인천지방법원 2026타경31113. 부천시 소사구 소사본동 소새울역 북서측 인근에 위치한 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 576,363,460원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각대상에는 제시외 건물과 지하층의 공부상 미등재 부분도 포함됩니다.

등기부상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022년 12월 19일 설정된 유호성의 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이며 해당 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김정자는 2020년 11월 27일 전입신고를 마친 것으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했으며 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

따라서 이 물건의 핵심은 근저당권 말소 여부가 아닙니다. 임차인이 반환받아야 할 보증금이 얼마인지, 경매 배당으로 얼마를 지급받는지, 그리고 부족분이 매수인에게 승계되는지를 확인해야 합니다. 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서 신건 가격이 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도

과거 설정된 한국주택은행, 도화2동새마을금고, 열린신용협동조합, 서울축산업협동조합 및 광명동부새마을금고의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 13번 유호성 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

실제 확인된 임차인 1명. 현황조사·문건접수·매각물건명세서 기준. 배당요구 사실은 확인되지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 순위 및 실제 배당금액은 확정할 수 없습니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 임차인의 보증금이 전액 변제되거나 대항력이 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 김정자가 배당에서 전액 반환받지 못하는 경우, 대항력에 따라 잔여 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 최저가가 내려가도 승계 부담이 함께 증가할 수 있어 단순 유찰 할인율을 투자수익으로 해석하는 것은 위험합니다.

③ 가격 판단 — 시세보다 싸다는 근거가 없다

현재 최저매각가는 576,363,460원입니다. 다만 인근 동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 높은지 낮은지를 판정할 수 없습니다. 특히 주택과 토지가 함께 매각되고, 건물의 경제적 잔존년수가 5년으로 평가된 만큼 일반적인 신축 또는 공동주택 매매가격과 단순 비교하기 어렵습니다.

유찰로 최저매각가가 낮아져도 임차인의 보증금과 대항력은 별도의 문제입니다. 매수인이 부담할 수 있는 미반환 보증금이 남는다면 표면적인 할인율보다 실질취득비용이 훨씬 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 576,363,460원 가정)

위 배당표는 집행비용과 유호성 근저당권 채권최고액을 우선 반영한 기초 추정입니다. 김정자의 임차보증금 및 실제 우선변제 순위, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액 368,199,825원은 확정 잔여금이 아니며 임차인 배당이 반영되면 달라질 수 있습니다.

신청채권자의 청구액은 302,597,260원이지만 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원입니다. 추정 배당표에서는 근저당권 배당을 채권최고액 기준으로 계산하고 있어 청구액 전부를 만족시키는 결과가 아닙니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선순위 및 임차인 권리에 따라 달라집니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소새울역 북서측 인근에 위치하며, 단독주택 중심의 주택지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 소사로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 소새울역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로 적벽돌·페인팅 외벽, PVC 새시 등이 확인됩니다. 위생·급배수, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 노후도. 사용승인일은 1980.10.11이며 경제적 잔존년수는 5년으로 평가됐습니다. 연화조 건물의 노후화가 진행됐으나 외벽·지붕 일부 수선 및 개보수 흔적이 있습니다.
• 토지. 대지 117.5㎡, 평지·정방형·세로각지(가)이며 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항도 기재돼 있으며, 해당 기재의 대상 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 교통 접근성은 장점이지만, 노후 단층 주택과 미등재 지하층이 포함된 토지·건물 일괄매각이라는 특성상 일반적인 공동주택처럼 가격을 비교하기 어렵습니다. 토지가치와 건물의 실제 이용 가능성을 구분해 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 김정자의 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 점유 범위, 확정일자와 임대차관계 자료를 확인해야 합니다. 가장 우선적인 검토사항입니다.
• 배당요구 및 승계 검토. 2026.06.01 배당요구 사실을 바탕으로 우선변제 가능성과 실제 배당순서를 확인하고, 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 검토해야 합니다.
• 최저가가 아닌 실질취득비용 비교. 낙찰예상가에 미반환 임차보증금과 기타 매수인 부담 비용을 더한 실질취득비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 제시외 건물과 지하층 현황. 공부상 지하층 16.89㎡와 실제 이용 부분의 차이, 매각 포함 범위, 구조적 안전성 및 향후 이용에 필요한 사항을 현장에서 점검해야 합니다.
• 노후 건물 수선비. 사용승인일 1980.10.11, 경제적 잔존년수 5년이라는 감정내용을 고려해 누수·균열·설비 상태와 필요한 보수비를 조사해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 토지거래허가 관련 최신 규제사항을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 청구액과 배당차이 확인. 신청채권자 청구액 302,597,260원과 근저당권 채권최고액 200,000,000원의 차이를 구분하고 실제 확정 채권액 및 배당순위를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다”

이 물건은 말소기준권리 자체보다 선순위 임차인의 미확정 보증금이 더 중요한 사건입니다. 유호성 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 김정자의 전입일이 더 빠르고 대항력이 확인됩니다. 보증금이 얼마인지조차 명확하지 않은 상태에서 최저매각가 576,363,460원을 실제 취득비용으로 받아들이면 위험합니다.

건물 역시 사용승인 후 상당한 기간이 경과했고 경제적 잔존년수는 5년으로 평가됐습니다. 제시외 건물과 지하층 미등재 부분까지 포함하는 만큼 권리·구조·활용 가능성을 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 선순위 임차보증금과 실제 배당·승계 관계를 먼저 확인하고, 그 이후에야 토지 및 건물의 가치와 실질취득비용을 비교할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 인수 위험이 해결되지는 않습니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다.