인천지방법원 2026타경195. 부천시 소사구 송내동 578-4에 위치한 근린시설 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 가동은 근린생활시설·위락시설, 나동은 자동차관련시설로 이용 중입니다. 토지면적은 1,068.9㎡이며, 제시외 건물도 매각대상에 포함됩니다.

권리분석의 출발점은 2018년 5월 23일 설정된 푸른상호저축은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 근저당권과 가처분은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.

그러나 실제로 중요한 것은 등기부의 근저당권보다 그 이전부터 점유·전입 내역이 있는 임차인입니다. 김남희와 주식회사 남부자동차써비스는 모두 말소기준일보다 이른 전입일이 확인되며, 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당 가정상 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 근저당권이 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차는 인수

현재 말소기준은 2018.05.23. 을구 6번 푸른상호저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 토지와 나동 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 을구 7·8·10번 근저당권 역시 동일 금융기관 명의로, 매각 시 소멸할 것으로 분류됩니다.

2021년 8월 26일에는 김장호 소유 지분 일부에 유류분반환청구권을 피보전권리로 하는 가처분이 설정되었습니다. 말소기준권리 이후에 등기된 가처분으로 매각 소멸 대상에 분류되지만, 부동산 처분 및 소송과 관련된 권리인 만큼 그 내용과 효력을 원본으로 재확인하는 것이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인 2명 모두 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미확인 상태이며, 배당 추정은 두 임차인에게 배당 없이 보증금 전액이 인수되는 것으로 계산되었습니다. 우선변제 미확인을 법적으로 우선변제권이 전혀 없다는 확정 판단으로 해석해서는 안 됩니다.

김남희는 1층 일부를 점유하며 보증금 30,000,000원, 월차임 1,650,000원으로 조사되었습니다. 2026년 7월 9일 배당요구를 하였으나, 우선변제권을 확인할 수 없어 배당 추정에서는 보증금 전액을 매수인 인수액에 포함했습니다.

주식회사 남부자동차써비스는 1층 일부에 대해 보증금 130,000,000원, 월차임 8,580,000원의 임대차관계가 조사되었습니다. 전입일이 말소기준일에 앞서지만 법인 임차인의 대항력은 사업자등록, 실제 인도 및 해당 임대차에 적용되는 법적 요건을 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 여부와 확정일자도 확인되지 않아 보수적으로 보증금 전액 인수를 가정합니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로 판단하면 안 된다

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 유형은 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 예상 낙찰가가 보증금 합계 160,000,000원을 크게 웃돌며, 배당 가정상 인수액은 160,000,000원으로 일정합니다.

따라서 유찰에 따라 매각가격이 낮아진다면 총취득 부담도 함께 감소합니다. 다만 거래사례나 수익환원가치로 검증된 시세가 없어, 가격이 내려간다는 이유만으로 저평가 또는 투자 매력도가 높다고 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,014,546,080원 가정)

신건 최저매각가 기준 단순 배당 추정입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액을 적용하며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 공동담보가 설정되어 있어 다른 담보목적물과의 배당관계도 확인해야 합니다.

매각가 14,014,546,080원을 기준으로 집행비용을 공제하고 근저당권 채권최고액 합계 7,188,000,000원을 전액 배당하는 것으로 추정됩니다. 그 결과 소유자 잔여금은 6,684,000,619원입니다.

하지만 배당금이 남는다는 사실이 임차보증금 인수가 없다는 뜻은 아닙니다. 제시된 배당 추정에서는 두 임차인의 우선변제 배당액을 0원으로 처리하므로, 보증금 160,000,000원을 매수인 인수 부담에 포함합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천공업고등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·판매시설·업무시설·다세대주택·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지 1,068.9㎡, 평지·가로장방형이며 광대로한면에 해당합니다. 대로1류(폭 35~40m)와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로, 방화지구·시가지경관지구(중심)·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 과밀억제권역 관련 제한도 검토해야 합니다.
• 건물. 가동은 지하 1층·지상 3층의 철근콘크리트조 건물이며, 나동은 지상 2층 경량철골조 건물입니다. 위생·급수·배수시설 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 가동은 근린생활시설·위락시설, 나동은 자동차관련시설로 사용 중이므로 일반 주거용 아파트와 다른 임대수요·유지관리·환금성 기준을 적용해야 합니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 기재된 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로, 입찰 전 현행 지정 및 적용대상을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 대규모 상업용 부동산으로 매입에 필요한 자금이 크고, 수요층이 주거용 부동산보다 제한될 수 있습니다. 건물별 수익성 및 토지의 활용 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 2명 확인. 김남희와 주식회사 남부자동차써비스의 실제 점유, 계약서·전입·사업자등록 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 검증. 예상 인수액 160,000,000원이 실제 배당 및 임대차 승계 결과와 일치하는지 검토해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 김남희의 배당요구에 따른 배당 가능성과 법인 임차인의 우선변제 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 가처분 원인 검토. 유류분반환청구권 관련 가처분과 소송관계, 매각 후 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 검토. 가동·나동·토지별 등기부 및 공동담보목록을 대조해야 합니다.
• 임대차 수익 검증. 확인된 월차임 합계 10,230,000원의 실제 수납 여부와 다른 임차·점유관계를 조사해야 합니다.
• 건물 현황 확인. 가동·나동의 구조, 사용승인·실제 용도, 시설 상태 및 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 유사 규모 상업용 토지·건물의 거래사례, 순임대수익 및 적정 수익률을 비교해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 입찰자금. 최저가의 10% 가정 입찰보증금은 1,401,454,608원입니다. 잔금조달과 인수보증금, 취득 관련 부대비용을 함께 준비해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 부담 없음”

이 물건은 감정가 140.15억 원의 부천 송내동 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 가처분은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 등기상 담보권 정리는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 선순위 임차인 2명의 보증금 합계 1.6억 원은 별도로 봐야 합니다. 현재 배당 가정에서는 그 금액을 전액 인수하므로, 신건 최저가에 낙찰받아도 실질취득 부담은 약 141.75억 원으로 증가합니다.

가동의 근린생활시설·위락시설, 나동의 자동차관련시설이라는 복합 용도, 공동담보 및 지분 가처분 이력, 큰 매입자금 규모 역시 투자 판단에 영향을 줍니다. 여기에 시장 거래가격과 검증된 순수익 기준의 비교가 확보되지 않아 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

결론은 '선순위 임차보증금 인수 주의, 수익가치와 시세 확인 전 가격 판단 보류'입니다. 낙찰가만 볼 것이 아니라 실제 승계 부담과 운영수익, 건물별 법적·물리적 상태까지 반영한 총투자금 관점에서 접근해야 합니다.