인천지방법원 2026타경31076. 경기도 김포시 운양동 에이치씨티 1층 104호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 집합건축물대장상 소매점입니다. 현재 소유자는 나정순으로, 2020년 10월 30일 매매를 원인으로 451,004,400원에 취득한 후 2020년 11월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 남서울농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐으며, 해당 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 주식회사아이언에셋코리아의 추가 근저당권과 판교낙생농업협동조합의 가압류, 김포시의 압류가 이어졌습니다. 남서울농업협동조합은 335,613,088원을 청구하여 경매를 신청했고, 2026년 5월 8일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임대관계가 확인되지 않은 상가라는 점에서 점유 상태와 실제 사용관계는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 모두 소멸

말소기준권리는 2020.11.27 설정된 남서울농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 964,800,000원이며, 이 권리 자체도 경매 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 아이언에셋코리아의 근저당권, 판교낙생농업협동조합의 가압류, 김포시 압류 및 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

공동담보 이력도 확인 대상입니다. 남서울농업협동조합의 최초 근저당권에는 에이치씨티 105호가 공동담보로 기재되어 있었으나, 2023년 4월 13일 공동담보 소멸 부기사항이 기록되어 있습니다. 이 이력은 현재 104호에 남아 있는 근저당권 자체의 소멸을 뜻하지 않으며, 실제 배당 및 채권액을 검토할 때 관련 등기 내용을 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 4.52억이 싼지는 아직 판단할 수 없다

이 물건은 감정가 452,000,000원, 최저매각가 452,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 과거 취득 거래가액은 451,004,400원이지만, 이는 현재 상가의 적정 시세를 증명하지 않습니다. 특히 근린상가는 주거용 부동산과 달리 임대료, 공실 여부, 영업 수요, 전면 노출과 접근성에 따라 거래가치가 크게 달라질 수 있습니다.

가격 시나리오상 유찰이 발생하면 최저매각가는 내려가지만, 이것이 곧 시장가격 대비 할인을 의미하는 것은 아닙니다. 해당 상가와 유사한 운양동 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대수익을 확인한 후에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)

집행비용 6,920,000원과 남서울농업협동조합 배당 445,080,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 예시이며, 실제 채권잔액·집행비용·당해세·법정 우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 김포시 압류 관련 조세채권은 금액과 실제 우선순위가 확정되지 않아 별도 배당액을 산정하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 관계

신건 매각 시에는 남서울농업협동조합이 추정배당액 445,080,000원을 받아 신청 청구액 335,613,088원 이상의 배당을 받는 시나리오입니다. 1회 유찰 가정에서도 예상배당액 355,737,600원이 신청 청구액을 상회합니다. 그러나 2회 유찰 가정에서는 예상배당액이 284,430,080원으로 낮아져 신청 청구액에도 미달합니다.

이것은 채권자별 회수 가능성의 변화입니다. 임차인 보증금 등의 별도 인수의무가 없는 것으로 확인된다면 매수인이 선순위 채권의 미배당액을 추가로 지급하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유·임대차 및 매각물건명세서를 확인하기 전까지는 최종 취득 부담을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 운양동 하늘빛중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택, 아파트단지 등이 혼재한 상가지대입니다. 감정평가상 상업지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 운양역이 있습니다. 북측 진입도로를 통해 김포한강1로의 왕복 6차로 도로와 연결됩니다.
• 건물. 2019.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 대상 물건은 1층 104호입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 층별 소화전, 승강기, 지상 일부와 지하 주차장 시설이 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 소매점이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지에 위치합니다. 실제 영업 업종과 적법한 사용 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 고도지구, 성장관리권역 등에 해당합니다. 철도보호지구 및 하늘빛중학교 상대보호구역과 저촉되며, 공항 관련 진입표면·장애물제한표면구역 등 여러 제한사항이 있습니다. 상가 사용 및 변경 계획이 있다면 적용 규제를 개별 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린상가의 환금성은 실제 임대수요, 공실, 임대수익 및 점포별 입지 조건에 영향을 받습니다. 이 물건은 현재 임대관계와 비교 실거래가가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 평가할 근거가 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 조사. 감정요항표에 임대관계 미상으로 기록되어 있습니다. 현장 방문, 현황조사서, 매각물건명세서 및 상가건물 임대차 관련 자료를 대조하고 실제 점유자와 임대차보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가 적정가격 검증. 452,000,000원 감정가에 바로 응찰하기보다 유사 상가의 최근 실거래, 임대료, 공실 상태를 확인해야 합니다. 과거 취득가격만으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.
• 선순위 근저당 및 공동담보. 남서울농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 964,800,000원입니다. 105호 공동담보 소멸 부기사항과 현존 담보권의 범위를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 김포시 압류·조세채권. 압류 등기는 매각으로 소멸할 수 있지만 조세채권의 실제 배당 우선순위와 금액은 별도 검증이 필요합니다. 배당표상 추정액을 확정 배당으로 간주해서는 안 됩니다.
• 유찰 및 입찰전략. 1회 유찰 시 361,600,000원, 2회 유찰 시 289,280,000원의 가격 시나리오가 제시됩니다. 이는 장래 실제 기일의 확정 최저가가 아니라 유찰을 가정한 금액이므로 법원 공고를 재확인해야 합니다.
• 관리비·명도 부담. 상가 공용부분 미납 관리비와 점유자 명도, 내부 원상회복 비용 등 매수 후 발생할 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 법원 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “소멸하는 권리와 상가의 가치는 별개”

김포 운양동 에이치씨티 1층 104호는 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 근린시설입니다. 남서울농업협동조합의 선순위 근저당권부터 후순위 근저당·가압류·압류까지 매각으로 소멸하며, 추정 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 신건 가격인 452,000,000원을 매력적이라고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 못한 상태이고, 실제 임대관계도 미상이기 때문입니다. 신건 기준 채권 미배당액은 794,974,062원에 이르지만, 이는 매수인 인수채무가 아니라 채권자 배당 부족입니다.

결론은 권리 구조는 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 임차인·점유 관계를 확인하고 상가의 실제 임대수익과 비교 매매사례를 검증한 후, 유찰 시나리오에 맞춰 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 채권액의 크기가 아니라 실제 점유 위험과 4.52억 원이라는 취득가격의 적정성입니다.