인천지방법원 2025타경1182. 인천 중구 운서동 소재 토지 318.7㎡와 주상용 건물이 관련된 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층으로, 1층은 제2종근린생활시설, 2~3층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 박영복이며, 2025년 2월 21일 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 추가 근저당, 가압류, 강제경매 및 임의경매개시결정, 압류 등이 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 정리되는 것과 점유·유치권·임대차 문제가 해결되는 것은 별개의 문제입니다. 특히 이 사건은 1층 상가를 대상으로 한 유치권 신고가 있고 주거 임차인의 대항력도 확인되지 않아 명도와 실제 취득비용을 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1182 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3056-6 도로명주소: 인천광역시 영종구 운서로63번길 8-4 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 주상용 건물 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 318.7㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 · 1층 제2종근린생활시설 · 2~3층 단독주택(다가구주택) · 옥탑 계단실 |
| 소유자 | 박영복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,591,181,000원 / 1,591,181,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 경매 진행 | 강제경매개시결정 · 장호수 / 별도 임의경매개시결정 · 파주중앙새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2025.02.21 파주중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 특별사항 | 유치권 신고 2건 · 임차인 1명 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 점유 위험은 남는다
최초 근저당권은 2025년 2월 21일 파주중앙새마을금고 명의로 설정됐으며, 2026년 4월 24일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 새로운 선순위 근저당권 설정과는 구별됩니다.
정신자의 후순위 근저당권 150,000,000원, 조병례·서울축산업협동조합·허삼채의 가압류, 장호수와 파주중앙새마을금고의 경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 등기상 말소기준권리 이후 발생한 권리입니다. 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 유치권의 성립 여부와 임차인의 대항력은 별도로 조사해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
주거 임차인 조아영의 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조아영 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
조아영 배당요구일: 2025.09.04 · 실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음
③ 유치권 분석 — 가장 큰 현장 리스크
매각물건명세서에는 서로 다른 신고자 2명의 공사대금 유치권이 기재되어 있습니다. 두 건 모두 성립 여부가 불분명하다고 표시되어 있으며, 유치권 행사의 대상이 1층 상가라는 점이 핵심입니다.
| 신고자 | 신고일 | 공사대금 신고액 | 행사 주장 부분 |
|---|---|---|---|
| 허삼채 | 2025.08.14 | 292,740,000원 | 1층 상가 전부 2026.08.27 보정서 |
| 주식회사컬리넌건설 | 2025.08.21 | 110,000,000원 | 1층 102호(22.79㎡), 103호(20.21㎡) 2026.09.23 보정서 |
| 신고액 합계 | 2건 | 402,740,000원 | 1층 상가 관련 · 성립 미확정 |
특히 허삼채는 가압류 채권자로도 등장하며, 가압류 청구금액과 유치권 신고액이 모두 292,740,000원입니다. 동일 채권에 기초한 주장인지 확인이 필요하고, 단순히 서로 독립된 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 또한 두 유치권 신고자의 점유 주장 부분이 일부 겹치므로 현장 점유 상태와 공사 관련 자료를 반드시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,591,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,311,810원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정신자 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조병례 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 장호수 | 60,000,000원 | 12,869,190원 |
| 5. 경매개시결정 · 파주중앙새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 54,463,544원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 허삼채 | 292,740,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 총 채권액 2,027,203,544원, 채권자 예상배당 1,572,869,190원, 미배당 454,334,354원입니다. 집행비용 추정 18,311,810원 별도. 실제 배당은 채권확정액·배당순위·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 경매개시결정별 청구금액은 실제 채권관계에 따라 중복 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,591,181,000원 | 454,334,354원 | 배당상 0원 · 미확정 위험 별도 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,272,944,800원 | 769,388,192원 | 배당상 0원 · 미확정 위험 별도 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,018,355,840원 | 1,021,431,262원 | 배당상 0원 · 미확정 위험 별도 |
신건에서 1회, 2회 유찰되는 경우 최저매각가는 각각 1,272,944,800원, 1,018,355,840원으로 내려갑니다. 그러나 유치권 분쟁이나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 위험이 입찰가 인하만으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 하늘고등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·주상용 부동산·주상나지 등으로 구성된 영종하늘도시 개발사업지구 내 개발예정지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 318.7㎡, 가로장방형 평지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가 기준은 1,445,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물. 1층 근린생활시설과 2~3층 다가구주택의 복합 이용 구조입니다. 기본적인 급배수·위생·도시가스 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 상가와 주택이 결합된 물건이므로 단독 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 실제 임대수익과 점유 상태, 유치권 분쟁 여부가 매각·재매각 및 임대운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 요건 확인. 허삼채와 주식회사컬리넌건설의 공사계약서·기성내역·채권 발생 원인·점유 개시 시점·점유의 계속성을 조사하세요.
- 1층 점유 실태 확인. 상가 전부와 102호·103호의 실제 점유 주체, 출입 통제, 영업 여부, 점유 부분의 중복 관계를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 대항력 확인. 조아영의 전입일·확정일자·보증금·점유 부분·배당요구 내용을 확인하고, 낙찰자가 인수할 미배당 보증금이 있는지 조사하세요.
- 상가와 주택의 전체 임대차 확인. 상세 임대내역이 미상인 만큼, 건물 전체의 점유자와 계약관계, 상가 임대차 및 다른 주거 임차인의 존재 여부도 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서의 매각 범위 및 건축물 현황을 대조하세요.
- 공동담보·채권양도 확인. 최초 근저당권의 공동담보 관계, 주식회사새마을금고자산관리회사로의 채권 이전 및 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 주상용 건물·토지 거래사례, 임대수익 및 공실·수선·유치권 해소비용을 검토한 뒤 입찰가를 판단하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서 및 보정서 원본을 확인하고 필요하면 법률전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 점유가 문제”
이 사건은 근저당을 비롯한 후순위 등기상 권리의 말소 구조 자체보다 유치권과 임차인의 실제 권리관계가 더 중요합니다. 허삼채와 주식회사컬리넌건설의 공사대금 유치권 신고액은 합계 402,740,000원이며, 두 건 모두 성립 여부가 불분명합니다. 조아영의 전입일과 보증금도 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
신건 최저가 1,591,181,000원은 시세와 비교해 저렴하다고 입증된 가격이 아닙니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 불확실성은 그대로 남을 수 있습니다. 따라서 유치권의 성립·점유 여부, 임차인의 대항력과 보증금을 먼저 확인하고, 그 결과를 실질취득비용에 반영한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재 판단은 권리위험 높음 · 가격 메리트 미검증 · 입찰 보류입니다.
