인천지방법원 2026타경31495. 경기도 부천시 오정구 내동의 신영아파트 제1동 제1층 제103호가 경매에 나왔습니다. 1990년 준공된 70세대 아파트로, 비교 대상 전용면적은 51.0㎡입니다. 소유자 김동주는 2021년 3월 31일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행 명의로 채권최고액 93,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등장한 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유·조세·명도 문제는 구분해야 합니다. 특히 임대관계가 확인되지 않았다는 점과 최근 거래가격이 감정가보다 낮다는 점이 이번 물건의 주요 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기 소멸, 임대관계는 확인 필요

권리의 출발점은 2021년 3월 31일 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이며, 이후의 비엔케이캐피탈 가압류와 부천시·국·서울특별시 압류는 등기상 말소 대상입니다. 넥스젠파이낸스대부 근저당권은 이미 해지·말소됐고, 부천시의 기존 압류 역시 해제·말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건은 비싸다

신영아파트의 동일 면적 51.0㎡ 실거래를 비교합니다. 전체 8건 평균은 149,375,000원이지만, 오래된 거래가 섞여 있어 현시점의 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 137,500,000원, 최신 거래는 2025년 12월 120,000,000원입니다.

감정가이자 최저매각가인 152,000,000원은 전체 실거래 평균의 101.8%입니다. 그러나 이 수치보다 중요한 비교는 최근 시세입니다. 최근 12개월 평균 137,500,000원보다 14,500,000원 높고, 최신 거래가 120,000,000원보다 32,000,000원 높습니다.

특히 최신 거래는 같은 1층·같은 51.0㎡라는 점에서 비교 가치가 있습니다. 다만 거래 당시의 내부 상태·향·수리 수준은 따로 확인해야 합니다. 최근 거래 추세는 -10.3%로 하락하는 모습이어서, 과거 높은 거래가격을 근거로 신건 감정가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 가정한 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권원리금과는 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 미반영됐으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 가압류와 근저당권의 실제 배당관계도 최종 배당표로 확인해야 합니다.

가압류권자인 비엔케이캐피탈의 청구금액은 350,046,312원이지만 현재 가정에서 예상배당은 55,472,000원에 그칩니다. 채권자 전체 미배당액은 294,574,312원입니다. 이 금액은 배당받지 못하는 채권액이며, 매수인의 인수액과는 별개입니다.

④ 회차별 가격·미배당 시뮬레이션

1회 유찰을 가정한 최저가는 121,600,000원으로, 최근 평균 137,500,000원 아래로 내려옵니다. 그러나 최신 동일층 거래 120,000,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정가 97,280,000원은 두 가격 모두보다 낮아지지만, 실제 유찰 여부와 이후 회차 진행은 확정된 것이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 내동 소재 내촌어린이공원 동측 인근으로, 아파트·다세대주택·공원·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측·서측으로 각각 약 6.5m 내외, 남측으로 약 9m 내외 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,916,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 표시된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 해당 기간 이후의 규제 적용 여부와 매수인의 해당 여부는 입찰 시점에 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1990년 준공된 70세대 소규모 아파트로, 최근 거래 표본이 많지 않고 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 추세 -10.3%를 고려하면 재매각 시 가격 변동 위험에 유의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 거래 기준으로 가격 재설정. 신건 152,000,000원은 최근 평균의 110.5%입니다. 전체 거래 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 동일층 거래를 우선 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -10.3%와 최신 거래 120,000,000원을 고려해 지나치게 높은 응찰가를 피하고, 내부 수리 상태와 층별 차이를 확인하세요.
• 유찰 후 시나리오. 1회 유찰 가정가 121,600,000원, 2회 유찰 가정가 97,280,000원을 참고하되 실제 매각 진행 여부와 변경된 최저가를 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입일·보증금·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사항을 원본 자료로 점검하세요.
• 압류와 세금 확인. 국·서울특별시 압류와 관련된 당해세 여부, 배당요구 및 조세채권 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자와 인도 절차, 수리 필요 여부를 살펴 총취득비용을 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역 및 기일 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 비싼 가격은 남는다”

부천 신영아파트 103호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류가 있어, 실제 점유관계와 배당 우선순위는 입찰 전에 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저매각가 152,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 110.5%이고, 최신 동일층 거래 120,000,000원을 크게 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -10.3%로 하락하고 있습니다. 소규모 단지의 제한적인 거래 표본과 노후도까지 감안하면, 신건에 적극적으로 입찰할 가격상의 근거는 약합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만 임대차 확인이 필요하고, 가격은 신건 기준 보류입니다. 유찰 후 최근 시세보다 충분히 낮은 수준에서 접근하되, 미상 점유 및 조세 위험을 해소하는 것이 우선입니다.