이 사건에서는 최초 보증금과 증액분의 순위, 주택도시보증공사의 배당관계 등을 확인해야 하므로 그런 구조가 실제로 성립하는지는 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 2019.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측과 북측에 폭 약 4m의 도로가 접합니다. 토지 형상은 대체로 정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 감정평가 관련 자료에 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 현행 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 확인 가능한 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 제한되어 적정 매도가격과 매각 소요기간을 추정하기 어렵습니다.
• 민간임대주택 이력. 2019.05.08 민간임대주택 등록 사실이 등기에 기재되어 있으며 2022.11.23 관련 등기가 이루어졌습니다. 등록 상태·임대의무기간·매각 후 의무 존속 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 현미라의 임차권등기가 임대보증금 전액 미배당 시 매수인 인수 조건으로 기재되어 있으므로, 최신 명세서 원본에서 조건과 변경 여부를 재확인하세요.
• 주민등록과 대항력 확인. 2020.09.25 주민등록, 2020.09.26 점유개시 기록을 토대로 실제 주택 인도·주민등록의 계속성과 임차권등기 전후 경과를 확인해야 합니다.
• 확정일자와 증액분 검토. 2020년 보증금 224,000,000원과 2022년 이후 234,000,000원의 우선변제 순위가 동일하다고 가정하지 마세요.
• 배당표 재산정. 현미라의 임차보증금이 주택도시보증공사의 2022년 가압류보다 먼저 배당받을 수 있는 범위, 세금·집행비용 등 우선 공제 항목을 반영해 재산정해야 합니다.
• 중복 채권 구별. 현미라의 신청채권 234,000,000원과 임차권등기 보증금 234,000,000원의 동일성 및 주택도시보증공사 채권과의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질 취득부담 산정. 낙찰가와 별도로 예상 미배당 임차보증금, 취득 관련 비용 및 명도비용을 합산해 입찰 가능한 가격을 판단해야 합니다.
• 민간임대 등록 상태 확인. 등기된 민간임대주택 관련 제한과 임대차 의무가 낙찰 후 어떻게 처리되는지 관할 기관에 확인하세요.
• 미납 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 현재 점유자 및 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료와 최신 매각기일 공고를 대조하고, 조건부 인수금액이 해소되지 않으면 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.

맺으며 — “2.45억에 낙찰받아도 2.45억에 취득하는 것은 아니다”

부천 드림채 303호의 가장 큰 위험은 감정가격 자체가 아니라 매각물건명세서에 명시된 미배당 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차인 현미라의 주민등록과 점유개시는 말소기준 가압류보다 앞서며, 등기상 최종 보증금은 234,000,000원입니다.

최근 동일 면적 거래가격도 245,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 주택만의 가격을 놓고 보더라도 할인이 없고, 보증금 인수가 발생하는 경우에는 실질취득부담이 최근 실거래가격을 크게 넘을 수 있습니다. 여기에 16세대 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본까지 고려하면 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류 우선. 현미라의 대항력·우선변제 범위와 실제 배당액을 확정하고, 매수인 인수액을 산정하기 전에는 응찰가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 위험을 얼마나 정확히 확인하고 해소하느냐입니다.