🔴 인수보증금 9,000,000원   🟠 실질취득 1,135,614,000원   🏭 제조업소·토지 1,483㎡   ⚠️ 농업진흥구역

인천지방법원 2026타경31580. 경기도 김포시 통진읍 귀전리 910에 소재한 제조업소 및 토지의 경매입니다. 등기상 가동 건물은 일반철골조 평스라브지붕의 단층 건물이고, 감정평가상 가동·나동·다동은 제조업소로 이용 중입니다. 토지는 공장용지이며 면적은 1,483㎡입니다.

등기부에는 여러 차례의 근저당권 설정·말소와 가압류, 과거 경매 및 회생절차의 흔적이 남아 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.06.11 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 후순위 수협은행 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 별도로 2017.06.05 전입한 임차인의 보증금은 인수 대상으로 제시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 대항력 임차인

말소기준권리는 을구 16번 중소기업은행 근저당권으로, 설정일은 2019.06.11, 채권최고액은 798,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 수협은행 근저당권 84,000,000원 및 25,000,000원, 국민건강보험공단과 국가의 압류, 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 소멸하는 등기상 권리와 달리, 임차인 정영일은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 우선변제권이 확인되지 않은 상태로 배당액은 0원, 보증금 9,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수에 주의

실제 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서 기준이며, 확정일자와 배당요구 여부·일자는 확인되지 않습니다.

임차인의 점유 부분은 165.00㎡로 표시되어 있습니다. 제조업소 이용 물건인 만큼 점유 공간의 위치, 실제 사용 여부, 임대차 종료와 인도 조건 및 시설물의 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다. 월차임 800,000원은 확인되지만 이를 곧바로 확정 임대수익으로 평가할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,126,614,000원 가정)

매각대금 1,126,614,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 13,666,140원을 반영하고, 근저당권 채권최고액 합계 907,000,000원을 전액 배당하는 계산입니다. 임차보증금 9,000,000원은 배당액에 합산하지 않고 매수인 인수액으로 별도 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 실질취득액을 기준으로

각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정 아래의 실질취득액입니다. 실제 취득 시에는 취득세, 명도비용, 시설 정비비용 등 별도 지출이 발생할 수 있습니다. 유찰만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아니며, 제조업소·토지의 적정 시장가치를 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 통진읍 귀전리 소재 귀전2리 마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 농경지, 농가주택, 공장 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제조업소 운영에 필요한 차량 진입과 실제 물류 동선은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 1,483㎡입니다. 평지·세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 농림지역이면서 농업진흥구역에 포함됩니다. 현재 제조업소 이용상태와 향후 업종 변경·증축·개발의 허가 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 성장관리권역에 포함되며 소하천구역에 접합니다. 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있으므로 적용 대상과 지정기간을 확인해야 합니다.
• 건축물. 가동·나동·다동은 일반철골조 평스라브지붕의 단층 제조업소로, 판넬 마감 및 샷시 창호, 위생·급배수시설이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 302,900원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며, 건물과 토지를 포함한 경매물건 전체 시세와 동일하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수. 정영일의 보증금 9,000,000원과 월차임 800,000원, 전입일 2017.06.05, 점유면적 165.00㎡를 확인하고, 실제 임대차계약서·점유현황·보증금 반환조건을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 및 수협은행 근저당은 귀전리 910 토지와 가동·나동·다동 건물에 공동담보가 설정된 내역이 있습니다. 토지·건물 전체 매각 범위와 담보권의 실제 배당관계를 함께 검토하세요.
• 회생절차 이력. 서울회생법원의 2024년 회생계획 인가, 2026.02.12 간이회생절차 폐지결정 및 보전처분 말소 이력을 확인하고, 현재 처분·소유권 이전에 영향을 미치는 별도 절차가 있는지 점검하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물(ㄴ, ㄷ, ㄹ), 컨테이너, 목재창고는 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다. 소유권, 철거 가능성, 실제 사용 관계와 인도 문제를 확인하세요.
• 인허가. 농업진흥구역, 농림지역, 군사시설 제한보호구역, 가축사육제한구역 및 소하천구역 인접에 따른 이용 제한을 관계기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 또는 유사한 제조업소·공장용지의 실거래, 건물 상태, 설비가치, 임대수익과 매각 제외 시설의 영향을 별도로 검토한 후 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 배당과 체납. 당해세, 임차인 최우선변제 가능성, 공과금 체납과 기타 비용을 확인하세요. 추정 배당표의 소유자 잔여액은 확정 지급액이 아닙니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 매각 공고의 최신 내용을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당과 인수되는 임차권은 다르다”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·압류의 소멸 구조도 비교적 분명하지만, 임차인 보증금 9,000,000원의 매수인 인수가 남아 있습니다. 따라서 신건 최저매각가 1,126,614,000원만을 취득비용으로 보면 안 됩니다.

더 중요한 것은 제조업소 및 공장용지의 용도 제한과 활용 가능성입니다. 농업진흥구역과 다른 토지 규제, 공동담보, 매각 제외 건물 및 과거 회생절차 이력은 일반 주거용 경매보다 꼼꼼한 확인이 필요한 요소입니다. 실거래 기반 시세가 확인되지 않은 만큼 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 신중 검토형입니다. 권리상 인수보증금을 반영하고, 현장·인허가·실거래 검증을 마친 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 편이 타당합니다.