* 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 예상배당을 기준으로 한 금액입니다. 전입자 3명의 보증금·임대차 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경30927. 부천시 소사구 소사본동 풍림아파트 102동 1205호, 전용 84.77㎡의 아파트입니다. 1996.09.16 사용승인을 받은 714세대 단지이며, 대상 호실은 19층 건물의 12층에 있습니다. 현재 등기상 소유자는 한영걸로, 2020.09.17 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 거래가액은 337,500,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 180,070,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 대부업체 근저당권이 추가되고 일부 근저당권과 전세권이 말소되는 과정을 거쳤습니다. 현재 중요한 권리는 우리은행 근저당권, 가든캐피탈대부의 근저당권 2건, 임의경매개시결정 및 부천시 압류입니다. 매각으로 소멸하는 권리들이지만, 채권액이 크다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 다릅니다. 이 사건의 실제 승부처는 권리의 숫자보다 현재 최저가의 시장 적정성과 전입자 점유관계 확인에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.09.17 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,070,000원이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가든캐피탈대부의 2021.12.13 근저당권 343,000,000원과 2022.04.11 근저당권 42,000,000원도 후순위 권리로서 매각으로 소멸합니다.

한편 2021년에 설정된 경인대부·액트캐쉬대부의 근저당권 및 전세권은 이미 말소됐습니다. 가든캐피탈대부의 근저당권부 질권 3건 역시 말소 이력이 확인됩니다. 과거 권리의 채권액을 현재 유효한 채무나 별도 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자 3명, 보증금과 점유관계 확인 필요

현황조사에서 LIN MEILAN, HAN XIUBIN, HAN YONGJIE 3명의 전입이 확인됩니다. 모두 전입일은 2020.10.19로, 등기상 말소기준권리 설정일인 2020.09.17보다 늦습니다. 다만 이들이 각각 독립된 임대차계약의 임차인인지, 동일 세대의 구성원인지, 실제 어느 시점부터 점유했는지는 확인되지 않습니다.

현황조사상 전입 확인 3명 · 실제 임대차계약자 수 미확정 · 보증기관 대위변제·승계 신고 없음. 전입일은 대항력 판단의 핵심 자료이지만 실제 인도일, 점유관계, 계약관계도 함께 확인해야 합니다.

또한 등기상 소유자 한영걸의 주소가 2020.10.19 이 호실로 변경된 이력도 있습니다. 따라서 3명의 전입 사실만으로 각각 별개의 보증금채권이 존재한다고 볼 수 없으며, 반대로 단순 세대원이라고 단정할 수도 없습니다. 실제 임차인 수, 계약자, 보증금, 점유 개시일, 배당요구 여부를 구분하여 확인하는 것이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 109.2%

풍림아파트는 714세대이며, 대상 물건의 전용면적은 84.77㎡입니다. 비교 대상은 동일 전용면적의 2026년 6~9월 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균만 보는 것이 아니라 가장 최근 거래와 층별 거래가격도 함께 살펴야 합니다.

최저가는 445,000,000원, 최근 12개월 평균은 407,666,666원입니다. 최저가가 평균보다 37,333,334원 높고, 최근 평균의 109.2%에 해당합니다. 최신 거래인 2026년 9월 400,000,000원과 비교하면 45,000,000원 높습니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 통계만으로 이번 신건의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 현재 가격에 메리트가 부족하다는 판단은 유찰 통계가 아니라 실제 거래가격과 최저가의 직접 비교에 근거합니다.

④ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 6,850,000원을 제외한 채권자 배당액은 438,150,000원입니다. 채권최고액 기준 채권 합계는 565,070,000원이고, 미배당액은 126,920,000원입니다. 매각대금이 채권 전부를 충족하지 못하므로 소유자 잔여액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 늘어난다

현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 아래는 감정가 대비 80%와 64% 수준으로 최저가가 낮아지는 경우의 비교 시나리오입니다. 향후 유찰이나 해당 가격의 실제 매각이 확정된 것은 아닙니다.

* 각 회차의 인수 0원은 현재 확인된 등기상 권리 기준 추정치입니다. 임대차관계, 조세, 실제 배당순위 등이 달라지면 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

신청채권자인 가든캐피탈대부의 청구금액은 347,487,137원입니다. 신건 배당 가정에서 관련 채권의 예상배당은 258,080,000원이며, 1회 유찰 가정에서는 170,146,000원, 2회 유찰 가정에서는 99,942,800원으로 줄어듭니다. 세 경우 모두 청구액이 충족되지 않습니다.

반면 후순위 채권자의 미배당이 증가하더라도 말소되는 근저당 채무가 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 입찰가격을 결정할 때는 미배당액 자체보다 실제 인수권리, 점유관계, 최근 시세와의 차이를 우선 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 녹지와 아파트단지가 주를 이루는 주거지역으로, 감정평가상 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 북서측 중로를 통해 소사로 등 간선도로에 연결됩니다. 인근에 버스정류장과 소새울역이 소재하며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 및 조적조 박공지붕의 19층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다. 사용승인일은 1996.09.16입니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중이며, 북서측 중로에 접합니다. 제3종일반주거지역 및 소사1택지 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역 관련 제한이 있으며, 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 전 적용 중인 규제와 허가 필요 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 토지 공시지가는 2,868,000원/㎡입니다.
• 환금성. 714세대 단지이며 동일 전용면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 380,000,000~448,000,000원으로 벌어져 있어 층·향·수리 상태 등에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 3명 확인. LIN MEILAN, HAN XIUBIN, HAN YONGJIE의 실제 거주 여부, 가족·세대 관계, 임대차계약자 여부 및 점유 개시 시점을 확인하세요.
• 대항력 확인. 모두 2020.10.19 전입으로 조사돼 말소기준권리보다 후순위이나, 실제 인도일과 점유관계, 임대차계약을 대조해 최종 판단하세요.
• 보증금·확정일자·배당요구. 각 전입자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인하세요. 3명을 독립된 임차인으로 단정하거나 보증금을 임의로 합산하지 마세요.
• 경매기록 확인. 2026타경30927 외에 2026타경31010 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다. 사건 진행상황, 채권양도관계 및 매각조건을 확인하세요.
• 입찰가격 검토. 신건 최저가 445,000,000원은 최근 평균 407,666,666원과 최신 거래 400,000,000원을 모두 초과합니다. 가격 할인 없이 응찰하는 위험을 별도로 평가하세요.
• 같은 층 실거래 확인. 동일 전용면적 12층의 2026년 8월 거래가격 425,000,000원을 참고하고, 동·향·내부 수리 및 개별 상태를 비교하세요.
• 현장 점검. 건물 사용승인일이 1996.09.16인 점을 고려해 내부 수리 상태, 누수, 설비, 승강기 및 공동시설 관리상태를 확인하세요.
• 관리비·명도. 장기 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유자의 인도 협의 필요성, 명도비용을 확인하세요.
• 조세·배당순위. 부천시 압류와 관련된 조세, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.10.22 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 지워진다 ≠ 신건 가격이 매력적이다”

이 물건의 말소기준권리는 2020.09.17 우리은행 근저당권이고, 이후 가든캐피탈대부 근저당권과 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권 미배당액이 126,920,000원 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 확인된 전입자 3명의 보증금 및 점유관계는 아직 최종 확인이 필요합니다. 이들이 말소기준권리 이후 전입했다는 사실은 중요한 판단 근거이지만, 실제 임대차 및 선행 점유관계를 검토하지 않고 무조건 안전한 물건으로 분류해서는 안 됩니다.

가격은 더 분명합니다. 최근 12개월 평균 407,666,666원, 최신 실거래 400,000,000원, 같은 12층 거래 425,000,000원에 비해 신건 최저가는 445,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 109.2%로, 가격 할인보다는 프리미엄이 붙은 상태에 가깝습니다.

종합 판단은 신건 입찰 보류입니다. 확인된 등기상 권리의 정리 가능성은 긍정적이지만, 점유·임차관계 확인이 선행돼야 하고 최근 실거래를 초과하는 가격을 정당화할 근거도 부족합니다. 유찰을 통해 가격이 낮아질 경우 새롭게 평가할 여지가 있지만, 그때에도 실제 점유관계와 인수 위험을 먼저 확정해야 합니다.