인천지방법원 2025타경32955. 경기도 부천시 오정구 오정동에 위치한 오정휴먼시아3단지 307동 303호 아파트입니다. 전용면적은 비교 실거래 기준 약 59.95㎡이며, 감정가는 456,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없어 감정가가 그대로 최저매각가입니다. 말소기준권리는 2019년 6월 11일 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매개시결정이 특정 소유자 지분을 대상으로 기재돼 있어 매각범위 검증이 일반적인 권리말소 판단보다 앞서는 사건입니다.
가격만 놓고 보면 유리한 요소가 있습니다. 같은 단지의 최근 12건 실거래 평균이 486,916,666원이고 최신 거래는 500,000,000원입니다. 최저가 456,000,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다. 다만 실거래 비교는 아파트 전체 소유권을 기준으로 하므로, 본 경매의 매각 대상이 지분이라면 가격 비교를 다시 해야 합니다. 저렴한 감정가가 곧바로 안전한 입찰을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 732 오정휴먼시아 307동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 오정로 289 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 307동 3층 303호 |
| 비교 전용면적 | 59.95㎡ (동일 평형 실거래 기준) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 · 콘크리트경사지붕 |
| 소유자 | 김도연 (등기부 소유자 요약상 단독소유) |
| 매각범위 | 경매개시등기에 김도연 지분 표시 — 매각물건명세서 및 경매개시 경정 내용 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 196,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 두 명 모두 말소기준권리 이후 전입 |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 매각범위가 중요
말소기준권리는 2019.06.11 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 247,200,000원이었으며, 2024.10.08 변경계약으로 222,500,000원으로 변경됐습니다. 최초 설정금액과 현재 변경금액을 구분해야 하며, 실제 피담보채무액은 배당 시 별도로 확정됩니다.
2021년 설정된 스카이파이낸셜대부 근저당권은 이후 세븐파이낸셜대부로 이전됐습니다. 이 근저당권에는 채권 질권 및 근질권 관련 등기가 있었고, 2026.04.29 주식회사아이엠캐피탈 근질권이 설정됐습니다. 이는 경매 배당을 받는 권리자 간 관계에 영향을 줄 수 있으므로 실제 배당요구 및 채권관계 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미확인
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 두 사람 모두 2019.06.11 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로, 기록된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 및 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성연 | 2024.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.17 신고 |
| 이지현 | 2024.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균 대비 93.7%
오정휴먼시아3단지의 동일 평형 최근 12건 실거래입니다. 비교 면적은 전용 59.92~59.95㎡이고, 거래기간은 2026년 1월부터 7월까지입니다. 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 4 | 497,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 10 | 494,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 14 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 14 | 484,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 7 | 463,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 486,916,666원 |
최근 거래 최저가는 463,000,000원, 최고가는 500,000,000원입니다. 감정가 456,000,000원은 최근 실거래 최저가보다도 7,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균과의 차이는 30,916,666원으로, 최저가가 최근 시세 평균의 93.7% 수준입니다.
최신 거래인 2026년 7월 500,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 층·향·내부상태와 실제 매각 대상에 따라 실질적인 가격 경쟁력은 달라집니다. 특히 지분만 매각된다면 이 할인율을 전체 소유권 취득의 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
현재 신건 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용과 등기상 채권액을 반영한 계산이며, 실제 배당은 법정 우선순위, 채권신고액, 세금 및 임차인 권리에 따라 달라집니다. 특히 중소기업은행 근저당권 변경액 및 세븐파이낸셜대부 관련 채권·근질권 관계는 실제 배당 시 재확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,960,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 247,200,000원 | 247,200,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 9,731,451원 | 9,731,451원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 172,108,549원 |
위 표는 제공된 추정 배당 시나리오를 그대로 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 중소기업은행 근저당권은 이후 채권최고액이 222,500,000원으로 변경됐으므로 실제 피담보채무액을 재확인해야 합니다. 경매신청 채권자 청구액 196,000,000원의 별도 배당금은 해당 추정표에 반영되지 않았습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제·후순위 채권 및 지분 매각범위에 따른 영향이 모두 확정 반영된 계산은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오와 인수위험
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 456,000,000원 | 0원 | 172,108,549원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 364,800,000원 | 0원 | 81,961,349원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 291,840,000원 | 0원 | 10,022,789원 | 0원 |
추정 시나리오상 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 두 임차인이 말소기준권리 이후 전입했고, 선순위 인수권리가 확인되지 않았다는 전제에 따른 결과입니다. 실제 임차인 배당금 및 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 오정동의 동산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 내부도로는 북측 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역(오정주거환경개선지구), 과밀억제권역, 항공표면, 교육환경 상대보호구역 및 소하천예정지 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 표시돼 있어 거래 및 취득에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 토지. 공시지가 1,916,000원/㎡, 대지 면적 22,793.0㎡입니다. 감정요항표상 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오정휴먼시아3단지는 550세대, 2006.07.06 준공 단지입니다. 최근 동일 평형 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 경매에서 취득하는 권리가 공유지분이면 일반적인 아파트 전체 소유권과 환금성이 크게 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 갑구 8번 김도연 지분 경매개시결정과 2025.03.20 경정 기록을 원본에서 확인하세요. 매각대상이 전체 소유권인지 지분인지 확정하는 것이 첫 단계입니다.
- 임차인 2명 확인. 김성연·이지현의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유범위를 확인하세요. 전입일상 대항력은 없으나 명도와 최우선변제 문제는 별개입니다.
- 담보권 변경 확인. 중소기업은행 근저당권 채권최고액의 2024.10.08 변경 사항과 실제 피담보채무액을 확인하세요.
- 후순위 채권관계 확인. 세븐파이낸셜대부의 근저당권 이전, 주식회사아이엠캐피탈의 근질권 및 경매신청 채권의 배당관계를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 전체 소유권 취득이 확인되면 최근 평균 486,916,666원, 최신 거래 500,000,000원, 실거래 최저 463,000,000원을 기준으로 층·향·상태를 반영해 입찰가를 검토하세요.
- 명도·관리비. 점유자별 인도 가능성, 인도명령 절차, 이사 협의 및 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
- 입찰 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서, 특별매각조건 및 입찰보증금 조건을 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 매각범위는 확인 전”
부천 오정휴먼시아 307동 303호는 단순한 가격 비교만으로는 좋은 경매 후보입니다. 감정가 456,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 486,916,666원보다 낮고, 최근 거래 최저가 463,000,000원보다도 낮습니다. 기존 말소기준권리 이후 전입한 임차인 2명의 보증금 인수액도 현재 분석에서는 0원으로 추정됩니다.
그러나 등기부의 김도연 지분 경매개시결정 기록은 결코 가볍게 넘길 수 없습니다. 경매개시 경정 내용을 포함해 실제 매각대상이 전체 소유권인지 확인하지 않으면 시세 대비 할인율 자체가 잘못된 판단 기준이 될 수 있습니다. 또한 임차인 보증금 미상, 근저당권 변경 및 근질권 관계도 확인해야 합니다.
결론은 가격 경쟁력은 긍정적이지만 입찰 판단은 조건부 보류입니다. 전체 소유권 매각과 임차인 관련 불확실성이 해소되면 신건에서도 검토할 만한 가격입니다. 반대로 지분만 매각된다면 일반적인 아파트 낙찰과 전혀 다른 기준으로 평가해야 합니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐 이전에 무엇을 취득하느냐입니다.
